Droit de préemption à 15jr de l'acte de vente

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Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente pour une maison et un garage (non attenant)le 23/01/09 tout se passe bien accord de pret de la banque j'appel ce matin (le O6/04) pour avoir l'état d'avancement du dossier (signature de l'acte de vente prevue avant le 23/04/09)
la il me dit qu'il y a 2 semaines il a recu une lettre de la communauté urbaine pour faire valoir le droit de préemption (interessé pour logement social ) mais qu'elle ne pouvait pas acheter le groupe d'immeuble (maison+ garage independant)
le notaire m'a dit qu'il avait envoyer la semaine dernière une offre à la mairie avec uniquement la maison et qu'a partir de la reception de la lettre elle avait encore 2 mois pour donner sa decision de faire valoir son droit de préemption ou non

Nous sommes à 15 jours de l'acte de vente prévue est ce normal déjà que tout cela deja se fasse "derrière mon dos" alors que moi j'ai entrepris toutes les demarche demandées (demande de pret,demarches pour le prêt à taux zéro,j'ai payé un expert pour l'habitabilité du logement, devis auprès d'entreprises pour la rélisation des travaux,nombreux rendez vous avec la banque pour monter le dossier,création de compte joint avec ma concubine qui a du changer de banque..,envoi d'accord de prêt au notaire)

Sans compter qu'actuellement je suis en location et je dois partir fin avril (pour aller ou???) j'ai deja acheter les materiaux et les meubles qui doivent arriver debut mai!!

Bref vous comprenez ma situation quel sont mes recours?et si je n'arrive pas a acheter ce bien est ce que je peux esperer un remboursement de mes frais...
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Bonjour,

Non, la mairie n'a pas le pouvoir de scinder sa préemption, l'acte a été conclu avec deux éléments, si elle exerce son droit de préemption, elle a l'obligation de faire porter son acquisition forcée sur l'ensemble, elle n'a pas le pouvoir de dissocier, de démembrer sa préemption, sinon, cela serait le fait du prince.

Dans la déclaration de D.I.A., conformément aux articles L 142-4 et L 213-2 du code l'urbanisme, la désignation du bien soumis à préemption doit être complète, donc il est hors de question, de procéder à une préemption partielle, qui serait un pouvoir discrétionnaire, que la loi ne donne pas à la commune.

En plus, il me semble bien, qu'il s'agit d'un cas de nullité de cette préemption.

Le texte est d'application stricte pour éviter toutes fantaisies administratives.

Attention, le délai de recours devant la juridiction administrative (recours pour excès de pouvoir - REP pour les initiés) est de deux mois, à partir de la notification de la préemption.

Tout ceci nous démontre que l'administration communale, en matière d'urbanisme fait n'importe quoi sans aucun respect des administrés....

Cordialement,
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14 juin 2016
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Re bonsoir,

Oui, tous les problèmes de la justice administrative et judiciaire sont posées, il faut attendre des délais invraisemblables pour avoir gain de cause, 2 ans, et après la cour d'appel administrative, le conseil d'état et pour finir la cour européenne..... soit au total 10 ans....

Il s'agit d'une justice de classe, corporatiste, qui n'en pas là dans l'intérêt des justiciables, mais uniquement pour l'avantage et le bénéfice des professionnels du droit, avocats et magistrats...... Le droit n'est pas compliqué, ce sont les juristes, qui l'ont compliqué, pour le rendre incompréhensible au commun des mortels.

Dans ce genre de contestation, vous devez allez devant deux juridictions, la judiciaire pour l'estimation du bien, et l'administrative, pour les contestations concenant la forme et les motifs de la préemption, c'est à dire payé deux fois des frais, pour un avocat, pour un même motif et une même affaire, et encore, cela est fréquent, vous allez vous obtenir gain de cause devant la juridiction administration et débouter devant l'ordre judiciaire, mais cela est tellement simple, le contribuable et le justiciable ne sont que les serfs du 21ème siècle.

