Litige sur une maison en indivision
louvanne
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Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à toutes et tous,
J'ai besoin de vos lumières...
Je vais essayer d'être claire.
Mon fils possède une maison en indivision avec son ex compagne (qui est en BDF et monte un dossier de surendettement).
Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté.
Melle ne paye plus la moitié du prêt depuis 4 ans, j'ai réussi à faire désolidariser le compte joint.
Mon fils reçoit un courrier d'un avocat en droit immobilier le sommant de donner une réponse sous huitaine :
"J'interviens au nom et pour le compte de melle **** qui m'a saisi du litige relatif à la maison située ****** dont vous êtes tout deux propriétaires indivis.
Comme elle vous l'a plusieurs fois précisé, ma cliente souhaite sortir de l'indivision et est favorable à donner suite à la proposition des locataires actuels de la maison qui ont proposé d'acquérir le bien à 77 000 €.
Je vous remercie de me fixer, par retour, quant à votre accord sur cette proposition d'achat conforme à la valeur du marché.
A défaut de réponse sous huitaine, ou en cas de refus, je vous indique que j'ai reçu pour instruction de saisir le tribunal de grande instance de ****** aux fins de solliciter sa sortie d'indivision à vos torts ainsi que la licitation du bien à la barre du tribunal."
J'ai fais établir 2 avis de valeur par un notaire et un agent immobilier, le bien libre est estimé entre 120000 et 130000 €.
Le bien occupé entre 110000 € et 120000 €.
Le CRD est de 102000 €.
Les locataires ne sont finançables que pour 77 000 €.
Que dois-je répondre à cet avocat et que va t-il se passer pour mon fils ?
De toute manière, je lui ai conseillé de vendre mais à un prix "raisonnable'
J'ai été voir le site impôts.gouv pour une valeur vénale (merci Kasom)
Merci pour vos réponses : je suis un peu dans le flou.
Cordialement
J'ai besoin de vos lumières...
Je vais essayer d'être claire.
Mon fils possède une maison en indivision avec son ex compagne (qui est en BDF et monte un dossier de surendettement).
Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté.
Melle ne paye plus la moitié du prêt depuis 4 ans, j'ai réussi à faire désolidariser le compte joint.
Mon fils reçoit un courrier d'un avocat en droit immobilier le sommant de donner une réponse sous huitaine :
"J'interviens au nom et pour le compte de melle **** qui m'a saisi du litige relatif à la maison située ****** dont vous êtes tout deux propriétaires indivis.
Comme elle vous l'a plusieurs fois précisé, ma cliente souhaite sortir de l'indivision et est favorable à donner suite à la proposition des locataires actuels de la maison qui ont proposé d'acquérir le bien à 77 000 €.
Je vous remercie de me fixer, par retour, quant à votre accord sur cette proposition d'achat conforme à la valeur du marché.
A défaut de réponse sous huitaine, ou en cas de refus, je vous indique que j'ai reçu pour instruction de saisir le tribunal de grande instance de ****** aux fins de solliciter sa sortie d'indivision à vos torts ainsi que la licitation du bien à la barre du tribunal."
J'ai fais établir 2 avis de valeur par un notaire et un agent immobilier, le bien libre est estimé entre 120000 et 130000 €.
Le bien occupé entre 110000 € et 120000 €.
Le CRD est de 102000 €.
Les locataires ne sont finançables que pour 77 000 €.
Que dois-je répondre à cet avocat et que va t-il se passer pour mon fils ?
De toute manière, je lui ai conseillé de vendre mais à un prix "raisonnable'
J'ai été voir le site impôts.gouv pour une valeur vénale (merci Kasom)
Merci pour vos réponses : je suis un peu dans le flou.
Cordialement
A voir également:
- Litige sur une maison en indivision
- Répartition prix de vente indivision - Guide
- Liquidation indivision - Guide
- Plus-value succession indivision - Guide
- Nyx la maison lyo ✓ - Forum carte bancaire
- Achat en indivision puis mariage - Forum Immobilier
5 réponses
Bonjour
Typiquement le cas ou les deux ne voient pas le même prix au bien....
La loi permet à l'indivisaire de sortir de l'indivision
elle veut vendre - (sans doute la BdF l'y oblige) - votre fils peut faire trainer (cela lui coutera plus cher) mais pas l'empêcher
soit votre fils rachète à 77000 soit la justice ordonnera la vente aux enchères. si lui et vous êtes persuadé que c'est une affaire à ce prix vous auriez tord de vous ne priver
ca veut dire quoi pour vous "Le CRD est de 102000 €." ?
donc :
"Que dois-je répondre à cet avocat ? " Rien c'est votre fils qui peut seul répondre...en fonction de sont souhait de racheter ou pas
Typiquement le cas ou les deux ne voient pas le même prix au bien....
