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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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17 mai 2024
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4 août 2017 à 23:36
4 août 2017 à 23:36
Bonjour,
ça va être long... et pourtant, je ne peux pas vous assurer ne rien avoir oublié !
Je vais faire un développement étape par étape pour un meilleur suivi pour vous.
I-) Généralités :
- Je vais considérer que cette location sera à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents, ça ne change rien).
- Je vais considérer que le locataire est majeur. S'il est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- Chaque fois que je dis "bailleur", il faut penser "bailleur/représentant dûment mandaté/agence".
- Important : refuser toute location sans bail et/ou sans EDL (État des Lieux) : ça arrive ! mais c'est toujours une source d'ennuis futurs.
- Refuser aussi de se laisser imposer un mode de paiement pour les loyers : tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Je conseille les virements, pour rester maître de ses comptes : c'est le locataire qui donne son loyer, pas le bailleur qui "se sert" sur son compte.
II-) Recherche de logement :
Préparez un dossier "candidat-locataire » + « dossier-caution" : voir :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
III-) Logement trouvé et dossier accepté :
• EDLE (État des lieux entrant) :
- Soyez vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes vos remarques sur l'état du logement : état des sols, murs, robinetterie, VMC, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait... ou pas, etc. Passez tout au peigne fin. Faites fonctionner tout ce que pouvez faire fonctionner. Prenez votre temps... même si le bailleur s'impatiente !
- Y noter les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes en bas de page et dater.
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDL sortant].
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (2 trousseaux ou + : NON obligatoires).
• Contrat de location :
- modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes).
- location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
- location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure.
• Assurance :
une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur à la signature du contrat de location. L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, plus tard, un motif d'expulsion). Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année en cours.
• DG = Dépôt de Garantie :
- location meublée : est égal à "jusqu'à" 2 mois de loyer hors charges
- location vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne à la signature du bail (et comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demandez un "reçu".
• 1° loyer :
se donne à la remise des clés. Demandez une "quittance" de loyer, et, si vous en avez besoin, demandez au bailleur de vous en fournir une (gratuitement) chaque mois.
• Loyers suivants :
le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat)
• Révision du loyer :
un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI les indices et le trimestre de référence sont mentionnés sur le bail. En leur absence sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même qu'au départ toute la durée de la location.
• Si chaudière, clim, cheminée, etc. :
demandez à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels. Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les différentes dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement... ainsi c'est lui qui sera responsable si problèmes dus à une mauvaise date donnée.
IV-) Pendant la durée de la location :
- Le locataire a le devoir d'"entretien" du logement et les éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signalez au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (gardez copie & récépissés).
- Le bailleur a le devoir de faire les "réparations" qui s'imposent, à ses frais, sauf si le locataire a mal entretenu ou fait des mauvaises manipulations : dans ce cas, les frais de réparations seront dus par le locataire.
V-) Départ :
• Congé : donner son congé en respectant le préavis adéquat :
- location meublée : préavis de 1 mois.
- location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
- Profitez de ce courrier pour proposer un jour avec créneau horaire pour faire l'EDLS et la restitution des clés.
- Un congé peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques)
- Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main propre (il existe une 3° façon de donner son congé : par voie d'huissier, aux frais du locataire si c'est lui qui le décide parce qu'il a + confiance par exemple, ou à frais partagés si le bailleur refuse de faire un EDL).
• EDLS :
- un EDLS est définitif.
- c’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE.
Ces retenues, correspondant aux dégradations retenues après avoir comparé l'EDLE et l'EDLS, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- le faire si possible le jour du départ, en tout cas, logement vidé et ménage fait.
- Relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS (ou si location en vide, avertir les compagnies que vous résiliez vos abonnements).
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relisez calmement.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée.
- Exemplaire EDLS : récupérer le vôtre (daté & signé) immédiatement après signatures.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin du dit préavis.
VI-) Restitution du DG :
- si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- si différences = dégradations, mentionnées sur EDLS mais pas sur EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
Cordialement.
