Trop perçu de loyer
Brihaig
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djivi38
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Modifié le 22 nov. 2017 à 16:34
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bonjour,
"J'ai quitté mon appartement (état des lieux et remises des clefs) le 9 novembre dernier. Le même jour, un état des lieux d'entrée était effectué".
Non, pas un EDLE, mais un EDLS (sortant) était effectué.
"je serais remboursé en même temps que le rendu de la caution ..."
Non, pas le rendu de la caution (qui est une personne), mais le rendu du DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
"... virement de loyer pour le mois de novembre dès le 5 novembre et ce pour le mois entier. "
Vous auriez dû arrêter votre ordre de virement dès que le loyer d'octobre était payé et régler vos 9 jours de novembre par chèque.
"Est-ce légal de garder : la caution, l'avance des charges et le trop perçu du loyer de novembre (du 10 au 30) ?
-> DG : il vous sera restitué dans les 2 maximum à partir de la remise des clés SELON la différence constatée dans les EDL E & S que vous avez signés (voir mon topo).
-> Charges : idem. De plus le bailleur/agence peut retenir, si besoin, en plus du montant des éventuelles dégradations, 20% du DG jusqu'à l'approbation des comptes en AG.
-> Trop perçu de loyer : le remboursement aurait dû être fait le jour de votre EDLS, d'autant qu'un locataire a été en place le jour même de votre départ (donc l'agence ne pouvait pas l'ignorer ni méconnaître l'art. 15 loi 6/7/1989 !) ET qu'un bailleur est dans l'illégalité s'il perçoit 2 loyers pour le même logement pour une même période.
Faire une mise en demeure de restitution immédiate à réception de ce trop perçu de loyer du 08 au 30 (assurez-vous auprès du locataire qu'il a bien payé à partir du 09 nov.), sinon laissez courir et demandez du 09 au 30 nov.. Et précisez qu'à défaut de remboursement de ce trop perçu de loyer, vous porterez le litige devant la commission de conciliation, voire, si besoin, devant le tribunal d'instance, où, en plus, vous demanderez des dommages & intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix.
Gardez copie de votre courrier & les 2 récépissés.
Ça pourrait vous être utile :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
-> Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
-> C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
-> Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
-> En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
"J'ai quitté mon appartement (état des lieux et remises des clefs) le 9 novembre dernier. Le même jour, un état des lieux d'entrée était effectué".
Non, pas un EDLE, mais un EDLS (sortant) était effectué.
"je serais remboursé en même temps que le rendu de la caution ..."
Non, pas le rendu de la caution (qui est une personne), mais le rendu du DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
"... virement de loyer pour le mois de novembre dès le 5 novembre et ce pour le mois entier. "
Vous auriez dû arrêter votre ordre de virement dès que le loyer d'octobre était payé et régler vos 9 jours de novembre par chèque.
"Est-ce légal de garder : la caution, l'avance des charges et le trop perçu du loyer de novembre (du 10 au 30) ?
-> DG : il vous sera restitué dans les 2 maximum à partir de la remise des clés SELON la différence constatée dans les EDL E & S que vous avez signés (voir mon topo).
-> Charges : idem. De plus le bailleur/agence peut retenir, si besoin, en plus du montant des éventuelles dégradations, 20% du DG jusqu'à l'approbation des comptes en AG.
-> Trop perçu de loyer : le remboursement aurait dû être fait le jour de votre EDLS, d'autant qu'un locataire a été en place le jour même de votre départ (donc l'agence ne pouvait pas l'ignorer ni méconnaître l'art. 15 loi 6/7/1989 !) ET qu'un bailleur est dans l'illégalité s'il perçoit 2 loyers pour le même logement pour une même période.
Faire une mise en demeure de restitution immédiate à réception de ce trop perçu de loyer du 08 au 30 (assurez-vous auprès du locataire qu'il a bien payé à partir du 09 nov.), sinon laissez courir et demandez du 09 au 30 nov.. Et précisez qu'à défaut de remboursement de ce trop perçu de loyer, vous porterez le litige devant la commission de conciliation, voire, si besoin, devant le tribunal d'instance, où, en plus, vous demanderez des dommages & intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix.
Gardez copie de votre courrier & les 2 récépissés.
Ça pourrait vous être utile :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
-> Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
-> C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
-> Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
-> En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
La législation juridique et financière évolue en permanence...
22 nov. 2017 à 19:21
1 - Trop perçu de loyer : je vais réclamer son immédiate restitution car le locataire actuel a bien régler à compter du 9/11
2 - Mes EDLE et EDLS étant identiques et ne signalant pas de dégradation, je vais signaler à la société de gestion qu'ils ont 1 mois et non 2 pour la restitution du DG.
3 - J'ai bien compris qu'il fallait attendre l'arrêt annuel des comptes de l'immeuble pour la régularisation des avances sur charges payées tous les mois en sus du loyer .
Me trompe-je ???
Merci bien d'avance !!
Cordialement,
Brigitte
22 nov. 2017 à 19:38
1) donc loyer & charges dus jusqu'au 08.
2) la société de gestion sait parfaitement qu'elle n'a que 1 mois maxi à partir du rendu des clés pour vous restituer l'intégralité de votre DG (sauf éventuellement les 20% dans l'attente de l'approbation des comptes). Mais SI vous avez une réclamation à faire au sujet du délai non respecté pour la restitution du DG, demandez la restitution intégrale (les 20% possiblement à retenir ne sont pas votre problème) + les 10% dus par mois de retard commencé.
3) oui, et la société de gestion vous devra les justificatifs (même si vous avez trop payé de provisions de charges (soit elle vous les envoie soit elle doit les tenir à votre disposition pendant 6 mois à partir de la notification de rendu ou de demande de supplément).
Cdt.
22 nov. 2017 à 20:00
Bonne fin de semaine,
Cdt,
Brigitte