La loi permet à l'indivisaire de sortir de l'indivision
elle veut vendre - (sans doute la BdF l'y oblige) - votre fils peut faire trainer (cela lui coutera plus cher) mais pas l'empêcher
soit votre fils rachète à 77000 soit la justice ordonnera la vente aux enchères. si lui et vous êtes persuadé que c'est une affaire à ce prix vous auriez tord de vous ne priver
ca veut dire quoi pour vous "Le CRD est de 102000 €." ?
donc :
"Que dois-je répondre à cet avocat ? " Rien c'est votre fils qui peut seul répondre...en fonction de sont souhait de racheter ou pas
Bonjour Poisson,
CRD capital restant dû du prêt, j'ai omis de dire que la situation de mon fils ne lui permet pas de racheter la part de melle.
Mais la question que je me pose, même si on achetait à ce prix, le fisc vous tombe dessus après non ?
CRD capital restant dû du prêt, j'ai omis de dire que la situation de mon fils ne lui permet pas de racheter la part de melle.
Mais la question que je me pose, même si on achetait à ce prix, le fisc vous tombe dessus après non ?
l'ex étant en surendettement]obtiendra l'effacement de sa moitié de crédit non payé...pas votre fils
Votre fils peut
- proposer un autre acheteur (lui, vous, un autre...)
- demander la vente aux enchères
- se faire imposer la vente aux enchère avec les frais de justice à sa charge s'il fait obstruction à la vente
PAS d'autres cas
Deux questions
j'avais lu "Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté. "...les loyers ne permettent pas un prêt pour racheter ?
Et si des agences l'ont évalué 110/120 et que votre fils veut vendre - a t-il donné mandat de vente à ces agences ?
Votre fils peut
- proposer un autre acheteur (lui, vous, un autre...)
- demander la vente aux enchères
- se faire imposer la vente aux enchère avec les frais de justice à sa charge s'il fait obstruction à la vente
PAS d'autres cas
Deux questions
j'avais lu "Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté. "...les loyers ne permettent pas un prêt pour racheter ?
Et si des agences l'ont évalué 110/120 et que votre fils veut vendre - a t-il donné mandat de vente à ces agences ?
l'ex etant en surendettement obtiendra l'effacement de sa moitié de crédit non payé...pas votre fils
Votre fils peut
- proposer un autre acheteur (lui, vous un autre...)
- demander la vente aux enchères
- se faire imposer la vente aux enchère avec frais de justice à sa charge s'il fait obstruction à la vente
PAS d'autres cas
Deux questions
j'avais lu "Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté. "...les loyers ne permettent pas un prêt pour racheter ?
Et si des agences l'ont évalué 110/120 et que votre fils veut vendre - a t-il donné mandat de vente à ces agences ?
Votre fils peut
- proposer un autre acheteur (lui, vous un autre...)
- demander la vente aux enchères
- se faire imposer la vente aux enchère avec frais de justice à sa charge s'il fait obstruction à la vente
PAS d'autres cas
Deux questions
j'avais lu "Ce bien est loué, les loyers sont très corrects, ce qui permet à mon fils de gérer ce bien sans difficulté. "...les loyers ne permettent pas un prêt pour racheter ?
Et si des agences l'ont évalué 110/120 et que votre fils veut vendre - a t-il donné mandat de vente à ces agences ?
Je comprends que face au juge votre fils ne pourra justifier d’aucune démarche pour vendre pendant les 4 ans- pas bon face à un juge si l’ex l’accuse d’obstruction !
Louvanne votre fils doit se bouger maintenant
De quand datent les évaluations et combien y en a t-il ? N'auriez vous pas (non volontairement) orienté les agence en avouant combien le bien a été payé (Ici il y a plein de post de gens qui ont payé trop cher et on un prêt supérieur à la vrai valeur actuelle mais se font baratiner sur l'évaluation par un agent qui veut le mandat...et après zéro visite pendant 6 mois leur font baisser le prix)
Je vous suggère de revoir l'évaluation
-1 - de faire évaluer par une autre agence sans dire a combien il a été payé - voire si on vous presse uniquement en parlant des 77000
2- de consulter la base "patrim" du fisc recensant les transactions (après tout c'est la base du fisc pour mettre ne cause éventuellement le prix de transaction
Louvanne votre fils doit se bouger maintenant
De quand datent les évaluations et combien y en a t-il ? N'auriez vous pas (non volontairement) orienté les agence en avouant combien le bien a été payé (Ici il y a plein de post de gens qui ont payé trop cher et on un prêt supérieur à la vrai valeur actuelle mais se font baratiner sur l'évaluation par un agent qui veut le mandat...et après zéro visite pendant 6 mois leur font baisser le prix)
Je vous suggère de revoir l'évaluation
-1 - de faire évaluer par une autre agence sans dire a combien il a été payé - voire si on vous presse uniquement en parlant des 77000
2- de consulter la base "patrim" du fisc recensant les transactions (après tout c'est la base du fisc pour mettre ne cause éventuellement le prix de transaction
il est loué combien net de charges ce bien ? il est ou ?
