Validité d'une lettre de mise en demeure non remise
galiwix
-
13 sept. 2017 à 01:05
andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 13 sept. 2017 à 13:37
andre78fr Messages postés 2668 Date d'inscription vendredi 13 mai 2011 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 13 sept. 2017 à 13:37
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rambouillet41
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13 sept. 2017 à 07:21
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Bonjour,
La question est plutôt : pourquoi n'avez vous pas NOTIFIE votre nouvelle adresse ?
Malheureusement aujourd'hui il faut en assumer les conséquences. Le syndic fait son travail.
Quant aux frais, il ne peuvent être que ceux prévus à son contrat : lettre de relance et MeD.
Le syndic n'ayant officiellement que votre ancienne adresse, il envoie à cette adresse tous les courriers puisque vous ne lui avez pas NOTIFIE la nouvelle. Alors OUI, vous devez payer même si vous n'avez pas reçu cette MeD.
La question est plutôt : pourquoi n'avez vous pas NOTIFIE votre nouvelle adresse ?
Malheureusement aujourd'hui il faut en assumer les conséquences. Le syndic fait son travail.
Quant aux frais, il ne peuvent être que ceux prévus à son contrat : lettre de relance et MeD.
Le syndic n'ayant officiellement que votre ancienne adresse, il envoie à cette adresse tous les courriers puisque vous ne lui avez pas NOTIFIE la nouvelle. Alors OUI, vous devez payer même si vous n'avez pas reçu cette MeD.
rambouillet41
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13 sept. 2017 à 11:49
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Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Les frais de relance avant MeD s'ils sont prévus au contrat du syndic sont payés par le syndicat qui les répercute contre le débiteur, surtout si dans le RdC il y a une clause d'"aggravation de charges"....
Ensuite le copro débiteur peut toujours aller en justice pour tenter de faire annuler.....
Marley :
Rambouillet41, j'ai supprimé ton -1.:-)
j'ai rien compris, perso je n'actionne jamais ces + ou ces - .......
C'est moi qui ai supprimé le -1 que tu avais.
Quand au texte que tu affiche, c'est uniquement dans le cas ou le syndic peut prouver que le RDC les stipule.
Les frais d'huissier également, mais tant qu'une décision n'existe pas, là encore dans son cas il n'y a pas d'impayé, il ne peut les facturer. Il ne s'agit que de frais administratifs.
Quand au texte que tu affiche, c'est uniquement dans le cas ou le syndic peut prouver que le RDC les stipule.
Les frais d'huissier également, mais tant qu'une décision n'existe pas, là encore dans son cas il n'y a pas d'impayé, il ne peut les facturer. Il ne s'agit que de frais administratifs.
andre78fr
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13 sept. 2017 à 13:29
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Vous avez tort Marley ; remettez vos certitudes en cause et relisez les textes.
Par exemple et sur certaines subtilités des frais imputables :
https://www.efl.fr/actualites/immobilier/copropriete-et-autres-modes-organisation-de-l-immeuble/details.html?ref=ui-53ab84db-dc3d-4107-adc8-92b054840572
Par exemple et sur certaines subtilités des frais imputables :
https://www.efl.fr/actualites/immobilier/copropriete-et-autres-modes-organisation-de-l-immeuble/details.html?ref=ui-53ab84db-dc3d-4107-adc8-92b054840572
Marley
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andre78fr
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13 sept. 2017 à 13:32
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Quand j'ai tort et que la preuve m'est apportée j'accepte volontiers les remarques.
andre78fr
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13 sept. 2017 à 13:37
13 sept. 2017 à 13:37
Annexe et point n°9 du décret du 28 mars 2015 donc :
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo#JORFSCTA000030405189
Retoqué mais en partie seulement par la cour de cassation (ce que j'ai mis en italique)...
9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.
9.1. Frais de recouvrement
(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo#JORFSCTA000030405189
Retoqué mais en partie seulement par la cour de cassation (ce que j'ai mis en italique)...
9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.