Relevons aussi, que ce système de la double juridiction, a été sanctionnée par la cour européenne avec l'affaire VILLEMIN, depuis plus de dix ans, le système français, est donc totalement illégal, mais l'administration s'en moque comme de l'intérêt de ses justiciables, paient et tais toi !
bonjour, je vois que vous avez de bonnes connaissances des droits de préemption, voici notre problème:
compromis de vente signé , droit de préemption de la mairie , à un prix moindre, date butoir de vente dépassée et aucune nouvelle de la mairie ou de leur notaire. Que faire légalement ? MERCI DE VOS CONSEILS
Bonjour,
ce qui est dit ici est malheureusement inexact...
D'une part je suis d'accord les délais sont longs pour avoir gains de cause...même si le recours à la CEDH n'aurait ici que peu d'intérêt!!!
D'autre part en revanche vous n'allez pas devant le juge judiciaire pour contester une préemption, a partir du moment ou vous souhaitez contester son bien fondé. Ce n'est que si la mairie a préempté à un prix inférieur que vous pouvez faire constater judiciairement le prix. Du coup vous ne vous ferez pas débouter devant le juge judiciaire, il fera seulement une estimation du bien. De plus vous ne payerez pas en principe deux fois des frais puisque d'une part le recours à un avocat n'est pas obligatoire devant le juge administratif et d'autre part un seul avocat pourra faire les deux recours.
Enfin ce n'est pas le double degré de juridiction qui a été sanctionné par la CEDH mais la longueur de la procédure en découlant:::
Bien cordialement
Pour la question il manque des éléments.
Si la date butoire est dépassée cela signifie que la mairie n'a pas préempté? (deux mois) Si c'est le cas aucun problème pour vous.
Par contre si la mairie a préempté à un prix inférieur, deux solutions s'offrent à vous: renoncer à la vente ou demander à ce que la mairie fasse une demande de fixation judiciaire du prix. Et dans ce dernier cas vous pourrez encore vous rétracter si le prix ne vous conveint pas.
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merci de votre réponse j'ai pris rendez vous avec un avocat pour conseil (le notaire n'est pas du tout convaicant) et je vois mr le maire samedi
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j'avais une autre question dans mon compromis j'achete bien une maison + garage non attenant
la mairie ne veut pas le garage et a demander de separer les lots en a t elle le droit?

Comment trouver vous l'attitude du notaire qui envoi le dia debut mars alors que le compromis a ete signé le 23 janvier? et qui ne donne aucune nouvelle ...
heureusement que j'ai appellé hier sinon je l'aurai jamais su
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bonsoir merci pour toutes ces reponses
J'ai rencontré l'avocat ce soir il m'a dit d'attendre la date butoir de l'acte de vente (le 23/04) si pas de nouvelles du notaire par lettre recomandé de la préemption de la mairie. Vers le 22 lui envoyer un recommandé pour demander ce qu'il en ai de notre dossier.
A partir de la on pourrai le poursuivre pour prejudice

Concernant la séparation des lots l'avocat dit que l'on ai en droit mais que cela prendrai minimum 2 ans pour avoir gain de cause
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Donc pour résumé si la mairie préempte elle est dans son tord

Elle ne peut pas acheter deux biens separés maison et garage non attenant et l'avocat dit qu'elle ne peut acheter la maison uniquement car compromis signé avec maison et garage
Quand je suis allé hier au service de l'urbanisme ils m'ont annoncé haut et fort qu'ils ne voulaient et ne pouvaient acheter que la maison sont ils au courant a votre avis que ce n'est pas possible? si je leur dit j'ai peut etre une chance qu'ils arretent la procedure de préemption??
Si la préemption se fait je pensais prendre rendez vous avec l'opposition du maire actuel et la presse locale...
on parle toujours du pouvoir des medias c'est peut etre la solution?

