obtenir une déspécialisation forcée de notre bail

Question

Bonjour à tous,
Nous avons repris un local commercial de 90 m2 dont le bail dit:
- la vente de produits d'épicerie italienne, dégustation de café, thé et chocolat
- la vente de salades, sandwich ou autres produits élaborés froids sans cuisson préalable dans les locaux
- vente de crêpes 
à l'excusions de toute autre utilisation
vous ne pouvez, sous aucun prétexte, changer la destination des lieux loués et ce, même de façon temporaire.
 
Quand j'ai repris le local en septembre 2015 , nous avons pas fait d'état des lieux.
A notre grande surprise nous avons eu plus de 4 mois de travaux et dépenser beaucoup d'argent, vu l'état du local.
Les travaux  sont : 
- Mise en conformité du local Hygiène, marche alu Handicapée, 5 extincteurs, couverture de feu, 3 coups de poing arrêt d'urgence EDF
- Démontage de la frisette sur tous les murs avec plus 500 trous à reboucher 
- Peinture, la faïence cuisine, toilette, électricité complète, plomberie.
- Nettoyage et dégraissage du conduit d'extraction, des hottes et des machines de cuisson.
- Installation d'une alarme incendie type 4 sourd et malentendant avec flash d'évacuation, certifier par un pro.
- Alarme surveillance vol, capteur de fumer, de fuite d'eau et de coupure de courant relier à une surveillance 24/24h et 7/7j
- Pose d'un chapeau sur le conduit de cheminée ou d'extraction sur la toiture avec goudronnage du tour du conduit cause de fuite (a mes frais bien sûr)
(Pas de gaz de ville, tout est électrique)
- Revissions et dépannage du cumulus.
1 Mois après, je reçois un courrier de l'agence immobilier me demandant de retirer le chapeau et de démonter le conduit. Et par la même occasion, me demande de me plier au bail en respectant le "sans cuisson épicerie etc.." donc d'arrêter mon activité de restaurant traditionnel pour la remplacer par une épicerie, crêperie sans cuisson,  
J'ai aussitôt retiré le chapeau en toiture mais laissé le conduit existant.
J'ai donc répondu à son courrier en lui expliquant que j'ai bien démonté le chapeau en lui précisent par contre, que le conduit était existant avant notre signature. 
Je profite de ce courrier pour leur signaler que nous demandons une déspécialisation du bail pour le changer en restaurant traditionnel car ce local est un restaurant depuis plus de 10 an, reconnu dans le département, avec son classement sur TripAdvisor  en position n° 1 sur notre ville.
Le refus de l'agence est catégorique le bail ne changera pas :
1) parce que ça n'a jamais était un restaurant
2) parce que nous avons fait les travaux sans autorisation 
Et nous demande de remettre le local respectant le bail, ici il n'a jamais eu de restaurant, me dit elle et il n'y aura jamais.
Nous avons continué à faire notre restauration pendant un bon mois et nous avons reçu une assignation en réfère pour non respect du bail et demande de faire casser le bail par le tribunal.
Quand pensez-vous? 
Pensez-vous que je peux obtenir du tribunal une déspécialisation forcée de notre bail sachant que nous avons la preuve de son activité de restaurant pendant plus 10 ans sans que l'agence ne dite rien toute c'est années ?
( preuve:  Article journaux, contrat de travail CDI de ma fille qui travaillé là, photos, message tripadvior, pub sur les brochures de la mairie, de l'office de tourisme et de nombreuse attestation des clients)
Les travaux de rafraichissement et de normes que nous avons effectués, nécessite t-elle une autorisation auprès du bailleur?
Merci à vous, le jour de l'assignation arrive très vite !! 
merci de votre aide !!

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Vous avez fait n'importe quoi par rapport au bai  qui règle votre occupation et vous risquez fort sa résiliation à vos tord.
Votre bail ne permet pas la cuisson- si vous le faite sans accord du bailleur il peut faire résilier le bail en justice.
Soit vous en restez à ce que votre bail permet soit vous négociez la déspécialisation ce qui se résume à combien etes vous prêt à verser à ce titre au bailleur !
Vous n'avez pas une chance d'obtenir la déspécialisation par voie judicaire - ce qui a pu etre dans le passé ou l'existence d'un conduit etc est sans incidence sur votre bail
quand aux travaux que vous avez fait vous devez aller voir dans votre bail si l'autorisation du bailleur était nécessaire ou pas (si elle l'était même si cela valorise le local vous êtes fautif pour le juge)
Conclusion si vous ne voulez pas perdre votre bail négociez et respectez le en attendant

droit34 · Answer

Merci Poisson92100, un moment nous pensons vraiment que le bail était caduque car trop de contradiction et d'abus.
1) Crêperie sans cuisson?  Vente de crêpe sans les faire cuire ou les cuire chez moi? 
2) Etat des lieux est imposé par le loi Pinet 2014 ART 154-39 et 40 du code de commerce
3) Pas signé un nouveau bail donc bail datant de 2009 de l'ancien restaurant.
4) Ne respect pas l'ART 1719 du code civil et Abus de droit sur le contrat de bail qui dit: 
Le bailleur ne peut pas se contenter d'inséré dans son bail commercial une clause générale, stipulant que le locataire fera de son affaire perso des travaux
5) Abus de droit sur le contrat de bail, courrier de l'agence dit: Nous accepterons aucune modification à cette activité comme je vous l'avis déjà indiqué avant la signature du bail. 
Il me semble que nous avons le droit de demander une déspécialisation de notre bail en respectant l'articles L.145-48 à L.145-55 du Code de commerce et seul les tribunaux trancherons en cas de refus du propriétaire
L'article parle aussi bien des raisons du refus du propriétaire qui doit-être communiquée, mentionnée mais surtout valable.
- Soit pas reconnu comme activité connexe, par exemple
À titre d'exemple, le caractère de connexité et de complémentarité a été reconnu aux activités suivantes :
- Confection-vente de plats cuisinés et boucherie-charcuterie ;
- Restauration rapide et bar-café ;
- Vente de lingerie et commerce de prêt-à-porter féminin ;
- Vente d'articles de maroquinerie et vente de chaussures ;
- Vente de vins et alcools et magasin d'alimentation générale
Ma demande de déspécialisation doit-être elle aussi valable dit l'article.
- l'activité actuelle ne doit plus suffisamment rentable
- l'activité projetée doit être compatible avec la destination du local.
etc..... 

Nous avons reporté l'audience et nous pensons fermé le restaurant en attendant cette date. 
Chômage technique pour tous !!

Poisson92100 · Answer

négocier le prix de la déspécialisation
Passer du "sans cuisson" au avec cuisson n'est absolument pas connexe
attention le référé n'est pas compétent pour votre demande de déspécialisation (mais pour vous expulser oui)
Changement du bail en cas de désaccord c'est le juge commercial

Poisson92100 · Answer

hors sujet
les échanges entre vous et votre prédécesseus  ne sont pas opposable au bailleur - les travaux que vous avez pu faire sont aussi hors sujet (autre que le conduit)
Le seul point positif est que vous respectez le bail ce qui devrait conduire le juge à débouter

Obtenir une déspécialisation forcée de notre bail

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