Régularisation des charges locatives : 3 ou 5 ans?
Coquillette
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9 avril 2018 à 17:40
djivi38 Messages postés 52187 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 novembre 2024 - 9 avril 2018 à 17:46
djivi38 Messages postés 52187 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 novembre 2024 - 9 avril 2018 à 17:46
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djivi38
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9 avril 2018 à 17:46
9 avril 2018 à 17:46
bonjour,
un peu de lecture... et de calcul ... :
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
• Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
• Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :
Cf. : http://www.clcv.org/actualites/loyers-et-charges-de-nouveaux-delais-pour-agir.html
« L’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »
1° hypothèse : une créance du bailleur (ou du locataire) née le 1er mars 2010. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2015. La nouvelle prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014, pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, l’ancienne prescription expire avant la nouvelle, c’est donc l’ancienne (1er mars 2015) qui s’applique.
2° hypothèse : une créance est née le 1er mars 2013. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2018. La nouvelle prescription court à compter du 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) et pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, le délai de l’ancienne prescription est supérieur (de près d’un an) à la nouvelle : c’est donc la nouvelle prescription qui s’applique : cette créance sera éteinte le 27 mars 2017.
En résumé : il faut calculer les échéances de l’ancienne et de la nouvelle prescription : si l’ancienne expire avant la nouvelle, elle s’applique, si en revanche, l’ancienne expire après la date correspondant à la nouvelle prescription, c’est cette dernière qu’il faut prendre en compte. »
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Cordialement.
un peu de lecture... et de calcul ... :
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
• Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
• Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :
Cf. : http://www.clcv.org/actualites/loyers-et-charges-de-nouveaux-delais-pour-agir.html
« L’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »
1° hypothèse : une créance du bailleur (ou du locataire) née le 1er mars 2010. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2015. La nouvelle prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014, pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, l’ancienne prescription expire avant la nouvelle, c’est donc l’ancienne (1er mars 2015) qui s’applique.
2° hypothèse : une créance est née le 1er mars 2013. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2018. La nouvelle prescription court à compter du 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) et pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, le délai de l’ancienne prescription est supérieur (de près d’un an) à la nouvelle : c’est donc la nouvelle prescription qui s’applique : cette créance sera éteinte le 27 mars 2017.
En résumé : il faut calculer les échéances de l’ancienne et de la nouvelle prescription : si l’ancienne expire avant la nouvelle, elle s’applique, si en revanche, l’ancienne expire après la date correspondant à la nouvelle prescription, c’est cette dernière qu’il faut prendre en compte. »
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Cordialement.
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