Caution non restituée / état des lieux non signé

Question

Bonjour, 

Ma question concerne le délai de restitution du dépôt de garantie, et quels recours ai-je étant donné qu'aucun état des lieux de sortie n'a été signé.
Merci à ceux qui pourront m'éclairer.
Je vous explique...

Mon conjoint et moi-même (nos 2 noms présents sur le bail) avons poser notre préavis par Lettre Recommandée avec A.R. le 1er Septembre 2017. Notre préavis a été réduit à 1 mois au lieu de 3 étant donné que nous remplissions une des conditions nécessaires à cela.. bref. 

Nous avions prévenu notre propriétaire pour qu'elle ne soit pas pris de court que l'on allait poser notre préavis et qu'il était bien réduit à 1 mois. Jusque-là pas de soucis. Nous nous en allons pour un logement social donc les clés de ce nouveau logement nous sont données bien avant notre fin de préavis... Nous prevenons donc notre propriétaire que nous pensons partir de l'appartement courant Septembre ce qui l'arrange pour faire des visites de l'appartement.. (je tiens à préciser que nous avons bien payer le loyer jusqu'à la fin du préavis donc 1er Octobre). Une fois les cartons demenagés dans notre nouveau logement et le ménage et quelques bricoles refaites je décide de prévenir la locataire que le logement est propre et prêt si elle veut y faire des visites. Je me propose même de lui donner un double des clés de l'appartement que nous avions puisque elle n'en possédait pas, ce qu'elle a accepté (Et aussi ce qui lui a permis de faire le tour de l'appartement avant l'état des lieux de sortie une fois que nous étions partis). 

Elle nous recontacte pour que l'on se rende a l'état des lieux de sortie, la elle nous embête pour quelques petites traces sur les murs de la chambre qui d'après elle ne permettent pas de "relouer dans cet état", qu'elle allait devoir retenir la peinture dont elle aurait besoin sur notre caution etc... on se résigne à se dire qu'après avoir repeint la porte d'entrée on aurait peut être dû repeindre la chambre... bref. Elle continue de faire le tour de l'appartement, mise à part quelques détails qu'elle note et ne nous dit rien de plus. On redescend mon conjoint et elle font les relevés de compteurs... Et la elle nous dit "Je vous redit quoi je vais voir pour combien il y'en aura de peinture etc..." Et nous sommes partis. 

Donc aucun état des lieux de sortie n'a été signé par moi ou mon conjoint, et cela fait un mois aujourd'hui que notre préavis a été posé et nous n'avons pas récupéré la caution a ce jour. 

Que devons nous faire? Encore attendre? Demander à signer enfin l'état des lieux de sortie?

Excusez moi du roman... Je veux que mon explication soit clair pour que vous puissiez y répondre au mieux. 

Merci encore à ceux qui pourront m'éclairer!

djivi38 · Accepted Answer

bonsoir,

pas d'EDL de sortie signé = logement remis dans le même état que ce qu'il a été donné => aucune retenue possible sur le DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution", qui est une personne) => restitution dans LE mois qui suit la remise des clés.

=> Faire un courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale du DG à réception, et concluez par : à défaut "nous porterons le litige devant la commission de conciliation, et, s'i besoin, devant le tribunal d'instance où nos demanderons, en plus, des dommages et intérêts au tire de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix". 
Si vous avez bien donner votre nouvelle adresse, vous réclamez en plus les pénalités pour retard de restitution du DG (voir mon topo).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) de restitution intégrale du DG restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Caution non restituée / état des lieux non signé

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