Bonjour Louvanne
Le fisc utilise "patrim" justement s'il veut contester d'où intérêt de la consulter !
si ni vous ni votre fils ne voulez acheter cela peut aussi servir à votre fils pour refuser le prix sans "aggraver" son cas
et juste une remarque :
Hormis dans les très grandes métropole (mais à 100K cela ne doit pas etre le cas) un bien "bien loué" se paye avec le crédit (avec un apport normal de 20% max)par les seuls loyers...
Le fisc utilise "patrim" justement s'il veut contester d'où intérêt de la consulter !
si ni vous ni votre fils ne voulez acheter cela peut aussi servir à votre fils pour refuser le prix sans "aggraver" son cas
et juste une remarque :
Hormis dans les très grandes métropole (mais à 100K cela ne doit pas etre le cas) un bien "bien loué" se paye avec le crédit (avec un apport normal de 20% max)par les seuls loyers...
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Bonjour,
Il faut être très prudent lorsqu'on vend un bien immobilier sous estimé. Le fisc peut s'en mêler ! Il peut effectivement demander des droits d'enregistrement calculés sur la valeur vénale du bien immobilier au vendeur. Et il peut aussi demander à l'acquéreur via un redressement des droits de mutation basés sur la valeur réelle de la maison !
D'autre part, je ne vois pas l'intérêt de vendre à 77000 un bien estimé à 120000 euros sachant qu'il reste 102000 euros de prêt immobilier ! Et le notaire dans tout cela ?
Bien à vous
Il faut être très prudent lorsqu'on vend un bien immobilier sous estimé. Le fisc peut s'en mêler ! Il peut effectivement demander des droits d'enregistrement calculés sur la valeur vénale du bien immobilier au vendeur. Et il peut aussi demander à l'acquéreur via un redressement des droits de mutation basés sur la valeur réelle de la maison !
D'autre part, je ne vois pas l'intérêt de vendre à 77000 un bien estimé à 120000 euros sachant qu'il reste 102000 euros de prêt immobilier ! Et le notaire dans tout cela ?
Bien à vous
Bonjour
Dans tous les cas votre fils va devoir donner rapidement son accord à une vente...il ne peut que discuter de à qui et à quel prix s'il a de bon argument (il me parait évident que la commission de sur endettement demande la vente à votre ex et que s'il y a la moindre obstruction de votre fils il va se faire descendre en flamme par les juges
Donner accord cela ne veut pas dire "papoter" mais signer soit avec les 77000 soit un mandat à une agence.
l'avocat dira que nul n'est obligé de rester dans l'indivision et quand qu'en de désaccord c'est vente aux enchères donc pas très cher pour un petit bien occupé
Il doit pouvoir vous dire si l'indivisaire (fils) a une priorité légale au prix proposé
quand à savoir si le 77000 des occupants est assorti d'un dessous de table en espèces (ca arrive notamment dans des cas comme le votre ou le vendeur n'a droit à rien car la banque prend tout) la réaction de l'ex si vous présentez un autre acheteur à 77500 sera instructive...
Une fois clair sur vos objectifs votre avocat peut écrire à l'autre pour proposer la signature de mandats de vente à 110000 MAIS en justifiant cette évaluation
Dans tous les cas votre fils va devoir donner rapidement son accord à une vente...il ne peut que discuter de à qui et à quel prix s'il a de bon argument (il me parait évident que la commission de sur endettement demande la vente à votre ex et que s'il y a la moindre obstruction de votre fils il va se faire descendre en flamme par les juges
Donner accord cela ne veut pas dire "papoter" mais signer soit avec les 77000 soit un mandat à une agence.
l'avocat dira que nul n'est obligé de rester dans l'indivision et quand qu'en de désaccord c'est vente aux enchères donc pas très cher pour un petit bien occupé
Il doit pouvoir vous dire si l'indivisaire (fils) a une priorité légale au prix proposé
quand à savoir si le 77000 des occupants est assorti d'un dessous de table en espèces (ca arrive notamment dans des cas comme le votre ou le vendeur n'a droit à rien car la banque prend tout) la réaction de l'ex si vous présentez un autre acheteur à 77500 sera instructive...
Une fois clair sur vos objectifs votre avocat peut écrire à l'autre pour proposer la signature de mandats de vente à 110000 MAIS en justifiant cette évaluation
La législation juridique et financière évolue en permanence...