On se trouve avec mon amie dans une situation délicate,on se pose des tas de questions en s'imaginant des scenarios plus ou moi farfelus en tout cas merci de votre soutien et conseils...
Pour reprendre depuis le début votre souci.
D'une part, mais c'est votre notaire qui aurait du vous le dire, vous n'auriez peut être pas du engager des démarches d'achats avant la signature de l'acte. Vous ne pouvez en effet reprocher cela à la mairie, bien que ce soit malheureux pour vous.
D'autre part pour la partie de scinder les biens, a priori si la DIA mentionnait un tout, je ne vois pas comment la mairie peut faire une préemption partielle. C'est d'ailleurs sans doute pour cela que le notaire a réenvoyé une nouvelle DIA... Vous pourriez donc gagner.
Si je peux me permettre un conseil, vous devriez engager un recours si le RDV avec le maire ne donne rien. Appeler la presse ne donnera rien à mon sens sauf à vous faire mal voir ce qui serait balo si vous avez besoin d'un PC par la suite... Avec ce recours peut être que la mairie renoncera. Sinon prenez un avocat, faites le recours si vous êtes sure de gagner vos frais de justice seront imputés à la mairie.
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3 ans après, je pense que le pb est réglé d'une manière ou d'une autre !
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Bonjour,
Quelle a été la suite de l'affaire?
Bonsoir,

1 er - le notaire aurait dû vous prévenir dès qu'il a eu connaissance que le droit de préemption
par la CUB était exercé (et vous prévenir au préalable de ce risque ).
2 ème - je suppose que la CUB a respecté le délai et à fait jouer son droit de préemption dans les temps.
3 ème - Vous avez anticipé : par des commandes de matériaux sans être sur de pouvoir acheter le logement

Reprenez rendez-vous avec votre notaire au plus vite, il a un devoir de conseil.......
S'il ne vous semble pas objectif, n'hésitez pas à exposer votre problème auprès d'un de ses confrères.
mais attention certains ont tendance à se soutenir entre eux.

votre affaire me semble bien mal partie
Bon courage

Bonsoir,

Votre réponse est inexacte, en effet, le maire, titulaire du droit de préemption, doit notifier sa réponse conformément à l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme, et, non pas au notaire. Cela est une erreur qui est souvent faite, malgré l'élection de domicile, qui est faite dans la D.I.A.

En effet, la vente à la commune n'est pas automatique, le vendeur dispose de trois décisions :

A -Renoncer à la vente,

B - Accepter le prix proposé,

C - En cas de contestation du prix par la mairie, le propriétaire peut saisir le juge de l'expropriation du prix.

Il est plus qu'évident, que c'est le propriétaire vendeur qui peut prendre position et non pas le notaire.

En l'absence de notification au vendeur, la préemption est caduque, en toute hypothèse en application de l'article R. 213-25 l'ensemble des demandes, notification à la mairie et au propriétaire doit être fait par lettre recommandée ou exploit d'huissier.

En outre, la notification de préemption par la mairie est soumise à des règles de forme bien précise, notamment l'obligation de motivation de la décision, conformément à la loi du 11 juillet 1979, et surtout pas, des motifs remplis dans des termes généraux.

Je vais effectuer des recherches et je vous donnerais une réponse plus précise.

Certaines mairies comme d'ailleurs les SAFER, éprouvent un malin plaisir a effectuer la notification de préemption au dernier moment, en l'absence de projets sérieux, l'acquéreur a droit à des dommages intérêts.

Quant à la réponse précédente, elle manque de sérieux et de connaissance, un notaire ne peut pas être tenu responsable d'une notification de préemption d'une mairie, c'est un raisonnement farfelu.
Désolé mais votre réponse n'est pas juste.
La notification doit être faite à celui qui a déposé la DIA. Or bien souvent c'est le notaire. Cela n'est pas en vertu d'une élection de domicile mais de pouvoirs donné au notaire pour ce faire.
Aussi en l'absence de projet sérieux, le propriétaire ou acquéreur évincé qui conteste la préemption peuvent non pas obtenir des D et I mais l'annulation de la décision de préemption. Je ne vois pas sur quels motifs vous pourriez obtenir des dommages et intérets.
Enfin le notaire peut voir sa responsabilité engagée si faute à son devoir de conseil et a priori ici il y a faute.
Cordialement
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Bonsoir,

Pourriez-vous indiquer les articles du code de l'urbanisme, qui permettent d'étayer vos affirmations...
Sur les D.I.A. émanant de la SAFER, il y a bien une élection de domicile.
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