Augmenter mon loyer, besoin d'aide

Bonjour à tous,

J'ai actuellement des soucis avec un de mes locataires...

Comme souvent, il était très sympa avant de devenir locataire, mielleux pour donner une bonne image et ensuite....tout se dégrade...

Il a fait pas mal de nuisances et de dégats dans les communs...ce qui a provoqué des problèmes avec les voisins du RDC qui sont aussi mes locataires....J'ai reçu une lettre et ces locataires du RDC s'en vont à cause d'eux....

J'aimerais que ce locataire du 1er étage quitte les lieux mais je ne peux hélas pas résilier son bail pour nuisances, insultes et non respects des règles de vie en communauté ( merci la France et ses lois sociales...).

Bref, je voudrais utiliser mon droit d'augmenter son loyer, sachant que c'est prévu dans mon bail...Cependant je voudrais être certains de bien procéder....

Le bail a été signé le 13/08/2016 pour une durée de 3 ans.

Il est spécifié dans le bail signé :

"Date de révision : Date d'anniversaire du bail
Date ou trimestre de référence de l'IRL : 2ème trimestre 2016 / 125.25"

Rien d'autre n'est spécifié.
Ma question est de savoir quel est le délai ? Si je comprends bien je peux augmenter le loyer en faisant le fameux calcul des indices et surtout à partir du 13/08, donc, pour le mois de 09/2017, c'est bien cela ?

Dans la pratique, il suffit que je fasse une lettre LRAR en expliquant le nouveau montant du loyer en expliquant le calcul, je dois faire cela 2 mois avant ? 3 mois avant ? J'ai du mal à trouver ce que dit la loi au niveau du délai pour prévenir le locataire....

Si quelqu'un peut m'aider ce serait top.

Je vous remercie à tous,

Bien cordialement,

Nix