Investissement locatif : votre avis m'intéresse

Nadmo - 14 oct. 2016 à 17:39
 Nadmo - 15 oct. 2016 à 08:34
Bonjour,

J'aimerai avoir votre avis concernant un investissement locatif :
J'envisage d'acheter un appartement T 1 de 30 m 2 pour le louer ensuite : celui-ci est très bien situé, au calme, près des commerces, très proche des transports en commun, ... la situation idéale dans la ville où j'habite. Pour le louer, ça ne posera pas de problème. Au niveau du prix, il est au prix moyen du m 2 pour les appartements anciens (1999) dans la ville où j'habite. Il n'y a pas de travaux à faire (très propre). J'apporte 2/3 du prix et 1/3 en prêt sur 10 ans. La totalité des intérêts sur 10 ans est insignifiante (moins de 2000 euros assurance comprise).

Jusque là tout va bien, mais le problème, ce sont les charges de copropriété qui sont à mon sens très élevées, et qui augmentent d'année en année : 1050 euros TTC / an de charges de fonctionnement comprenant eau froide (40 euros par an), les frais de syndic (5700 euros), les frais d'entretien dont ascenseur (T 1 au 3 e étage), frais du parking en sous-sol, ... pas d'espace vert (c'est une cour bitumé, ...

Je trouve les charges de fonctionnement très élevées (1050 euros/an), et elles ne sont pas appelées à diminuer. Dans le coup, j'hésite à l'acheter. En plus de cela, s'ajoutent des charges hors budget (entre 50 et 150 euros / an). Le ravalement va être fait dans les prochains mois, et les appels de fond ont été réalisé auprès du vendeur (à sa charge en totalité).

Donnez-moi votre avis. Merci

6 réponses

djivi38 Messages postés 48370 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 935
14 oct. 2016 à 22:33
Bonjour,

Qu'appelez-vous "des charges hors budget" ?

Il faut aussi penser à la TF, éventuellement aussi à la carence locative (même si vous croyez qu'il n'y aura pas de pénurie de locataires), à la TH si pas de locataire au 1° janvier et au coût des travaux de remise en état (tous les locataires ne sont pas des anges).

Cdt.
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djivi38 Messages postés 48370 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 935
15 oct. 2016 à 01:04
Re bonsoir,

« Le locataire déménage en cours d'année :
Le paiement de la taxe d'habitation peut poser problème si le locataire qui était en place au 1er janvier part en cours d'année. Théoriquement, c'est à lui de payer l'impôt mais son départ peut changer la donne. En effet, s'il ne s'acquitte pas de la taxe d'habitation parce qu'il quitte les lieux au printemps par exemple, le propriétaire doit signaler son départ à l'administration fiscale afin d'échapper à l'impôt. Mais si le bailleur ne se manifeste pas dans un délai d'un mois après le départ de l'occupant, ou de trois mois pour un départ avant le terme fixé dans le bail, le paiement de la taxe d'habitation lui sera réclamé.
Si le locataire sur le départ a déjà réglé la taxe d'habitation ou signale son intention de quitter les lieux, le propriétaire peut lui demander un justificatif de paiement de l'impôt à conserver comme preuve.

Et si le logement est vide ?
Éventuellement : taxe sur les logements vacants (TLV) »

Lire la suite ici :
https://www.toutsurmesfinances.com/impots/taxe-d-habitation-5-cas-particuliers-a-connaitre.html#zlCQT5OJ6DeUDQ1u.99

Cdt.
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bonsoir,
Les charges hors budget, sont les charges non prévues dans les charges courantes.
- Charges courantes : 1050 euros /an
- charges hors budget : 50 à 150 euros / an (par exemple : l'ascenseur tombe en panne et nécessite le changement d'une pièce, ...)

Si pas de locataire au 1er janvier, normalement le propriétaire ne paye pas la taxe d'habitation. C'est ce que m'a dit le notaire. J'espère qu'il dit vrai. Par contre, la taxe foncière est à payer.
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angelsam Messages postés 3823 Date d'inscription lundi 27 juillet 2009 Statut Membre Dernière intervention 15 avril 2017 1 596
14 oct. 2016 à 23:44
Bonsoir,
il est très difficile de donner un avis.
Un investissement locatif dépend de votre situation, et de ce que vous souhaitez faire: un patrimoine pour plus tard (retraite?), un gain d'argent immédiat, un capital à valoriser.
Sans oublier votre situation fiscale ! Les revenus fonciers sont très imposés !!
Il est impossible de vous donner des conseils sans connaitre votre situation personnelle et le rendement (brut et net) attendu du bien.

