Depart d'une location
canarivert
-
24 janv. 2018 à 18:20
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 25 janv. 2018 à 15:10
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 25 janv. 2018 à 15:10
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2 réponses
skyvin76
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24 janv. 2018 à 18:53
24 janv. 2018 à 18:53
Bonsoir, mes parents sont à peu près dans le même délire..
> Emménagement en 2012
> Le propriétaire qui passe par une agence pour le leur louer a de grosses difficultés financières, avec les impôts, etc.. et depuis Mars 2017 gestion par huissier
> Rachat de l'immeuble aux enchères fin 2017 par un nouveau propriétaire
A ce jour, toujours pas de caution récupérée..
> Emménagement en 2012
> Le propriétaire qui passe par une agence pour le leur louer a de grosses difficultés financières, avec les impôts, etc.. et depuis Mars 2017 gestion par huissier
> Rachat de l'immeuble aux enchères fin 2017 par un nouveau propriétaire
A ce jour, toujours pas de caution récupérée..
djivi38
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Modifié le 24 janv. 2018 à 20:22
Modifié le 24 janv. 2018 à 20:22
bonsoir canarivert,
Est-ce vous qui avez donné votre congé ou est-ce le nouveau propriétaire qui vous a donné son congé (pour reprise etc...) ?
"elle demande aux nouveaux proprietaires le bail comme quoi ils ont repris le logement a la suite des anciens..."
en effet, lors d'une vente d'un logement occupé, le vendeur doit remettre à l'acquéreur le contrat de location du locataire occupant, l'EDLE (état des lieux entrant) et le DG (dépôt de garantie) ainsi que tous les documents se rapportant au logement vendu.
Le nouveau propriétaire n'avait pas besoin de signer l'exemplaire de votre bail du vendeur : vous avez votre exemplaire pour justifier devant le juge les différences.
" (...) pour moi un nouveau bail aurait du etre refait. "
Non, quand il y a changement de propriétaire en cours de bail, le bail du locataire occupant se poursuit sans aucun changement, mis à part que les loyers à sont payer à l'acquéreur à partir de la date d'achat du logement : pour cela, le nouveau propriétaire peut faire un avenant au bail pour spécifier ses nom, coordonnées et vous donner son RIB si vous le lui demandez pour régler vos loyers par virements (ce qui est préférable aux paiements par prélèvements, mais le choix vous appartient, un bailleur ne peut pas en imposer un).
"de présenter un document falsifier risque-t-il de jouer contre eux. "
Ils ont fait un faux (en modifiant le bail initial) et font usage d'un faux (ou en ont l'intention).
" 1500 euros demander par la partie adverse"
Au titre des dégradations relevées sur l'EDLS ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
Est-ce vous qui avez donné votre congé ou est-ce le nouveau propriétaire qui vous a donné son congé (pour reprise etc...) ?
"elle demande aux nouveaux proprietaires le bail comme quoi ils ont repris le logement a la suite des anciens..."
en effet, lors d'une vente d'un logement occupé, le vendeur doit remettre à l'acquéreur le contrat de location du locataire occupant, l'EDLE (état des lieux entrant) et le DG (dépôt de garantie) ainsi que tous les documents se rapportant au logement vendu.
Le nouveau propriétaire n'avait pas besoin de signer l'exemplaire de votre bail du vendeur : vous avez votre exemplaire pour justifier devant le juge les différences.
" (...) pour moi un nouveau bail aurait du etre refait. "
Non, quand il y a changement de propriétaire en cours de bail, le bail du locataire occupant se poursuit sans aucun changement, mis à part que les loyers à sont payer à l'acquéreur à partir de la date d'achat du logement : pour cela, le nouveau propriétaire peut faire un avenant au bail pour spécifier ses nom, coordonnées et vous donner son RIB si vous le lui demandez pour régler vos loyers par virements (ce qui est préférable aux paiements par prélèvements, mais le choix vous appartient, un bailleur ne peut pas en imposer un).
"de présenter un document falsifier risque-t-il de jouer contre eux. "
Ils ont fait un faux (en modifiant le bail initial) et font usage d'un faux (ou en ont l'intention).
" 1500 euros demander par la partie adverse"
Au titre des dégradations relevées sur l'EDLS ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
djivi38
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15 391
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canarivert
25 janv. 2018 à 15:10
25 janv. 2018 à 15:10
bonjour,
je ne sais pas ce que ce bailleur encourrait, mais le juge va bien le voir.... et il verra aussi que votre exemplaire initial n'a aucune rature !
Toujours est-il que c'est votre exemplaire de bail qui est le bon et vous devrez vous référer aussi à l'EDLE initial, que le nouveau bailleur devrait avoir en sa possession. Et c'est lui aussi qui devra vous rendre votre DG en fonction de la comparaison de l'état du logement à l'entrée (EDLE initial) et à la sortie (EDLS avec le nouveau propriétaire).
EDLS non signé des parties prenantes OU non fait contradictoirement OU exemplaire non remis au locataire immédiatement après les signatures = EDL non valable => aucune retenue possible sur le DG = restitution du DG intégral dans LE mois qui suit le rendu des clés.
Dormez tranquille, vous avez les choses conformément à la loi, pas votre bailleur. Vous, vous ne risquez rien.
cdt.
je ne sais pas ce que ce bailleur encourrait, mais le juge va bien le voir.... et il verra aussi que votre exemplaire initial n'a aucune rature !
Toujours est-il que c'est votre exemplaire de bail qui est le bon et vous devrez vous référer aussi à l'EDLE initial, que le nouveau bailleur devrait avoir en sa possession. Et c'est lui aussi qui devra vous rendre votre DG en fonction de la comparaison de l'état du logement à l'entrée (EDLE initial) et à la sortie (EDLS avec le nouveau propriétaire).
EDLS non signé des parties prenantes OU non fait contradictoirement OU exemplaire non remis au locataire immédiatement après les signatures = EDL non valable => aucune retenue possible sur le DG = restitution du DG intégral dans LE mois qui suit le rendu des clés.
Dormez tranquille, vous avez les choses conformément à la loi, pas votre bailleur. Vous, vous ne risquez rien.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
24 janv. 2018 à 20:28
Il aurait été nettement préférable de créer votre propre post pour ne pas squatter celui de quelqu'un d'autre. Merci d'y penser une prochaine fois :-) ou bien, si vous avez l'intention de poursuivre la discussion par d'autres questions, faites un copié/collé et créez votre propre sujet : on ne peut pas répondre à 2 internautes sur un seul post. Merci.
Néanmoins, je vous réponds : si vos parents habitent toujours le logement, il n'y a aucune raison que le DG soit rendu. il le sera quand vos parents auront donné leur congé en faisant un EDLS et une remise des clés au bailleur.
Cdt.