Etat des lieux de sortie [Résolu]

nico et isa - 5 juil. 2017 à 00:26 - Dernière réponse :  nico et isa
- 22 août 2017 à 10:24
Bonsoir,
J'ai loué mon studio meublé par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui a réalisé état des lieux d'entrée et de sortie .En 3 ans de location,le locataire a endommagé des meubles,parquet,plinthes,arraché une prise,il manque un tiroir,le miroir de la salle de bains est cassé,la machine à laver le linge est inutilisable parce que toute rouillée (le locataire a bouché toutes les aérations de l'appartement),il y a des tâches sur le mur....Est-ce à l'agent immobilier de chiffrer toutes ces dégradations et les faire réparer aux frais du locataire sortant?faut-il prendre un huissier dans un tel cas?le montant des réparations va dépasser le montant de la caution:comment faire?Je voulais reprendre mon appartement et arrête donc mon contrat avec l'agent immobilier:est-ce une raison pour qu'il ne s'occupe pas de la remise en état des lieux?
D'autre part le locataire avait signifié son départ le 15 juin par LRAR.Il n'est parti que le 28:comment me faire dédommager de cette quinzaine de jours supplémentaires?
Merci d'avance de me guider dans mes transactions avec l'agent immobilier et l'ancien locataire.
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12 réponses

djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention - 5 juil. 2017 à 01:17
+1
Utile
bonsoir,

I) Il faut comparer les 2 EDL (entrant et sortant) pour voir ce qui peut être considéré comme "dégradations" (à la charge du locataire) et ce qui est "état d'usure" (à la charge du bailleur).
Dans tout ce que vous avez énuméré tout est à la charge du locataire.... SI tout est bien mentionné sur l'EDLS ET SI le locataire l'a signé.

II) Retenues sur le DG : c'est à vous à faire faire des devis (vous n'avez aucune obligation de réparer, donc de présenter des factures, les devis sont suffisants) correspondants aux dégradations mentionnées sur l'EDLS et à comptabiliser le total : ensuite, vu ce que vous décrivez, le DG (Dépôt de Garantie) ne suffira pas (voir quoi faire dans mon topo ci-dessous).

III) Huissier : plus nécessaire puisque vous avez un EDLS.

IV) Départ du locataire : congé envoyé par courrier R+AR => le préavis démarre, de date à date, à la réception de ce courrier. Pour un meublé, il est de 1 mois.
Si le locataire a prolongé son préavis en restant, il vous doit le loyer + charges jusqu'à son départ réel.
Si le locataire est parti avant la fin de son préavis, il vous doit loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin du dit préavis (ce qui n'est pas votre cas puisque vous avez attendu que ce locataire parte pour reprendre votre logement.

V) Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.


=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).


=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


N’hésitez pas à revenir sur ce post pour des précisions ou pour d’autres questions sur ce sujet.
Cordialement.

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nico et isa - 5 juil. 2017 à 17:49
0
Utile
Un grand merci pour cette réponse très fournie et détaillée.Le dépôt de garantie a été encaissé par l'agence et nous avons constaté des dégâts qu'ils ont omis de noter sur l'EDLS et ils n'ont manifestement pas tout contrôlé car nous avons retrouvé dans la cave une platine de DJ!Le contrat avec l'agence devait prendre fin en même temps que le bail.Aussi ils estiment que leur travail s'arrête là et ne veulent pas intervenir dans les démarches de demandes de devis pour déduire du DG....
Avons nous un recours contre l'agence pour ces manquements et pouvons nous exiger qu'ils nous rendent le DG?
nico et isa > djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention - 14 juil. 2017 à 22:48
Merci, nous sommes dans les démarches avec l'agence....qui est peu réceptive!
djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention > nico et isa - 14 juil. 2017 à 22:51
Tenez bon !
nico et isa > djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention - 22 août 2017 à 00:27
Bonsoir,
Nous arrivons au terme des deux mois après la remise des clés.Nous avons envoyé une LRAR au locataire avec un devis de réparation qui dépasse le DG,en lui signifiant qu'il n'y aurait donc pas de chèque.L'agence nous dit que le locataire peut faire appel à d'autres artisans pour avoir d'autres devis à opposer aux nôtres.De combien de jours dispose-t-il pour présenter de nouveaux devis?
Merci d'avance de votre réponse
djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention > nico et isa - 22 août 2017 à 01:09
L'agence a raison : puisque vous avez présenté un devis, le locataire peut effectivement en contester le montant en présentant un autre devis d'un montant inférieur (ce qui n'aurait pas été le cas s'il s'était agi de factures)... mais je ne connais pas le délai dont il dispose. Désolée.
Tout en attendant d'autres réponses ici, rien ne vous empêche de poser la question à l'ADIL proche de chez vous :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Cdt.
nico et isa > djivi38 17173 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 mai 2018 Dernière intervention - 22 août 2017 à 10:24
Merci,je m'en charge aujourd'hui
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