Décote pour achat studio meublé occupé par une personne agée
gdavoni
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marc -
marc -
Bonjour,
Je souhaite acheter un petit studio en vue d'un investissement (meublé). J'en ai visité un parfait à tous points de vue.
Le seul problème c'est qu'il est loué en meublé depuis plus de 5 ans à une personne âgée. Il n'y a pas de défaut de paiement, la personne prend soin des lieux, elle ne partira visiblement pas de cet appartement et ne peut en être délogée du fait du changement de propriétaire compte tenu de son âge.
Le propriétaire ne connait pas la situation financière actuelle du locataire, hormis le fait qu'il est retraité et a visiblement des petits revenus. Le garant de l'époque de la signature du contrat de location est décédé.
D'un côté, voilà donc une personne qui paye ses loyers et les payera sans doute pour longtemps, donc sécurité pour l'acheteur (moi). Le montant du loyer est raisonnable.
De l'autre, s'il se passe quelque chose et qu'elle ne peut plus payer, impossible de la faire sortir des lieux jusqu'à ce que j'ai moi-même 65 ans, si j'ai bien compris les textes, donc le cauchemar de l'investisseur. Impossible également de récupérer l'appartement pour mes enfants. Enfin, difficile de le revendre avec une personne encore plus âgée à l'intérieur.
Le prix demandé pour l'achat de l'appartement est à peu près celui du marché vide et non occupé. Il est cependant en vente depuis 3 mois, sans qu'aucune offre n'ait été faite (probablement à cause du locataire).
Voici mes questions:
- quelles informations puis-je demander au propriétaire concernant le locataire afin d'évaluer le risque de défaut de paiement ? Puis-je lui demander de se renseigner concernant la situation financière précise de cette personne ?
- quelle décote est-il raisonnable de demander ?
Merci d'avance.
Je souhaite acheter un petit studio en vue d'un investissement (meublé). J'en ai visité un parfait à tous points de vue.
Le seul problème c'est qu'il est loué en meublé depuis plus de 5 ans à une personne âgée. Il n'y a pas de défaut de paiement, la personne prend soin des lieux, elle ne partira visiblement pas de cet appartement et ne peut en être délogée du fait du changement de propriétaire compte tenu de son âge.
Le propriétaire ne connait pas la situation financière actuelle du locataire, hormis le fait qu'il est retraité et a visiblement des petits revenus. Le garant de l'époque de la signature du contrat de location est décédé.
D'un côté, voilà donc une personne qui paye ses loyers et les payera sans doute pour longtemps, donc sécurité pour l'acheteur (moi). Le montant du loyer est raisonnable.
De l'autre, s'il se passe quelque chose et qu'elle ne peut plus payer, impossible de la faire sortir des lieux jusqu'à ce que j'ai moi-même 65 ans, si j'ai bien compris les textes, donc le cauchemar de l'investisseur. Impossible également de récupérer l'appartement pour mes enfants. Enfin, difficile de le revendre avec une personne encore plus âgée à l'intérieur.
Le prix demandé pour l'achat de l'appartement est à peu près celui du marché vide et non occupé. Il est cependant en vente depuis 3 mois, sans qu'aucune offre n'ait été faite (probablement à cause du locataire).
Voici mes questions:
- quelles informations puis-je demander au propriétaire concernant le locataire afin d'évaluer le risque de défaut de paiement ? Puis-je lui demander de se renseigner concernant la situation financière précise de cette personne ?
- quelle décote est-il raisonnable de demander ?
Merci d'avance.
A voir également:
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4 réponses
Bonjour,
Bien sûr que si, vous pouvez donner congé à cette personne comme à tout autre locataire. La seule contrainte pour un locataire âgé de plus de 65 ans est de lui retrouver un logement similaire.
J'imagine que le bailleur actuel s'était déjà informé sur la solvabilité de ce locataire avant de lui louer le logement, vous ne pourrez pas en avoir plus.
Quant à la décote, elle est normalement déjà comprise dans le prix comme pour tout logement vendu loué.
Cdlt
Bien sûr que si, vous pouvez donner congé à cette personne comme à tout autre locataire. La seule contrainte pour un locataire âgé de plus de 65 ans est de lui retrouver un logement similaire.
J'imagine que le bailleur actuel s'était déjà informé sur la solvabilité de ce locataire avant de lui louer le logement, vous ne pourrez pas en avoir plus.
Quant à la décote, elle est normalement déjà comprise dans le prix comme pour tout logement vendu loué.
