chèque de caution

Question

Bonjour, 

La propriétaire a signé un document mentionnant que l'appartement avait été rendu sans aucune dégradation. Maintenant, elle veut changer l'évier car défecteux et elle ne nous a pas rendu le chèque de caution.
Du coup, peut on faire opposition sur un chèque de caution datant d'il y a deux ans ?

celestedu35 · Answer

bonjour , il s'agis d'un dépôt de garantie et non une caution ,  seul la comparaison de l'état des lieu d'entrée avec l'état des lieu de sortie   vous l'avez signé tous les 2 : bailleur et vous même cet état des lieu de sortie ? et je ne comprends pas ce "chèque de caution" n'a pas été encaissé  depuis 2 ans ? le délai d'encaissement est dépassé https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2402 extrait 
"La durée de validité d'un chèque est de 1 an et 8 jours. Au delà de ce délai, son bénéficiaire ne peut plus l'encaisser sur son compte bancaire

djivi38 · Answer

bonjour,

"La propriétaire a signé un document mentionnant que l'appartement avait été rendu sans aucune dégradation." 
ça s'appelle un EDLS = État Des Lieux Sortant.
Se fait en 2 exemplaires : avez-vous eu le vôtre dès que les signatures y ont été apposées ?
Un EDLS est DÉFINITIF = aucune dégradation ne peut y être rajoutée = aucune retenue sur le DG = Dépôt de Garantie ne peut être faite par le bailleur = restitution du DG INTÉGRAL dans LE mois qui suit la remise des clés (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

Attendre la fin du délai légal de restitution du DG (dans votre cas = 1 mois à partir du rendu des clés), puis faire un courrier R+AR dans ce sens si retenues effectivement faites sur votre DG, genre :

En objet : MISE EN DEMEURE
" Bonjour Madame,
Je vous mets en demeure de me restituer dans le mois suivant la remise des clés, l'intégralité de mon dépôt de garantie, soit la somme de XXX €, versée le ...(date), pour la location que vous m'avez consentie à... (adresse), du fait que mon EDLS ne mentionne aucune dégradation, à défaut, je confierai le litige au tribunal d'instance. Formule de politesse de votre choix. " 
Courrier date & signé et envoyé en R+AR (garder copie & récépissés).

Une "caution" n'est pas un dépôt de garantie. 
Une "caution" est une personne qui se porte garant pour quelqu'un.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 

II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.

Chèque de caution

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