Vente maisonpar nu propriétaire, usufruitier sous

bonjour,
ma mère m'a permis d'habiter une maison lui appartenant et cette maison est donc ma résidence principale depuis 1983. En 1999, elle m'a fait une donation partage, je suis donc nu propriétaire et elle a gardé l'usufruit.
Depuis l'an dernier, ma mère est sous tutelle car elle a la maladie d'Alzeihmer et n'a plus ses facultés mentales et je suis son tuteur.
Je souhaiterai vendre cette maison qui devient trop lourde à gérer. Je sais que je dois demander l'accord du juge des tutelles et que le montant de l'usufruit reviendra à ma mère, mais je ne sais pas si le juge peut me refuser la mise en vente (vu que ma mère dans ce cas récupèrera au contraire des liquidités qui permettront de payer la maison de retraite plus longtemps) , ni comment rédiger ma requete et je ne sais pas non plus dans quels délais je peux espérer une réponse .
Pouvez vous m'éclairer sur ses points car je suis un peu perdu.
D'autre part, j'ai énormément embelli la maison et elle a pris beaucoup de valeur par rapport à 1999, vu que c'est ma résidence principale, devrais je payer une plus value si j'ai l'accord pour la vendre.

Par avance, merci pour votre aide