ça va être long... et pourtant, je ne peux pas vous assurer ne rien avoir oublié !
Je vais faire un développement étape par étape pour un meilleur suivi pour vous.
I-) Généralités :
- Je vais considérer que cette location sera à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents, ça ne change rien).
- Je vais considérer que le locataire est majeur. S'il est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- Chaque fois que je dis "bailleur", il faut penser "bailleur/représentant dûment mandaté/agence".
- Important : refuser toute location sans bail et/ou sans EDL (État des Lieux) : ça arrive ! mais c'est toujours une source d'ennuis futurs.
- Refuser aussi de se laisser imposer un mode de paiement pour les loyers : tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Je conseille les virements, pour rester maître de ses comptes : c'est le locataire qui donne son loyer, pas le bailleur qui "se sert" sur son compte.
II-) Recherche de logement :
Préparez un dossier "candidat-locataire » + « dossier-caution" : voir :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/
III-) Logement trouvé et dossier accepté :
• EDLE (État des lieux entrant) :
- Soyez vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes vos remarques sur l'état du logement : état des sols, murs, robinetterie, VMC, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait... ou pas, etc. Passez tout au peigne fin. Faites fonctionner tout ce que pouvez faire fonctionner. Prenez votre temps... même si le bailleur s'impatiente !
- Y noter les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes en bas de page et dater.
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDL sortant].
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (2 trousseaux ou + : NON obligatoires).
• Contrat de location :
- modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes).
- location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
- location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure.
• Assurance :
une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur à la signature du contrat de location. L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, plus tard, un motif d'expulsion). Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année en cours.
• DG = Dépôt de Garantie :
- location meublée : est égal à "jusqu'à" 2 mois de loyer hors charges
- location vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne à la signature du bail (et comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demandez un "reçu".
• 1° loyer :
se donne à la remise des clés. Demandez une "quittance" de loyer, et, si vous en avez besoin, demandez au bailleur de vous en fournir une (gratuitement) chaque mois.
• Loyers suivants :
le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat)
• Révision du loyer :
un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI les indices et le trimestre de référence sont mentionnés sur le bail. En leur absence sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même qu'au départ toute la durée de la location.
• Si chaudière, clim, cheminée, etc. :
demandez à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels. Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les différentes dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement... ainsi c'est lui qui sera responsable si problèmes dus à une mauvaise date donnée.
IV-) Pendant la durée de la location :
- Le locataire a le devoir d'"entretien" du logement et les éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
- Signalez au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (gardez copie & récépissés).
- Le bailleur a le devoir de faire les "réparations" qui s'imposent, à ses frais, sauf si le locataire a mal entretenu ou fait des mauvaises manipulations : dans ce cas, les frais de réparations seront dus par le locataire.
V-) Départ :
• Congé : donner son congé en respectant le préavis adéquat :
- location meublée : préavis de 1 mois.
- location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
- Profitez de ce courrier pour proposer un jour avec créneau horaire pour faire l'EDLS et la restitution des clés.
- Un congé peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques)
- Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main propre (il existe une 3° façon de donner son congé : par voie d'huissier, aux frais du locataire si c'est lui qui le décide parce qu'il a + confiance par exemple, ou à frais partagés si le bailleur refuse de faire un EDL).
• EDLS :
- un EDLS est définitif.
- c’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE.
Ces retenues, correspondant aux dégradations retenues après avoir comparé l'EDLE et l'EDLS, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- le faire si possible le jour du départ, en tout cas, logement vidé et ménage fait.
- Relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS (ou si location en vide, avertir les compagnies que vous résiliez vos abonnements).
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relisez calmement.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée.
- Exemplaire EDLS : récupérer le vôtre (daté & signé) immédiatement après signatures.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin du dit préavis.
VI-) Restitution du DG :
- si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- si différences = dégradations, mentionnées sur EDLS mais pas sur EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
4 août 2017 à 23:47
4 août 2017 à 23:59