Questions caution et contrat de location

Nyree - 16 avril 2018 à 21:19 - Dernière réponse : gt.55 4922 Messages postés lundi 9 mai 2016Date d'inscriptionContributeurStatut 19 avril 2018 Dernière intervention
- 17 avril 2018 à 09:29
Bonjour, j'ai trouvé un logement que j'aimerai louer (je dois y être d'ici la fin du mois) et cela fait maintenant quelques jours que je suis en contact avec les propriétaires via mail et téléphone (j'habite loin et n'ai pas pu visiter l'appartement ou rencontrer les propriétaires en face à face). C'est la première fois que je loue un appartement à des particuliers et j'ai quelques questions.

Dans son dernier mail, la propriétaire m'a dit que nous remplirions le contrat de location ensemble à mon arrivée. Elle m'a aussi envoyé en pièce jointe un acte de cautionnement que je dois faire remplir par mon garant et lui renvoyer avec quelques pièces supplémentaires.

Il y a quelques choses qui me dérangent et je me demande si je suis juste parano ou si c'est justifié. L'acte de cautionnement joint dans le mail est en fait très clairement une photo vaguement floue du dit document, et en prime on peut voir sur le document d'origine que certaines lignes ont été remplies puis dissimulées au blanc correcteur. Puis-je peux vraiment imprimer et faire compléter un tel document ? Ou alors est-ce que je peux le retaper à l'ordinateur avant de l'imprimer et le faire compléter ?

De plus il y est précisé que le garant doit avoir connaissance des clauses du contrat de location et en posséder un exemplaire. La personne qui se porte garant pour moi ne sera pas présente lors de mon arrivée sur place et donc pas non plus lors de la signature du contrat. Est-ce que c'est normal qu'on m'ait demandé de faire compléter ce papier alors que le contrat de location n'a pas encore été établi ?

Je suis consciente que la situation est un peu particulière étant donné ma distance et le peu de temps qu'il reste pour tout finaliser, c'est peut être pourquoi les propriétaires essaient d'accélérer les choses mais j'aimerai tout de même être rassurée ! Merci beaucoup pour vos réponses !
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5 réponses

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djivi38 16324 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 23:30
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Utile
bonsoir,

à toutes fins utiles.... :

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS :

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/6087-location-les-pieces-a-fournir-par-le-locataire
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, lais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 30 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et plus particulièrement celui retenu.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :

Contrat de location (à signer avec le bailleur) :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes). Les coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).

Caution (= garant) ou GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/

EDLE (État Des Lieux Entrant) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS].
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

Charges & TEOM (un topo TEOM + précis peut être donné sur demande) :
Peuvent être mentionnées « forfaitaires » ou « au réel » :
https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/

Assurance :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation).
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.

DG = Dépôt de Garantie (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre reçu - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).

1° loyer :
- Se donne à la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement).

Loyers suivants :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

Révision du loyer :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.

Réévaluation du loyer :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.

Si chaudière, clim, cheminée, fosse septique/toutes eaux, etc. :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels).
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « état d’usure ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.

V-) TH (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.


VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/2017/05/11/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL : dans ce dernier cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

EDLS (État Des Lieux Sortant) :

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire calmement (même - et surtout - si le bailleur se montre pressant !)
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). L’EDL d’un huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.

VII-) RESTITUTION DU DG :

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
 Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.
Commenter la réponse de djivi38
gt.55 4922 Messages postés lundi 9 mai 2016Date d'inscriptionContributeurStatut 19 avril 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 22:49
-1
Utile
3
Bonjour,

Un acte de cautionnement doit être manuscrit !
La personne qui se porte caution doit donc recopier intégralement le texte à la main, en 3 exemplaire (un pour le bailleur, un pour le locataire, et un pour elle)...
Pas question de se contenter d'imprimer et de compléter les rubriques. C'est long et fastidieux, mais c'est ainsi.

Cdt
Merci de votre réponse.
Voici le document qu'ils m'ont envoyé : http://www.casimages.com/i/180416110618360294.jpg.html
J'ai bien compris qu'il faut recopier les deux paragraphes du bas, mais il faut aussi remplir la partie du haut, non ?
djivi38 16324 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention > Nyree - 16 avril 2018 à 23:32
bonsoir,

on trouve aussi des modèles sur Internet.... (en voici un, d'un site sérieux) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R42281
gt.55 4922 Messages postés lundi 9 mai 2016Date d'inscriptionContributeurStatut 19 avril 2018 Dernière intervention > Nyree - 17 avril 2018 à 09:29
Oui, le document qu'ils vous ont envoyé fait un peu "torchon" si vous l'imprimez comme ça...
Demandez-leur un original, ou téléchargez un autre modèle (avec leur accord) comme indiqué par djivi38 !
Commenter la réponse de gt.55
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