Validité d'une lettre de mise en demeure non remise

galiwix - 13 sept. 2017 à 01:05
andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 13 sept. 2017 à 13:37
Bonjour,

J'ai acheté il y a quelques mois une place dans un parking géré par FONCIA en même temps que mon appartement. Bien que j'ai téléphoné à FONCIA pour communiquer ma nouvelle adresse, les lettres de charges ont été envoyées à mon ancienne adresse.

Ne recevant pas de charges, j'ai contacté FONCIA qui veut maintenant me facturer les relances et l'huissier envoyé à mon ancienne adresse. A ma connaissance, les frais de relance ne peuvent être facturés qu'après mise en demeure, or je n'ai jamais reçu la lettre de mise en demeure (envoyé en LRAR) puisque celle-ci a aussi été envoyé à mon ancienne adresse et donc je n'ai jamais signé l'AR.

Ma question est donc, est-ce qu'une mise en demeure est valable même si le destinataire n'accuse pas réception?

Merci d'avance!

5 réponses

rambouillet41 Messages postés 9524 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 18 novembre 2024 3 520
13 sept. 2017 à 07:21
Bonjour,

La question est plutôt : pourquoi n'avez vous pas NOTIFIE votre nouvelle adresse ?

Malheureusement aujourd'hui il faut en assumer les conséquences. Le syndic fait son travail.

Quant aux frais, il ne peuvent être que ceux prévus à son contrat : lettre de relance et MeD.

Le syndic n'ayant officiellement que votre ancienne adresse, il envoie à cette adresse tous les courriers puisque vous ne lui avez pas NOTIFIE la nouvelle. Alors OUI, vous devez payer même si vous n'avez pas reçu cette MeD.
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J'ai appelé l'agence par téléphone, et l'employé de FONCIA m'a assuré que mes coordonnées avaient été mises à jour. J'ai naïvement supposé que la personne était compétente et digne de confiance. Rassurez-vous, j'ai bien retenu la leçon.

Mais merci de la leçon de morale, c'était exactement la réponse que j'attendais...
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;; > galiwix
13 sept. 2017 à 10:37
Bonjour
Une communication téléphonique n'a aucune valeur juridique.
Vous deviez notifié votre changement d'adresse par courrier en LRAR. Cela vous servira de leçon de même qu'à d'autres qui croient que le téléphone a valeur de preuve écrite. Nous sommes dans une société qui perd ses repères surtout dans les nouvelles générations.
-2
Heureusement que nous avons des personnes comme vous pour éduquer les nouvelles générations sur des répères moraux aussi importants que la valeur légale des communications téléphoniques!
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rambouillet41 Messages postés 9524 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 18 novembre 2024 3 520
13 sept. 2017 à 11:49
Article 10-1 
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;


Les frais de relance avant MeD s'ils sont prévus au contrat du syndic sont payés par le syndicat qui les répercute contre le débiteur, surtout si dans le RdC il y a une clause d'"aggravation de charges"....
Ensuite le copro débiteur peut toujours aller en justice pour tenter de faire annuler.....

Marley :
Rambouillet41, j'ai supprimé ton -1.:-)

j'ai rien compris, perso je n'actionne jamais ces + ou ces - .......
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C'est moi qui ai supprimé le -1 que tu avais.

Quand au texte que tu affiche, c'est uniquement dans le cas ou le syndic peut prouver que le RDC les stipule.

Les frais d'huissier également, mais tant qu'une décision n'existe pas, là encore dans son cas il n'y a pas d'impayé, il ne peut les facturer. Il ne s'agit que de frais administratifs.
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andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 597
13 sept. 2017 à 13:29
Vous avez tort Marley ; remettez vos certitudes en cause et relisez les textes.

Par exemple et sur certaines subtilités des frais imputables :
https://www.efl.fr/actualites/immobilier/copropriete-et-autres-modes-organisation-de-l-immeuble/details.html?ref=ui-53ab84db-dc3d-4107-adc8-92b054840572
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Marley > andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024
13 sept. 2017 à 13:32
Quand j'ai tort et que la preuve m'est apportée j'accepte volontiers les remarques.
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andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 597
13 sept. 2017 à 13:37
Annexe et point n°9 du décret du 28 mars 2015 donc :
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo#JORFSCTA000030405189

Retoqué mais en partie seulement par la cour de cassation (ce que j'ai mis en italique)...


9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.

9.1. Frais de recouvrement
(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
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rambouillet41 Messages postés 9524 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 18 novembre 2024 3 520
13 sept. 2017 à 13:19
Quand au texte que tu affiche, c'est uniquement dans le cas ou le syndic peut prouver que le RDC les stipule. 

Les frais d'huissier également, mais tant qu'une décision n'existe pas, là encore dans son cas il n'y a pas d'impayé, il ne peut les facturer. Il ne s'agit que de frais administratifs.


NON, depuis la loi ALUR cela a changé et c'est expressément reconnu par la loi que ces frais sont du par le débiteur, ce qui n'était pas le cas auparavant. Et cela même si rien n'est prévu au RdC, la loi est au dessus du RdC.
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Bonjour,

En l'absence de décision de justice les frais sont à la charge du créancier.
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Quel est le c..qui mets -1 sur une réponse correcte ? celui qui a noté en négatif doit prouver que ma réponse n'est pas la bonne, alors j'attends.
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Je ne demandais pas un commentaire général sur ma situation mais une réponse à une question précise: quelle est la valeur légale d'une lettre de mise en demeure non remise et renvoyée à l'expéditeur ?

Votre réponse est peut-être "correcte" mais elle ne répond absolument pas à ma question.
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Bonjour
réponse à votre question, qui diffère selon qu'elle relève du droit administratif ou du droit civil.
En droit administratif, le recommandé non retiré est considéré comme reçu à la date mention "absent/avisé" apposée par la ¨Poste.
En droit civil, la formalité n'est réputée effectuée que si le recommandé est effectivement retiré. c'est pour cela que l'on conseille ,dans certains cas, de préférer l'exploit d'huissier à la LRAR ,même si c'est plus cher.
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Merci (sincèrement) ";;" d'avoir répondu avec précision à ma question, même si ce n'était pas la réponse que j'espérais. Il semble donc que je n'ai aucun recours sauf à aller en justice (ce que je n'ai pas l'intention de faire).

Comme dit par ailleurs, je vais m'acquitter de ces frais pour acheter ma tranquillité d'esprit, et à l'avenir je m'assurerai bien d'effectuer toutes mes communications avec FONCIA via LRAR avec preuve photographique et duplicata en triples exemplaires déposés chez mon huissier :)
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rambouillet41 Messages postés 9524 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 18 novembre 2024 3 520
13 sept. 2017 à 09:22
Désolé, ce n'était pas une leçon de morale, mais un simple rappel des procédures.....
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J'entends bien. J'ai bien compris que j'ai fait preuve d'une grande naïveté en pensant pouvoir communiquer avec un syndic comme avec un être humain, et qu'une telle naïveté mérite amplement d'être punie à hauteur de plusieurs centaines d'euros.

J'ai la chance d'avoir un salaire correct, donc je pense que je vais juste m'acquitter des frais parfaitement abusifs mais techniquement légaux que FONCIA me réclame et ne plus me prendre le chou avec cette histoire.

Merci à tous pour votre "aide".
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Marley > galiwix
13 sept. 2017 à 11:22
Non, ces frais ne sont pas légaux.
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Rambouillet41, j'ai supprimé ton -1.:-)
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