Je suis désolé de vous dire ça mais si vous ne connaissez rien à la gestion locative (Loi Boutin, Loi Alur, Loi du 6 juillet 89), à la fiscalité foncière, au marché locatif, aux rendements... ça risque d'être compliqué.

PS: je ne trouve pas les charges très élevées pour un bâtiment de 1999. A voir avec les décomptes des années précédentes.
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dany311 Messages postés 19549 Date d'inscription jeudi 11 février 2010 Statut Contributeur Dernière intervention 26 janvier 2023 5 730
14 oct. 2016 à 23:52
Bonsoir

le chauffage de cet appartement , il est comment ?? individuel , collectif ??
Quand à l'eau incluse dans les charges 40 euros par an , j'y crois pas trop.
même 1 seule personne , consommera en moyenne autour 35 m3 d'eau , au prix moyen de 5 euros le m3 ( tout compris ) çà donne au minimum 150 euros par an.
c'est vrai aussi qu'il y a un ascenseur et que le simple contrat d'entretien et d'intervention annuel n'est pas donné
si vous êtes peu nombreux dans l'immeuble , çà peut justifier des charges élevées
abstraction faite de l'eau ( 150 euros ) reste 900 euros pour les honoraires de syndic et les frais courants d'entretien ( cela me semble raisonnable )
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Bonjour,

Pour 30 m2, je trouve les charges élevées. Attention ce quon paie mensuellement, c'est la provision pour charges. Et il y a une régularisation annuelle.

Vérifiez s'il y a un compteur divisionnaire pour l'eau qui permet de ne payer que ce qu'on consomme lors de la régularisation.

Demandez quelle est la proportion de charges locatives (récupérable sur le locataire) et la part restante qui reste pour le propriétaire.

Si l'immeuble comporte peu de logements, les charges notamment d'ascenseur sont plus élevées que si le nombre de logements est plus important.
Et aussi les charges, pour des logements identiques sont plus élevées au 3ème étage qu'au 1er.

Un immeuble de 1999 a une bonne isolation malgré tout. Le chauffage doit être électrique et c'est mieux pour des petites surfaces (pas d'abonnement gaz qui revient assez cher, et pas de souci d'entretien chaudière).

Et aussi, il vaudrait mieux qu'il y ait un parking rattaché à ce logement, c'est un atout pour la location.
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Merci pour votre réponse. Oui, il y a un garage attenant. Je vous détaille les charges pour l'année 2015 :
- Parking escalier : Generales (70,22), Garages-PkGS (52,30), Ascenseur (3,32), Remplacement BAES (4,93) soit 130,77 euros pour le parking sécurisé en sous-sol.
- Appartement T1 : Generales (631,97), Charges particulières (48,38), Escalier Entrée (58,47), Ascenseur (116,78), Eau froide (40,45), compteurs (14,43), Remplact BAES (44,34) soit un total pour l'appartement T1 de 912,80 euros

Au global : 1043,57 euros pour l'année 2015.
En 2016, les appels de fond sont de 263 euros par trimestre soit 1052 euros/an.

Au niveau imposition, on se situe dans la tranche à 14 %.
L'appartement est de 1999, et la copro comprends 32 lots (c'est une petite copro avec ascenseur).
Les charges récupérables auprès du locataire sont de 50 euros par mois.
L'appartement était loué 450 euros par mois charges comprises.

Avec ces éléments, pouvez-vous me conseiller ? On n'envisage de garder cet appartement 10 ans. Les charges étant élevées aujourd'hui, je m'inquiète pour les années à venir, elles vont biensûr augmenter, et dans 10 ans, elle risque d'être élevées, ce qui pourra poser un problème pour la revente. Qu'en pensez-vous ? Peut-on estimer le montant des charges dans 10 ans ?
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