Achat en direct après visite agence sans bon de visite+1er offre

Bonjour, nous avons visité par le biais d'une agence une maison (sans signé de bon de visite). Après une première offre, nous sommes toujours en négociation. En discutant avec l'agent immobilier suite à plusieurs problèmes durant notre période d'offre/négociation, il nous a donné le montant net vendeur que la vendeuse voulait avoir ce qui nous a permis d'en déduire ces frais d'agence de 5.5%!!!! soit 18000€. Nous n'arrivons pas à trouver un compromis avec la vendeuse car l'agence ne veut pas réduire ces frais.
Notre question est donc de savoir si nous pouvons passer en direct par la propriétaire.
Merci pour vos infos.
Cordialement.