état des lieux de sortie

Résolu
alexxx - 18 avril 2018 à 17:42
 Alexxx - 18 avril 2018 à 20:37
Bonjour,
j'ai envoyé par recommandé mon préavis fin janvier, mon propriétaire à reçu celui ci le 31 janvier, mon bail se termine donc ce mois ci , mais je n'ai aucune réponse du propriétaire lorsque je lui demande un rdv pour fixer l'état des lieux de sortie, je ne sais pas quoi faire ?
merci pour votre aide

1 réponse

djivi38 Messages postés 52142 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 12 novembre 2024 15 387
18 avril 2018 à 19:01
bonjour,

renvoyez un courrier R+AR :
- lui rappelant que vous attendez sa réponse depuis le... date de votre courrier de congé (et pas courrier de préavis),
- en proposant date & créneaux horaires,
- et avertissez-le que, sans réponse de sa part par retour de courrier, vous vous verrez dans l'obligation de faire intervenir un huissier, et ce, à frais partagés (puisqu'il fait de la résistance).

L'huissier vous convoquera, ainsi que le bailleur, au moins 7 jours avant la date de l'EDLS.

Gardez copie & les récépissés.

cdt.
0
djivi38 Messages postés 52142 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 12 novembre 2024 15 387
18 avril 2018 à 19:10
Puisque vous allez bientôt quitter votre logement, je vous donne... ceci (à toutes fins utiles) :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.
0
Quelle est la différence entre préavis et lettre de congé ? J'ai uniquement fait un courrier de préavis l'informant que le bail se terminerai fin avril donc 3 mois...
0
djivi38 Messages postés 52142 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 12 novembre 2024 15 387 > Alexxx
18 avril 2018 à 20:20
Un congé consiste à avertir son bailleur qu'on va quitter le logement.
Un préavis est une durée de temps variable selon location meublée ou location nue ou selon certains cas prévus par la loi.
Ce qui fait qu'on donne son congé avec un préavis de 1 ou 3 mois selon la situation.

Mais ne vous tracassez pas, plein de gens disent "j'ai donné mon préavis" (c'est juste que ça veut rien dire en fait, mais les bailleurs acceptent.... parce qu'ils disent pareil !!)

Rappelez-vous que pour un congé envoyé par courrier R+AR le préavis démarre, de date à date, à la réception par le destinataire de ce courrier R+AR.

cdt.
0
Je ne suis pas sûr de bien comprendre,
Je lui ai envoyé le courrier en recommandé avec ar fin janvier, il l'a signé le 31 janvier, j'ai stipulé sur celui ci que je partais dans 3 mois a date de réception du courrier et que je me tenais a disposition pour l'etat des lieux de sortie... Il sait très bien que je pars étant donné qu'il l'a mit en location à partir du 1er mai sur leboncoin...
Merci pour votre aide
Cdlmt
0
djivi38 Messages postés 52142 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 12 novembre 2024 15 387 > Alexxx
18 avril 2018 à 20:33
C'est parfait, vous avez donné votre congé comme il fallait.
Maintenant, puisque la fin de votre bail se rapproche à grands pas et que le bailleur ne "bouge" pas, faites ce que je vous ai conseillé post 1.
cdt.
0