Dépot de garantie restitué partiellement

Question

Bonjour, 

Je vous explique ma situation: 
Nous étions 3 en colocation en appartement meublé que nous avons quitté le 16 décembre 2017. La résiliation du bail s'est pas très bien passée puisque les propriétaires ne voulait pas qu'on parte car c'était un bail soi-disant non résiliable d'une période de 10 mois. Ce problème a été réglé puisque leur bail n'était pas légal. (bail saisonnier donc pas plus de 4 mois)

Le 16 décembre nous avons eu un état des lieux de sortie qui n'a pas été fait par les propriétaire même, ils ont engagé une personne extérieure. L'état des lieux de sortie a été signé des deux partie. Il y a eu également la remise des clefs donc l'EDL était conforme à celui d'entrée ce qui signifie que les propriétaires sont censée nous rendre notre dépôt de garantie au bout de 1 mois.

Cependant, à la suite de nombreuses réclamation nous avons reçu notre dépôt de garantie ce jour même (20/02/18) et à notre bonne surprise nous avons reçu seulement la moitié de celui-ci.
Nous étions censé récupérer 1290€ mais après déduction de plusieurs chose ils nous ont rendu seulement 648,34€
Sur le papier de restitution de caution il est précisé le détail des sommes retenues qui sont: 

-Frais de ménage 100€
-Eau 216,07€
-Electricité 258,72€
-Internet 38,97€
Télécommande 27,90€

Alors déjà je tien a précisé que nous avons rendu l'appartement plus propre que nous l'avons eu alors les frais de ménage n'ont pas lieux d'être, nous n'avons pas relevé le compteur d'eau à notre arrivé et personne n'est venu le faire pendant que nous y étions et nous n'avons pas fait de relevé de compteur d'électricité lors de l'EDL de sortie. 

De plus l'EDL d'entré n'a pas été signé par les propriétaires lors de celui-ci et sachant que nous avons eu la caution tardivement il parait que nous pouvons demandé une majoration.  

J'aimerais trouver des preuves comme quoi ce qu'ils font n'est pas légal. 

Je vous remercie d'avance de votre aide.

djivi38 · Answer

bonjour,

je comprends que vous avez quitté tous les 3 en même temps cette colocation.

Si EDLE non signé par bailleur = pas d'EDLE = logement donné en bon état; et tout, à la sortie, sera comparé à du "bon état".

Comment étaient mentionnées les charges sur le bail ? Au réel ou au forfait ? Étaient-elles détaillées ?

Tout locataire peut donner son congé à tout moment, sauf en location saisonnière (maxi 90 jours consécutifs et 120 en région trèèèèèès touristiques, genre Côte d'Azur).

"état des lieux de sortie qui n'a pas été fait par les propriétaire même, ils ont engagé une personne extérieure."
ESt-ce que cette personne vous a montré/donné une procuration en bonne et due forme du bailleur envers cette personne ? Si non, et si vous voulez chercher la petite bête, l'EDLS n'est pas valable (même signé) à cause de cette absence de procuration.

SI charges au réel :

" relevés de compteur d'électricité non faits"
Je suppose donc que vous étiez en location meublée (en location la revente d'électricité est illégale : le locataire DOIT avoir son propre abonnement et compteur)
Erreur de votre part à tous les 3 : il fallait relever les indices du compteurs le jour de l'EDLE et le jour de l'EDLS.

"Internet"
merci d'expliquer. ???

"Télécommande" et "Ménage"
Cassée ? Quoi qu'il en soit, non mentionnée sur EDLS = non "facturable".

"Rendu de caution tardive"
D'abord ce n'est pas une "caution", c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
Ensuite, SI vous avez bien donné votre nouvelle adresse, oui, vous pouvez demandez une pénalité : voir mon topo ci-dessous.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration en bonne et due forme] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Valenchantée · Answer

Bonsoir,

Que dit votre bail au sujet des charges réclamées ?

C'est quoi ça : "télécommande" ??

Pour les frais de ménage, ils repasseront puisque l'EDL de sortie ne fait mention d'aucune saleté.

Cdlt

ManonLdmy · Answer

Merci de vos réponse !

Pour répondre à djivi38: 

Oui nous sommes parti en même temps.

Je sais pas si les propriétaires peuvent signé l'EDLE après celui-ci puisque qu'il a été fait en un seul exemplaire (ils devaient nous envoyé la photocopie par recommandé or nous l'avons jamais reçu).

