Décote pour achat studio meublé occupé par une personne agée

Bonjour,

Je souhaite acheter un petit studio en vue d'un investissement (meublé). J'en ai visité un parfait à tous points de vue.

Le seul problème c'est qu'il est loué en meublé depuis plus de 5 ans à une personne âgée. Il n'y a pas de défaut de paiement, la personne prend soin des lieux, elle ne partira visiblement pas de cet appartement et ne peut en être délogée du fait du changement de propriétaire compte tenu de son âge.

Le propriétaire ne connait pas la situation financière actuelle du locataire, hormis le fait qu'il est retraité et a visiblement des petits revenus. Le garant de l'époque de la signature du contrat de location est décédé.

D'un côté, voilà donc une personne qui paye ses loyers et les payera sans doute pour longtemps, donc sécurité pour l'acheteur (moi). Le montant du loyer est raisonnable.

De l'autre, s'il se passe quelque chose et qu'elle ne peut plus payer, impossible de la faire sortir des lieux jusqu'à ce que j'ai moi-même 65 ans, si j'ai bien compris les textes, donc le cauchemar de l'investisseur. Impossible également de récupérer l'appartement pour mes enfants. Enfin, difficile de le revendre avec une personne encore plus âgée à l'intérieur.

Le prix demandé pour l'achat de l'appartement est à peu près celui du marché vide et non occupé. Il est cependant en vente depuis 3 mois, sans qu'aucune offre n'ait été faite (probablement à cause du locataire).

Voici mes questions:
- quelles informations puis-je demander au propriétaire concernant le locataire afin d'évaluer le risque de défaut de paiement ? Puis-je lui demander de se renseigner concernant la situation financière précise de cette personne ?

- quelle décote est-il raisonnable de demander ?

Merci d'avance.