droit de préemption urbain après signature compromis de vente

Question

bonjour, 
je suis le vendeur d'un bien immobilier
j'ai mis en vente ma maison (120 m2 env) avec terrain ( 840m2) par une agence en vente exclusive, il y a des travaux à faire dans la maison, l'agence nous a donc conseillé de vendre la maison et terrain séparément. J ai signé un compromis de vente pour la maison à l'agence mi Septembre (maison plus une petite partie de terrain. l'autre partie de terrain( env 460 m2) est à vendre par la même agence, mais nous avonc un refus de CU .
nous avons appris que la commune décide  d'exercer son droit de préemption.
Je me retrouve avec un compromis signé, un terrain pas vendable sans CU, peut être encore des frais qui vont s'ajouter à cette situation, et je risque de me retrouver donc sans rien et à la rue. au départ la maison et le terrain était en vente à 124000e, a ce jour il n'y a que la maison à 81000e.
Pouvez vous s'il vous plaît me donner des conseils, démarches à suivre, quels sont mes droits et devoirs dans cette affaire
puis je récuperer ma maison sans trop de dommage financier, jusqu'où le maire peut-il aller juridiquement ...
Je vous remercie d'avance de tous vos conseils 
j'ai besoin rapidement de ces informations, le maire veut me revoir demain soir.
très cordialement

BmV · Answer

" nous avonc un refus de CU ."  : non, il a juste été délivré un CU négatif.
"puis je récuperer ma maison sans trop de dommage financier," : ça, c'est à déterminer contradictoirement avec l'agence et l'acquéreur.
"jusqu'où le maire peut-il aller juridiquement ... " : jusque là où on le laisse aller dans le cadre de la Loi.
Il faut déjà vérifier que le bien en question est bien situé dans la zone de préemption urbain, zone définie au préalable par le conseil municipal, laquelle est reprise dans le plan et le règlement du PLU !
Voir la procédure en détail 
ici >>> https://fr.wikipedia.org/wiki/Droit_de_pr%C3%A9emption_urbain
"un terrain pas vendable sans CU " : mais si ! Puisque la commune veut l'acheter !
Car attention : préemption ne veut pas dire expulsion  !!!!
La mairie est juste légalement prioritaire pour acheter le terrain, pas pour le confisquer !
"et je risque de me retrouver donc sans rien et à la rue" : non, puisque la commune va payer le prix demandé pour le terrain ! 
Donc que ce soit Monsieur Dupont-Durand ou la commune qui l'achète, le résultat est le même, le terrain sera vendu au prix demandé et non pas offert à la commune pour zéro euro.
Donc : on a un acquéreur pour la maison à 81 000€, la mairie veut acheter le terrain à 33 000€ (en principe), on a donc bien un prix total à percevoir de 124 000€.
Comme prévu...
Quel est donc le souci ?
Note : si la mairie refuse de payer le prix demandé mais veut payer moins, et seulement dans ce cas, il est possible légalement de ne pas vendre.
"C'est quand on a raison qu'il est difficile de prouver qu'on n'a pas tort." Pierre Dac

kasom · Answer

Bonjour Choupinette 
Une remarque: c'est très agaçant les personnes qui ouvrent plusieurs sujets pour une question somme toute identique, et qui du coup ne lit pas les réponses données .....
BmV : petite erreur de lecture : la mairie préempte la maison, Choupinette se retrouve avec un petit terrain non vendable car visiblement sur le CU il est précisé une absence de réseaux 
Choupinette je repose la question ( et cette foi prenez le temps lire les questions et d'y répondre ) qu'est ce qui est marqué sur le CU que vous avez demandé ??
Si la mairie préempte au prix vous ne pourrez rien faire, si elle baisse le prix vous pouvez refuser 
Vous pouvez négocier avec la mairie le fait qu'elle achète l'ensemble , l'agence doit pouvoir vous aider à négocier 
Si l'agence ne vous aide pas ou ne réagit pas je vous conseille dès à présent d'envoyer un recommandé avec AR à l'agence en lui expliquant que suite à ses conseils  ( c'est très important ) vous avez accepté de vendre votre bien en deux lots , et que vous vous retrouvez avec un terrain invendable ( ou plutôt non vendable comme terrain à bâtir )  d'après le CU . Vous envisagez de vous retourner contre elle pour défaut de conseil, Voyez un avocat pour vous aider à rédiger ce courrier

CHOUPINETTE85 · Answer

je vous remercie vraiment de me donner tous ces conseils.
Il y a quand même le soucis que le maire veut racheter le tout 96000e!!!
iL a fait expertiser l'ensemble maison et terrain par une personne des mines, grosse différence quand même.
si le maire veut acheter , l'acquerreur avec qui on a signé le compromis va être dans la m...., et ve demander des dommages et interêts à la charge de qui???
A t-on le droit de refuser " l'offre" du maire pour le droit de préemption
merci encore pour vos réponses et  votre rapidité . je vois le maire demain et j aimerais être le mieux informé possible
Cordialement

BmV · Answer

Répétons donc ce qui a déjà été dit il y a une heure : "Si la mairie refuse de payer le prix demandé mais veut payer moins, et seulement dans ce cas, il est possible légalement de ne pas vendre. "
Évidemment, dans ce cas là, personne ne pourra acheter ....
"iL a fait expertiser l'ensemble maison et terrain par une personne des mines, " : non !
Les "mines" ( https://fr.wikipedia.org/wiki/Passage_aux_Mines ?) n'ont rien à voir dans cette histoire !
Mais il doit y avoir une estimation officielle écrite réalisée par France Domaines https://www.collectivites-locales.gouv.fr/files/files/domaine.pdf qui reste indicative pour que le conseil municipal puisse se prononcer.
Si le conseil le décide, il peut acheter à un autre prix que celui défini par France Domaines.
Normalement, si elle est sérieuse, l'agence chargée de la vente doit connaître ces procédures et doit être en mesure de conseiller la marche à suivre.
"j aimerais être le mieux informé possible": encore une fois, voir la procédure en détail
ici >>> https://fr.wikipedia.org/wiki/Droit_de_pr%C3%A9emption_urbain
"C'est quand on a raison qu'il est difficile de prouver qu'on n'a pas tort." Pierre Dac

Droit de préemption urbain après signature compromis de vente

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