Taxe habitation - Retenue caution

Question

Bonjour, 

Pour le contexte : nous sommes deux en colocations dans un appartement meublé dans une copropriété avec des baux séparés (un bail par chambre) le 1er Janvier 2018. Nous déménageons dans les semaines à venir. 

Nous devons donc bien entendu payer la taxe d'habitation 2018 de cette appartement s'élevant selon le propriétaire à 700€ (il se base sur les années précédentes, selon son RFR je suppose et non les nôtres). 

Le propriétaire retient donc 350€ sur la caution PAR colocataire pour payer cette taxe en fin d'année. 


Est-ce que cela est-il légal sachant que normalement le propriétaire n'a pas de regard sur les impôts que nous sommes nous-même sensés payer  ? 

Secondement, notre adresse fiscale (celle renseignée aux impôts) au 1er Janvier 2018 est celle de notre appartement actuel. Ne risque t-on pas de recevoir en fin d'année dans notre nouvelle adresse une demande de l'administration fiscale de devoir de nouveau payer la TH de notre appartement actuel ? 

Le propriétaire a-t-il le droit de faire cela ou existe-il une particularité permettant cela dans une coloc (par exemple en ayant pas déclaré qu'il s'agissait d'une coloc) ? Dois-je lui demander un justificatif comme quoi il a bien payer la taxe à notre place pour justifier de ma bonne foi si jamais je reçois un avis de TH en fin d'année ? 

Merci de vos réponses, car j'ai peur de devoir payer deux fois cette taxe (la retenue sur caution + l'avis en fin d'année). 

Bien cordialement, 

VF

flocroisic · Answer

Bonjour
La taxe doit etre etablie par les impots à  votre nom et devrez payer directement aux impots la dite taxe.
Vous devez leur fournir votre nouvelle adresse.
Ne pas payer au proprietaire une taxe d'habitation
1/ il ne peut calculer votre droit à allegement.
2/ il n'est pas collecteur s'impot.
3/ cette somme sera perdue pour vous puisque la taxe legale sera celle emise par les impots que vous devrez payer aux impots.

Vous devrez poursuivre ce proprietaire en justice pour recuperer cette somme.

La seule obligation fiscale du proprietaire :
- declarer votre loyer sur sa declaration d'impot 
- declarer aux impots chaque entree et sortie des locataires

Wawa54710 · Answer

Je viens de lire sur le site LeFuret : 

Concernant les meublés loués de manière saisonnière ou sur une période donnée, c’est le propriétaire qui doit payer la taxe d’habitation. Tout loueur de meublé est par conséquent redevable de cette taxe s’il entend se réserver une période en cours d’année, et ce même lorsque le logement est occupé par un locataire au 1er janvier.

Mon bail n'indique par contre par de durée, juste "à partir du 1er Mai". (donc je suppose tacitement renouvelable donc que cette situation ne s'applique pas ?)

flocroisic · Answer

Quels sont mes recours possibles pour éviter cette retenue ?
Lui rappeler le droit.

Surtout lui proposer d'aller ensemble aux impots pour voir a quel nom sera la taxe, que votre nouvelle adresse est prise en compte.
S'il dit non : c'est tres mauvais signe.

Demandez au proprietaire le calcul de la taxe d'habitation 2018 et de vos allegements di plafonnement et votre droit à  reduction de 30 % dit loi macron.
Le detail du calcul du plafonnement en fonction de la diffetence de taux 2000 et 2018 + en fonction du gel de taux
La copie des deliberations des collectivités locales (justification du taux à  appliquer sur la taxe)

Des cas ce sont déjà  présentés  :
Le proprietaire préleve sur le depot de garantie la taxe d'habitation a tort puis la taxe sort en réalité  au nom du locataire.
Le locataire doit payer aux impots (ce qui est legal) mais a payé  au proprietaire.
Ou pire : la taxe sort au nom du proprietaire, il a prélevé  sur la caution une taxe. Fait une reclamation aux impots, en joignant le bail et montrant que le bien est occupé  par le locataire. 
il obtient l'annulation de la taxe à  son nom.
Et ne rembourse pas bien sur la taxe prélevée sur la caution.

Cela arrive lorsque le locataire a  un proprietaire peu scrupuleux.
Cela arrive souvent  quand le locataire est jeune ou a peu d'argent. Le proprietaire se disant que le locataire ne se "battra " pas pour recuperer son dû et n'ira pas en justice.

Wawa54710 · Answer

Surtout lui proposer d'aller ensemble aux impots pour voir a quel nom sera la taxe, que votre nouvelle adresse est prise en compte. 

Donc concrètement, si la taxe ressort à mon nom et que ma nouvelle adresse est prise en compte, le propriétaire n'a pas le droit de ponctionner sur la caution. A l'inverse, si la taxe ressort à son nom (avec ou sans ma nouvelle adresse ? ), il aurait le droit de prélever mais avec risque de "magouilles" ? 

Si la taxe est à son nom, cela  pourrait donc expliquer que ma colocataire ait eu une retenue sur sa caution si je comprends bien? (veuillez vraiment m'excuser des mes imcompréhensions, je ne paye des impôts que depuis un an et c'est la première fois que je suis en location/colocation) 

Le proprietaire préleve sur le depot de garantie la taxe d'habitation a tort puis la taxe sort en réalité au nom du locataire. 
Le locataire doit payer aux impots (ce qui est legal) mais a payé au proprietaire.

Ce qui impliquerait donc un second "paiement" de la TH en fin d'année ?

flocroisic · Answer

Oui

Wawa54710 · Answer

Toute dernière question (et merci pour ton aide incroyable !) : 

Si le bien n'est pas loué pour une autre raison, le propriétaire supporte la taxe d'habitation sans en être exonéré. 

Si en gros il ne déclare pas de locataire/colocataire  (dixit la citation au dessus) pour magouiller à l'administration, peut-il nous ponctionner la TH sur la caution pour la payer ? (une sorte de fraude quoi)

Mais sachant que cette même administration sait que nous habitions là au 1er Janvier, il se prendrait un redressement et nous de devoir repayer la taxe ?

Voilà voilà, après ces deux dernière questions, j'ai bien compris les possibles magouilles grâce à vos explications. Merci beaucoup !

djivi38 · Answer

Re bonsoir,

puisque vous allez bientôt déménager, pour ne pas vous faire arnaquer par votre bailleur, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

Taxe habitation - Retenue caution

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