9.1. Frais de recouvrement
(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
rambouillet41
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13 sept. 2017 à 13:19
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Quand au texte que tu affiche, c'est uniquement dans le cas ou le syndic peut prouver que le RDC les stipule.
Les frais d'huissier également, mais tant qu'une décision n'existe pas, là encore dans son cas il n'y a pas d'impayé, il ne peut les facturer. Il ne s'agit que de frais administratifs.
NON, depuis la loi ALUR cela a changé et c'est expressément reconnu par la loi que ces frais sont du par le débiteur, ce qui n'était pas le cas auparavant. Et cela même si rien n'est prévu au RdC, la loi est au dessus du RdC.
Bonjour,
En l'absence de décision de justice les frais sont à la charge du créancier.
En l'absence de décision de justice les frais sont à la charge du créancier.
Bonjour
réponse à votre question, qui diffère selon qu'elle relève du droit administratif ou du droit civil.
En droit administratif, le recommandé non retiré est considéré comme reçu à la date mention "absent/avisé" apposée par la ¨Poste.
En droit civil, la formalité n'est réputée effectuée que si le recommandé est effectivement retiré. c'est pour cela que l'on conseille ,dans certains cas, de préférer l'exploit d'huissier à la LRAR ,même si c'est plus cher.
réponse à votre question, qui diffère selon qu'elle relève du droit administratif ou du droit civil.
En droit administratif, le recommandé non retiré est considéré comme reçu à la date mention "absent/avisé" apposée par la ¨Poste.
En droit civil, la formalité n'est réputée effectuée que si le recommandé est effectivement retiré. c'est pour cela que l'on conseille ,dans certains cas, de préférer l'exploit d'huissier à la LRAR ,même si c'est plus cher.
Merci (sincèrement) ";;" d'avoir répondu avec précision à ma question, même si ce n'était pas la réponse que j'espérais. Il semble donc que je n'ai aucun recours sauf à aller en justice (ce que je n'ai pas l'intention de faire).
Comme dit par ailleurs, je vais m'acquitter de ces frais pour acheter ma tranquillité d'esprit, et à l'avenir je m'assurerai bien d'effectuer toutes mes communications avec FONCIA via LRAR avec preuve photographique et duplicata en triples exemplaires déposés chez mon huissier :)
Comme dit par ailleurs, je vais m'acquitter de ces frais pour acheter ma tranquillité d'esprit, et à l'avenir je m'assurerai bien d'effectuer toutes mes communications avec FONCIA via LRAR avec preuve photographique et duplicata en triples exemplaires déposés chez mon huissier :)
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rambouillet41
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13 sept. 2017 à 09:22
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Désolé, ce n'était pas une leçon de morale, mais un simple rappel des procédures.....
J'entends bien. J'ai bien compris que j'ai fait preuve d'une grande naïveté en pensant pouvoir communiquer avec un syndic comme avec un être humain, et qu'une telle naïveté mérite amplement d'être punie à hauteur de plusieurs centaines d'euros.
J'ai la chance d'avoir un salaire correct, donc je pense que je vais juste m'acquitter des frais parfaitement abusifs mais techniquement légaux que FONCIA me réclame et ne plus me prendre le chou avec cette histoire.
Merci à tous pour votre "aide".
J'ai la chance d'avoir un salaire correct, donc je pense que je vais juste m'acquitter des frais parfaitement abusifs mais techniquement légaux que FONCIA me réclame et ne plus me prendre le chou avec cette histoire.
Merci à tous pour votre "aide".
La législation juridique et financière évolue en permanence...
13 sept. 2017 à 09:11
Mais merci de la leçon de morale, c'était exactement la réponse que j'attendais...
13 sept. 2017 à 10:37
Une communication téléphonique n'a aucune valeur juridique.
Vous deviez notifié votre changement d'adresse par courrier en LRAR. Cela vous servira de leçon de même qu'à d'autres qui croient que le téléphone a valeur de preuve écrite. Nous sommes dans une société qui perd ses repères surtout dans les nouvelles générations.
13 sept. 2017 à 11:10