Je vous met la partie des charges du bail: 

"LES CHARGES :
En même temps et de la même façon que le loyer principal, le LOCATAIRE s’oblige à acquitter les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail.
Le paiement de ces charges donnera lieu au paiement de provisions mensuelles justifiées par les résultats constatés par l’année précédente ou par l’état prévisionnel des dépenses pour l’année en cours.
Le montant prévisionnel des charges mensuelles à la date de ce jour est de 10 euros. (dix euros).
Ce montant sera réajusté en fonction de l’évolution réelle du coût des charges. La régularisation s’opérera chaque année, dans les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 6 Juillet 89. Les charges sont récupérables jusqu’à 5 ans en arrière.
AUTRES CHARGES
Les abonnements et consommations d’électricité, de gaz et de téléphone sont pris en charge par le locataire en fonction du relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie."

Pour l'EDLS aucune procuration n'a été montré ni donné cependant la propriétaire lui avait fait visiter l'appartement quelque jours avant.

Oui c'était une location meublée, l'abonnement d'électricité est resté au nom des propriétaires. 
Vous pouvez être sur que nous ne reverrons plus les mêmes erreurs...

Pour internet ils nous ont fait payé l'abonnement qui était à leur nom. Pour ce point je peut comprendre.

Pour l'EDLS je n'ai pas précisé que nous n'avons pas eu non plus d'exemplaire et sur les 3 colocataires seulement 2 étaient présent.

Pour répondre à Valenchantée: 

Il manquait une télécommande que nous avons du perdre du coup ils nous la facture. 
Pour le ménage c'est bien ce que je pensais. 

Merci à vous !

djivi38 · Answer

Je vous donne ici des renseignements sur la location pour ne plus vous faire avoir : COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ? I-) GÉNÉRALITÉS : - Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur. - Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place. - La mention "bailleur" signifie « bailleur ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ». II-) RECHERCHE DU LOGEMENT : - Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/ - Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières). - Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location. Fuir les « marchands de listes ». III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ : • Contrat de location : - Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes). - Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989 - Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. - Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable. - Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés). • Caution (garant) ou GLI (Garantie Loyers Impayés) : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/ • EDLE (État Des Lieux Entrant) : - Un EDLE se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS]. article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 - Le locataire dot être vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc. - Y noter, en présence du bailleur, les relevés des compteurs (en meublé). - Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau. - Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages). - La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux). https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989 - Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe. • Charges & TEOM (un topo TEOM + précis peut être donné sur demande) : Peuvent être mentionnées « forfaitaires » ou « au réel » : https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/ • Assurance : - Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire à la signature du contrat de location. - Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient. - L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation). - Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en immeubles. • DG = Dépôt de Garantie (un topo DG + précis peut être donné sur demande) : - Location meublée : est égal à jusqu'à 2 mois de loyer hors charges - Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges Le chèque se donne à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demander un "reçu". • 1° loyer : - Se donne à la remise des clés. - Demander une "quittance" de loyer, et, si besoin, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement). • Loyers suivants : - Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989. - Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme pour les prélèvements. - Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon. • Révision du loyer : - Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI la révision est prévue sur le bail (avec indice & trimestre de référence). - En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location. • Si chaudière, clim, cheminée, etc. : - A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels). - Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes). IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION : - Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location. Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ - Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés). - Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état : art. 6 de la loi du 6/7/1989. - Le bailleur a l’obligation de faire, à ses frais, les "réparations (non locatives)" = « grosses réparations » ou « état d’usure » qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée : art.1719 & suivants du Code civil. V-) TH (Taxe d’Habitation) : - Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition du logement correspondant au 1° janvier. - Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie). - En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux. VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE : • Congé : - Donner son congé en respectant le préavis adéquat : -> Location meublée : préavis de 1 mois. -> Location en vide : < Préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ < Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public : https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/ - Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés. - Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL, à frais partagés). - Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main ou le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent). • EDLS (État Des Lieux Sortant) : - Un EDLS est DÉFINITIF. - C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE. Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels. - Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait. - Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS. - Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... - Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » - Avant de signer : relire calmement (même et surtout si le bailleur se montre pressant !) - Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer, MAIS le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire), dont les écrits ne sont PAS contestables. Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. - Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée. https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien (daté & signé) immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 - Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis (pour un départ avant la fin du préavis). VII-) RESTITUTION DU DG : - Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés. - Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés. VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE : Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929  Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.  Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques. Cordialement.

Dépot de garantie restitué partiellement

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