Location/probleme/conseil

OK. Je comprends mieux... mais ça reste bizarre quand même !
L'excuse que vous sert ce propriétaire est plutôt tirée par les cheveux...parce qu'il est obligatoire pour un bailleur de fournir (gratuitement) un contrat de location modèle loi ALUR où il n'y a plus qu'à cocher des cases !!! Alors je ne vois pourquoi elle aurait "à créer" un bail !

La loi du 6/7/1989 régissant les locations, dit que bailleur ET locataire ne sont engagés, le 1° à donner à louer un bien et le 2° à le prendre en location, que à partir de la signature d'un contrat de location ET, d'un autre côté, ayant des preuves de paiement (reçu pour le dépôt de garantie et quittances pour les loyers) et de plus un EDLE contradictoire et signé des parties concernées, pour l'instant, vous avez ce qu'on appelle un "bail oral", aussi valable qu'un bail écrit : donc pas de souci à vous faire de ce côté-là.

Pour les dégradations et autres soucis : faire un courrier R+AR (dont vous gardez copie & récépissés) pour tout signaler et demander réparations pour celles non locatives.
Voir ici les réparations locatives.. et celles qui n'y sont pas... sont pour le bailleur !
Tout ce qui est dégradé par USURE normale c'est aussi pour le bailleur, sauf si il pet prouver un mauvais entretien ou un mauvais usage de la part du locataire.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Peut-être mon topo ci-dessous pourrait vous être utile (du moins pour une partie) :

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS :

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « bailleur ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent avant d’avoir signé le contrat de location.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ :

• Contrat de location :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes).
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).

• Caution ( garant) ou GLI (Garantie Loyers Impayés) ? :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/

• EDLE (État Des Lieux Entrant) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS].
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire dot être vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

• Charges & TEOM (un topo + précis peut être donné sur demande) :
Peuvent être mentionnées « forfaitaires » ou « au réel » :
https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/
Si le bailleur mentionne "charges comprise" : un détail de ces charges doit être précisé dans le contrat de location.

• Assurance :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire à la signature du contrat de location.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation).
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en immeubles.

• DG = Dépôt de Garantie (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Location meublée : est égal à jusqu'à 2 mois de loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale (et comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demander un "reçu".

• 1° loyer :
- Se donne à la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si besoin, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement).

• Loyers suivants :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme pour les prélèvements.
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

• Révision du loyer :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI la révision est prévue sur le bail (avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.

• Si chaudière, clim, cheminée, etc. :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels).
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur a l’obligation de faire, à ses frais, les "réparations (non locatives)" = « grosses réparations » ou « état d’usure » qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée : art.1719 & suivants du Code civil.

V-) TH (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie).
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.


VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE :

• Congé :
- Donner son congé en respectant le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide :
< Préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
< Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL, à frais partagés).
- Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main ou le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

• EDLS (État Des Lieux Sortant) :

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE (et de le récupérer de suite après signatures apposées).
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire calmement.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien (daté & signé) immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.

VII-) RESTITUTION DU DG :

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
 Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.

bonjour shanny,

"électricité" = énergie
"gaz" : OK, je n'en ai pas parlé, parce que dans beaucoup d'immeuble, il est de plus en plus interdit, pour raison de sécurité.
"eau" : souvent l'eau chaude marche avec le chauffage collectif et l'eau froide est gérée par une société indépendante, auprès de laquelle le locataire doit prendre son propre abonnement.
Après, je pense que les lecteurs sont assez intelligents pour adapter mon discours à la situation de leur logement, discours déjà bien long sans avoir besoin de rajouter des détails minimes.

"il y aura un compteur général est des divisionnaires pour chaque appart."
Ça serait bien mieux écrit comme ça : "il y aura un compteur général ET des divisionnaires pour chaque appart."

Merci quand même de votre intervention.
Cdt.