Cdlt
Bonjour,
Décote :
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1423789/la-presence-d-un-locataire-protege-majore-la-decote
"(...) impossible de la faire sortir des lieux jusqu'à ce que j'ai moi-même 65 ans,"
C'est l'inverse : la protection du locataire âgé ne peut plus être invoquée si vous avez + de 65 ans.
https://www.notretemps.com/droit/immobilier/locataires-ages-protection-renforcee-macron,i93762
« Locataires âgés : protection
Attention, le locataire ne peut pas faire jouer ce droit lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans (peu importe alors ses ressources) ou s’il peut justifier, lui aussi, de ressources annuelles inférieures au plafond prévu (peu importe alors son âge). »
Si cette personne paye régulièrement son loyer depuis 5 ans, vous pouvez être tranquille, il me semble, mais, désolée, je ne sais pas ce que vous pourriez demander comme garantie, je pense aucune, mais attendez des réponses de pros.
CDT.
Décote :
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1423789/la-presence-d-un-locataire-protege-majore-la-decote
"(...) impossible de la faire sortir des lieux jusqu'à ce que j'ai moi-même 65 ans,"
C'est l'inverse : la protection du locataire âgé ne peut plus être invoquée si vous avez + de 65 ans.
https://www.notretemps.com/droit/immobilier/locataires-ages-protection-renforcee-macron,i93762
« Locataires âgés : protection
Attention, le locataire ne peut pas faire jouer ce droit lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans (peu importe alors ses ressources) ou s’il peut justifier, lui aussi, de ressources annuelles inférieures au plafond prévu (peu importe alors son âge). »
Si cette personne paye régulièrement son loyer depuis 5 ans, vous pouvez être tranquille, il me semble, mais, désolée, je ne sais pas ce que vous pourriez demander comme garantie, je pense aucune, mais attendez des réponses de pros.
CDT.
Merci djivi38. Je crois que nous disons la même chose concernant les 65 ans. Le locataire de + de 65 ans est protégé sauf si le bailleur est lui-même âgé de 65 ans.
Je crois que je ne peux avoir aucune garantie particulière, car le contrat de location reste le même et que le garant initial n'est plus là. Par contre, je me demande si je peux avoir des informations sur le locataire, pour évaluer le risque.
Je crois que je ne peux avoir aucune garantie particulière, car le contrat de location reste le même et que le garant initial n'est plus là. Par contre, je me demande si je peux avoir des informations sur le locataire, pour évaluer le risque.
Le prix demandé pour l'achat de l'appartement est à peu près celui du marché vide et non occupé. Il est cependant en vente depuis 3 mois, sans qu'aucune offre n'ait été faite (probablement à cause du locataire).
Un bien occupé se vend environ 20% moins cher qu'un bien libre
Un bien occupé se vend environ 20% moins cher qu'un bien libre
j'ai retrouvé le lien dans lequel j'avais vu cette info :
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1423789/la-presence-d-un-locataire-protege-majore-la-decote
Extrait :
« Mais certaines caractéristiques du bail (loi de 1948) ou du locataire (« protégé » car âgé de plus de 70 ans, handicapé, ou disposant de ressources modestes, par exemple) sont à l’origine d’une décote encore plus importante : de l’ordre de 20 à 30 %, voire plus. »
Cdt.
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1423789/la-presence-d-un-locataire-protege-majore-la-decote
Extrait :
« Mais certaines caractéristiques du bail (loi de 1948) ou du locataire (« protégé » car âgé de plus de 70 ans, handicapé, ou disposant de ressources modestes, par exemple) sont à l’origine d’une décote encore plus importante : de l’ordre de 20 à 30 %, voire plus. »
Cdt.
Bonjour,
Il serait intéressant de savoir si cette personne âgée a des enfants dans la région qui peuvent s'occuper d'elle, car avec l'âge il est possible que des problèmes de santé l'empêchent de se gérer toute seule.
S'il y a une famille proche, vous aurez au moins quelqu'un à qui parler au cas où. De plus, les enfants ont des devoirs envers leurs parents.
Il serait intéressant de savoir si cette personne âgée a des enfants dans la région qui peuvent s'occuper d'elle, car avec l'âge il est possible que des problèmes de santé l'empêchent de se gérer toute seule.
S'il y a une famille proche, vous aurez au moins quelqu'un à qui parler au cas où. De plus, les enfants ont des devoirs envers leurs parents.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Je pense que le prix affiché du vendeur ne tient pas compte de la décote. C'est soit de l'ignorance de la part du vendeur, soit un truc de négo... Le prix affiché n'est pas réaliste et d'ailleurs le bien ne part pas.