droit de passage et servitude

Question

Bonjour, 
J ai acheté une maison avec un terrain dont l'entrée est sur une route départementale.
Cette parcelle faisait partie d' un ensemble dont il reste aux propriétaire 3300m2 (toujours à la vente).
Ce découpage a été fait par les propriétaires (3 héritiers). Ils me demandent aujourd'hui un  droit de passage, la DDE leur ayant refuser (soi disant) un accès sur cette route départementale.
Il existe un chemin au fond du terrain de ces propriétaires, cadastré "SNCF MOBILITE" chemin qui est utilisé par tout un chacun et par les administrations municipale et postales et entretenu par la municipalité.
Lors de la signature de l'acte  notarié de vente, je n'avais aucune servitude, je n'aurai pas acheté ce bien s'il y avait eu une quelconque servitude.
Les héritiers avaient choisi de mettre à la vente la propriété en la divisant en 2 ou3 lots.
N'est il pas de leur devoir de prévoir l' accès aux différentes parcelles?
Puis je refuser un droit de passage?
Les héritiers n' on t 'il pas choisi d'enclaver leur terrain non vendu pour mieux valoriser mon achat?
Merci pour vos informations
Cordialement

BmV · Answer

"Les héritiers n' on t 'il pas choisi d'enclaver leur terrain non vendu pour mieux valoriser mon achat?"  : en effet, cela y ressemble bien.
De ce fait, cela tomberait sous le coup de l'article 684 du code Civil
>>>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150125/2020-12-03/
Il faut par ailleurs encore vérifier que le "chemin" à l'arrière est bien une voie publique ce qui annulerait l'enclavement.
Si effectivement ce chemin est cadastré, c'est donc la propriété privée de "quelqu'un", lequel peut de son côté accorder une servitude de passage (ou pas), mais cela signifierait aussi que les terrains sont bel et bien enclavés car pas d'accès au domaine public par ce côté-là non plus.
Ce qui est curieux cependant, c'est que si la DDT (la DDE n'existe plus depuis 2005) a refusé un accès sur la RD, c'est que dans le principe les parcelle concernées ne sont pas enclavées, puisque par définition elles ont un accès à du domaine public car apparemment contigües à une RD et sont donc de fait admises à avoir un accès à cette RD (sous conditions financières sans doute), seule partie du domaine public accessible.
Enfin, si vraiment il faudrait finalement un passage sur votre propriété actuelle, et au-delà des désagréments de confort, il peut sembler judicieux de proposer à ce que ce passage soit racheté en pleine propriété au même prix plutôt que d'accorder une servitude, même si la demande en ce sens est tout à fait légale ; cela évitera les taxes foncières sur ce terrain dont on ne pourra pas du tout se servir, les litiges éventuels pour l'entretien, l'accès aux réseaux enterrés et les soucis de portail/clôture.
Comme on peut s'appuyer sur le fait d'avoir intentionnellement enclavé le reste du terrain pour valoriser la parcelle vendue, qui n'aurait peut-être pas été vendue ni aussi rapidement ni aussi bien si elle avait été amputée dès le début du passage nécessaire, pour dénoncer la manœuvre consistant à revenir plus tard réclamer un droit de passage dont on savait qu'il serait nécessaire...
Cependant, il peut sembler intéressant d'enquêter un peu du côté de la DDT pour cette histoire d'accès soi-disant refusé ...

“Les Français sont si fiers de leurs vins qu'ils ont donné à certaines de leurs villes le nom d'un grand cru.” - Oscar Wilde

dd · Answer

"Puis je refuser un droit de passage? "
Oui, vous pouvez refuser, rien ne vous oblige a signer.
Ou négocier une bonne indemnité si vous accepter.
Que vous propose t'il ?

Droit de passage et servitude

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