compte annuel

Question

Bonjour, 

j'ai reçu l'état financier à valider lors de la prochaine AG;

Seulement voilà je comprends pas un truc :
La copropriété est composé de 194 lots
il y a 126 copropriétaire débiteurs pour un montant de 92299.31€
et le reste en créditeurs pour un montant de 13781.08€

en lisant l'état financier je remarque que :
1- situation financière et trésorerie :
50 fond places : 41.32
51 fond dispo.banque du syndicat : 16395.86
total 1 : 16 437.18

dessous en II :
45 copropriétaire - sommes exigibles restantes : 92 299.31€
47 compte d'attnete : 0.56
48 charges payées d'avance : 616
total II : 92 915.87

Puis dessous il apparait un total général "positif"
total général I + II : 109 353.05

Pourquoi mettre les impayés en positif ?

pareil de l'autre côté :
provisions et avances :
103 avances 
   1032 avances travaux article 18.6 : 43 066.93
12 solde en attente tvx et exc. : 13 978.50

dessous dans "dettes"
45 copropriétaires - excedents versé : 13781.08
tiers :
40 fournisseurs : 36 473.33
46: crediteurs divers : 2 053.21

total général : 109 353.05

je comprend pas pourquoi le surplus payé est dans dette et qu'on additionne les impayées en positif.

Merci pour vos réponses

hoquei44 · Answer

Bonjour,

Petit test, quand on retire de l'argent de la banque : on débite ou on crédite le compte de trésorerie ?

CB

Utilisateur anonyme · Answer

ouai je sais les copropriétaire apparaissent dans dette car c'est la coproprio qui leur doit. inversement pour créances.

Mais ce que je ne comprend pas c'est pourquoi on dit que la coproprio est en positive alors que les 92 299.31€ n'ont jamais été sur le compte ? 

Il a été voter un budget de 245 000€ et l'exercice clos à approuver est à 266 366.82€ soit un déficit de plus de 23 000€.

Je galère grave à comprendre car il y a rien d'expliquer.. on doit 36473.33€ à des fournisseurs mais il y a rien de détailler (ou alors les montants sur les feuillets suivants ne correspond pas au même montant)

Après j'ai lu que si on n'est à 25% d'impayé il fallait que le syndic saisine le tribunal pour faire désigner un administrateur hors çà n'a pas été fait.
De même j'ai lu que les contrats de syndic doivent être sur une années d'exercice et la le syndic nous prévoit un contrat de 3 ans. avec moins de prestation et pour 2 000€ de plus.

J'ai acheter le livret de la copropriété du particulier.com mais oula qu'es ce c'est compliqué...

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

D'abord l'annexe 1 est un document type par décret et on ne peut y déroger.

Ensuite vous ne nous dites pas si les créances vis à vis du syndicat sont chroniques ou non.
En effet, l'annexe 1 est édité comme un projet à approuver après répartition (après approbation des comptes par l'AG), ce qui signifie que même si tout le monde paie ses charges/provisions il peut y avoir des copros débiteurs si le budget initial est plus faible que le réalisé. Et je pense que c'est là le problème.... Regardez votre annexe 2 ou 3, quel solde y a -t-il entre le budget (245 366,82 € (on vous a dit ?)), (euh 0,82 € pour un budget ..... ) et le réalisé ...

Vous devez avoir un document qui indique les copros débiteurs et créditeurs mais aussi souvent leur solde avant le projet de répartition.

rambouillet41 · Answer

Dans l'annexe 2, vous devez avoir une colonne "budget N" : quelle est sa valeur en comparant à la colonne "réalisé N" ?

Si vous n'approuvez pas les comptes, vous tout seul : pas grand chose si les autres approuvent ;)
Si l'AG n'approuve pas les comptes, cela signifie :
1- le syndic ne peut aller en justice pour "poursuivre" les débiteurs puisque les chiffres ne sont pas entérinés
2- le syndic ne peut rendre l'argent pour les soldes positifs et régulariser lorsqu'ils sont négatifs.
Donc sauf gros, gros, gros problèmes on approuve les comptes. Mais souvent lorsque la tendance est à "non approuvée", c'est que 1 ou plusieurs factures sont litigieuses. Dans ce cas, l'AG refuse les dites factures, donne mission au CS pour résoudre sou X jours les interrogations et en attendant approuve les comptes proposés moins les montants des factures incriminées (tout ceci doit être inscrit sur le PV)

Si des copros sont débiteurs et que personne ne fait rien :

 d'une part certaines dettes s'annulent au bout de 2 ans, d'autres au bout de 5 ans.... 
 Le syndic doit agir et il faut le pousser, mais il semble que ce soit fait puisqu'il y a des résolutions pour saisie immobilière.

Honoraires sur travaux : lorsqu'il y a des travaux ou opérations exceptionnelles, le syndic a droit à des honoraires particuliers qui, en général sont négociés par le CS et votés en AG. Ne pas donner d'honoraires, c'est d'une part ne pas reconnaître le travail du syndic et d'autre part, le syndic peut ne pas vouloir faire cette opération exceptionnelle puisqu'il ne serait pas rémunéré. Le % dépend de l'étendue de la mission qui lui est confiée.

Bien sur à chaque résolution, il peut y avoir discussion : une AG est un lieu d'échanges d'où émerge une décision appliquée par le syndic.

Un PV n'est pas un CR : on reproduit la question soumise au vote, on note les résultats et le président déclare si la résolution est acceptée ou non ; pas d'autres commentaires (sauf cas très particuliers et assez rare)

On ne peut pas voter sur des questions non mises à l'OdJ, mais on peut en discuter et en savoir ce qu'en pense la majorité des copros présents.

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