Charges après départ du logement

Question

Bonjour à tous, je suis actuellement en conflit avec le propriétaire de l'ancien logement que j'ai quitté le 26 août (privé, meublé).

En effet, celui-ci a choisi de recevoir les APL pour ce logement et de nous déduire cela du prix du loyer. Or, nos démarches à la CAF furent longues et notre demande d'APL a abouti mi août (nous avons évidemment payé notre loyer au début de chaque mois).

Le propriétaire a donc reçu après notre départ une forte somme de la part de la CAF, tout le retard de mars jusqu'à août. Il nous a donc fait parvenir un chèque prenant en compte le montant de la caution et les APL jusqu'à juillet. Il manquait donc un mois, ce que nous lui avons signalé mon épouse et moi. Il a dit qu'il vérifirait dans ses comptes. 

Au bout de 3 semaines, nous l'avons relancé par mail, sans réponse. Je l'ai donc contacté par téléphone un dimanche, ce qui ne lui a pas plu du tout (comprenez,  Monsieur était chez des amis). Il nous a crié dessus, en disant qu'il va nous envoyer le chèque, mais en déduisant des charges comme les ordures, un chauffe-eau qui fuyait (alors que ce n'était pas du tout le cas lorsque nous avons quitté le logement), un fauteuil "abimé" d'après ses dires (alors qu'il a juste besoin d'une agrafe à l'arrière) ... enfin bref, au lieu de toucher 306€, il nous a envoyé un chèque de ... 26€ ! Avec quittance de loyer d'octobre (alors que nous ne sommes plus dans le logement depuis août). 

Je précise qu'aucun état des lieux n'a été fait, ni à l'entrée ni à la sortie. Et qu'il est indiqué "charges comprises" sur le contrat de location (j'imagine qu'elles inclusent les ordures ménagères, étant donné qu'il a sérieusement déclaré qu'il allait arrêter d'être sympa et de nous les faire payer).

Au final il nous a chargé: 80€ pour les ordures
                                                 100€ pour une fuite chauffe-eau + évier dont je n'ai jamais eu connaissance
                                                 100€ pour les "dégâts" sur le fauteuil


Je me doute que ce Monsieur n'est pas dans la légalité, je souhaite juste savoir ce que vous en pensez. Je lui ai donné jusqu'à la fin de ce week end pour décider de nous rendre notre dû, ou de passer en justice.

Merci à tous de votre contribution par avance !

djivi38 · Accepted Answer

Bonjour,

un propriétaire ne peut pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie de son locataire qui quitte le logement UNIQUEMENT si les dégradations correspondantes ont été mentionnées sur l'EDL sortant, alors qu'elle ne figuraient pas sur l'EDL entrant.
Or, aucun EDL n'a été fait ni à l'entrée ni à la sortie : ça signifie qu'il est censé vous avoir donné à louer un logement en bon état d'usage et dont tous les éléments mentionnés sur le bail étaient en bon état de fonctionnement ET cela signifie également que vous êtes censé avoir rendu ce logement dans le même état que trouvé à l'arrivée = AUCUNE retenue n'est possible.

 Pour les charges, il peut faire une régularisation sur 3 ans. Mais il faudrait savoir si la TEOM était comprise ou pas dans ces charges.
Les retenus pour charges DOIVENT être justifiées par la copie des comptes de charges approuvées en assemblée générale ou vous donner la possibilité de les voir (pendant 6 mois après la demande), le temps qu'il vous sera nécessaire pour faire vos vérifications.

 Pour la TEOM, qu'elle ait été comprise dans les charges ou pas, il doit vous remettre copie de sa TF (taxe foncière) ou vous permettre de la voir pendant 6 mois après la demande.
Pas de justificatif des charges ni de la TEOM = pas de paiement.

===> Petit topo sur la TEOM : 

La TEOM est une taxe payée par le propriétaire en même temps que sa TF, mais qui est à la charge du locataire, lequel doit donc la rembourser à son propriétaire selon les principes suivants :

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire : 

• Si la TEOM fait partie des charges mensuelles (cas en « meublé ») : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire. 
À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur). Le locataire a la possibilité de demander un étalement de paiement sur 12 mois si le montant est trop élevé. 

• Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près. 

DANS LES 2 CAS : 

 sur justificatif [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement; 
 au prorata journalier du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
 et sans les frais de gestion/de rôle (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 


===> Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE =  DG (souvent appelé à tort "caution") :

Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».

C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
Si versement en chèque, le propriétaire n’a le droit de l’encaisser qu’à partir de la remise des clés, (mais peut l'exiger à la signature du bail - sans toutefois l’encaisser - si celle-ci est antérieure à l’EDL entrant avec remise des clés).

En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

Restitution du DG au locataire : 

• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations non mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de professionnels) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs permet au locataire de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation, par courrier RAR, restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver  20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. 

- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit de lui demander par courrier RAR 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.

Cf. : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/

(*) Comment saisir le juge de proximité :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Voilà de quoi vous défendre contre cet ancien propriétaire qui nage à pleines brassées dans l'illégalité.

Cdt.

bilal.h · Answer

Bonjour djivi38, et merci pour tous ces précieux renseignements. J'aurais deux questions si vous le voulez bien: 

-"Mais il faudrait savoir si la TEOM était comprise ou pas dans ces charges." : justement, le contrat est flou sur ce point, il y est juste indiqué "charges comprises". Y'aurait-il un moyen pour nous de savoir si ces charges ne sont réellement pas comprises dans le loyer? S'il est dans son bon droit de nous faire un rappel de la TEOM, a t-il le droit de nous la faire payer uniquement à nous, sachant que nous n'étions pas les seuls locataires, ou a-t'il l'obligation de la repartir équitablement entre tous les locataires?

- Quelle est la valeur juridique des mails? En effet, ma femme avait fait par mail une demande de quittance de loyer en juin qui est restée sans réponse, et je sais que ceci est illégal. Est-il possible de le poursuivre sur ce point également?

Bien cordialement, Bilal.

bilal.h · Answer

5 mois après de nombreuses tentatives de conciliation, notamment en passant par un conciliateur de justice, ce propriétaire en semble pas décider à me rendre mon dû. Je dois donc passer par le tribunal. 
Je suis en train de remplir le Cerfa, et en me renseignant j'ai appris que l'on pouvait, dans le cas d'un non-rendu de dépôt de garantie, réclamer des intérêts à hauteur de 10% à partir du 1er mois après le départ, vu qu'ici l'état des lieux d'entrée et de sortie sont identiques.
Peux-t'on en faire de même dans le cas d'un trop perçu d'APL qui n'a pas été rendu?
En vous remerciant par avance, bien cordialement.

Charges après départ du logement

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