Loyer et caution en cas de péril non imminent sur location Résolu

Question

Bonjour, 

Mon cas est un peu compliqué, merci d'avance à ceux qui sauront m'éclairer.

Je louais jusqu'en septembre dernier un logement meublé. En août 2016, un arrêté de péril non imminent concernant les façades et le local à poubelles de l'immeuble nous a été communiqué. L'article I de l'annexe 1, qui avait été surligné sur l'affichage du hall, spécifiait que le loyer cessait d'être dû. Nous avons appelé la mairie de notre commune qui a confirmé.

Seulement, notre propriétaire n'a pas apprécié (Il n'était pas au courant de l'arrêté) et a de suite menacé de récupérer des meubles. Bref, une main courante assurant nos arrières et quelques mois houleux plus tard, ma colocataire avait fui sans laisser d'adresse ni d'état des lieux et le propriétaire avait fini par se résigner à ce que je lui règle un peu plus que les charges par mois. L'arrêté de péril est d'ailleurs à ce jour encore en vigueur.

Le propriétaire m'a prévenu en avance qu'il ne rendrait aucune caution, seulement, lorsque je suis partie, il a signé un état des lieux de sortie qui m'est très favorable.

Je précise qu'il n'est pas du tout au courant des lois en vigueur concernant les droits et devoirs d'un propriétaire (Le principe d'état des lieux d'entrée, de contrat de location, de caution, de loi Alur lui sont relativement flous. Un fervent adepte du "on s'arrange" en somme. J'ai cependant bien un contrat, un état des lieux d'entrée et de sortie !), que nous ne sommes pas passés par une agence et que nous avions fait de nombreuses concessions avec lui car le loyer était relativement bas. Tant pis pour nous ! (A ce point, vous devriez avoir deviné que ma colocataire et moi étions étudiantes en région parisienne et donc désespérées dans notre recherche de logement.)

N'ayant pas payé de loyer pendant plus d'un an suite à un arrêté municipal, suis-je selon vous en droit de réclamer ma caution ? Je tente, mais j'aurais souhaité avoir votre avis pour savoir jusqu'où je peux aller sans que cela ne se retourne éventuellement contre moi. Je ne souhaite en effet pas avoir à payer 1 an de loyer parisien seule pour excès de zèle !

En vous remerciant !

Gaston · Answer

Bonjour 
Vu les filouteries de votre propriétaire , je vous conseillerais de prendre 
conseils auprès de l'anil 
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

djivi38 · Answer

bonsoir,

si dans votre cas (arrêté de péril non imminent) les loyers ne sont plus dus (ce que hélas je ne sais pas, désolée), je peux vous dire ce qu'il en est du DG :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement. 
 
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

Utilisateur anonyme · Answer

En fin de compte, après l'avoir prévenu en recommandé que j'allais faire appel à l'ANIL, le propriétaire s'est dégonflé et m'a envoyé un chèque du montant de la caution, même si c'était sans les majorations de retard. Il a dû se renseigner et se rendre compte qu'il n'aurait pas gain de cause.

Je précise que la responsable du dossier de péril non-imminent à la mairie m'avait prévenu que j'aurais peut-être dû payer les loyers si nous avions fait appel à la justice.

Bon courage à ceux qui tomberaient sur ce sujet. Les propriétaires malhonnêtes et culpabilisants n'en restent pas moins coincés par le contrat de location.

Loyer et caution en cas de péril non imminent sur location

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