Bail commercial, augementation de loyer

Bonjour,
j'ai un bail commercial 3 6 9, qui est arrivé à sa fin le 30 juin 2017. Le 1 juillet, la propriétaire m'appelle et me dit qu'il faut refaire un bail et qu'elle augmente le loyer de 50€ ce qu'il signifie qu'il passe de 250 à 300€, puisqu'elle n'a jamais augmenté depuis 9 ans.
je lui ai répondu que je trouvais l'augmentation trop importante, et que normalement cela se faisait par courrier avec préavis. Elle m'a répondu que non, que c'était un avocat qui lui avait conseillé de faire comme ça, et que si elle avait revu le loyer à chaque fois je payerait bien plus.
Sachant que sur mon bail la partie révision du prix du loyer a été rayé par la propriétaire comment fait-on pour calculer cette augmentation qu'elle aurait pu faire si elle avait fait à chaque fois?
et quel est l'augmentation quel est en droit de faire?
merci