État des lieux de sortie non signé pour désaccord

Question

Bonjour, 

Je vais vous dresser le plus clairement possible mon gros problème
Depuis le 28 août 2013, je louais avec mon ami une maison.
Nous avons donné notre préavis de départ en lettre AR le 27 juillet 2017

Nous avons déménagé le 21 octobre 2017 afin de nous laisser une semaine pour faire les peintures de la cuisine, salon, salle à manger, salle de bain et couloir ainsi que le ménage (carreaux, aspirateur et nettoyage de sol à la serpillère)

La prise de rendez vous pour l état des lieux de sortie s'est faite par téléphone avec le proprio qui a lui même convié le lundi 30 octobre 2017 entre 15h30 et 16h (le préavis courant jusqu au 3 novembre 2017 car il a tardé à aller chercher sa lettre AR à la Poste)

Malheureusement, l'état des lieux de sortie ne s'est absolument pas bien déroulé. Menaces, insultes mais surtout un état des lieux qui pour nous n'en est pas un... car à part avoir écrit je cite "mauvaise utilisation des lieux et odeurs" rien d'autre n'est stipulé!
Je m'explique... Si je prends mon état des lieux d'entrée il avait par exemple rempli pour la cuisine mur défraichi, sol défraichi, plafond défraichi.... Hors là pour l'état des lieux de sortie je n ai... rien! C est a dire aucune mention de la piece cuisine... et cela concerne TOUTES LES PIECES de la maison....
En gros je n ai pas d etat de lieux de sortie décrivant chaque pièce
J ai juste une feuille type où il mentionne ce que je vous cite plus haut

Je lui ai donc demandé plus d'explication
Pour lui, mauvaise utilisation des lieux équivaut à une maison sale!
Et lorsque je lui demande de quelle odeur il parle... il me répond odeur... ni plus ni moins
Il m aurait dit odeur de peinture j aurai compris puisque nous avons repeint les pieces de vie de la MEME COULEUR qu'à l entrée dans les lieux c est a dire blanc!
Je précise qu'au vue de la tournure des choses j'ai pris des photos de toutes les pieces de la maison.

Nous avons donc refusé de signer cet état des lieux de sortie... Il a pris les clés et nous a foutu dehors.

Ma question est simple... Que faire?

Nous voulons récupérer notre caution simplement mais comment faire puisque le conflit est dès le départ profond.

Je vous remercie infiniment de m'avoir lu et j'accorderai  toute mon attention à la lecture de vos réponses.

Lucie

Ysabe_l · Accepted Answer

Bonjour 

Donc vous n'avez pas d'état des lieux de sortie et il a récupéré les clefs. A moins qu'il ne fasse appel à un huissier très rapidement il ne pourra rien retenir sur votre dépôt de garantie

djivi38 · Answer

bonjour,

Avez-vous récupéré votre exemplaire de l'EDLS ?

""mauvaise utilisation des lieux et odeurs""
Que voulez-vous que le bailleur puisse faire comme retenue (justifiée par un devis/facture de professionnel) avec ces 2 mentions ??? 
Vous auriez dû signer cet EDLS, et y faire mentionner, en plus, que le bon nombre de clés avait été rendu.

Lire mon topo où je mets en gras ce qui concerne plus particulièrement votre situation telle que décrite :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS  n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001


==> Attendre la fin du délai légal de restitution du DG pour voir ce que le bailleur fait comme retenue et, si nécessaire, porter réclamation en fonction des ces retenues et d'un EDLS non signé de toutes les parties, donc pas de retenue possible.

Cordialement.

État des lieux de sortie non signé pour désaccord

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