Mandat exclusif : conflit" acheteur direct acheteur via agence

Bonjour à tous,

Je vous explique mon problème. J'ai rencontré une personne qui vend une vieille maison à retaper pour 20 000 euros. Il m'a expliqué que nous ne pouvions conclure la vente car il a signé un mandat exclusif avec une agence. Il m'a fait visité sa maison et le contact est très bien passé entre nous, il souhaite réellement me vendre cette maison. Le problème est qu'une personne a visité le bien aujourd'hui en passant par l'agence et est intéressée par le bien. Pour l'instant, la personne en question n'a pas fait d'offre, mais cela ne saurait tarder.
L'annonce a été publiée à 24 000 euros, l'agent immobilier souhaitant quoi qu'il arrive prendre cette commission. Etant donné le prix très bas de la maison, j'imagine que la personne ayany visité via l'agence acceptera de payer ce prix.

De mon côté, acheter le bien 20 000 euros était possible, mais c'est beaucoup plus compliqué à 24 000 euros (je précise que le propriétaire reconnaît s'être un peu fait "embobiner" par l'agence et après en avoir discuté tous les deux cette commission nous paraît totalement exorbitante).

Voici mes questions : si l'autre personne fait une offre, quel est le délai qu'il me reste pour m'aligner (sachant que c'est le propriétaire qui a le choix du futur acquéreur définitif)?
Il me semblait avoir lu que si l'acheteur est passé directement par le propriétaire, il est possible bien plus facilement de négocier les frais d'agence. Si tel est le cas : le vendeur peut-il me choisir à la place de l'autre acquéreur même si j'ai négocié les frais d'agence (le propriétaire empochant toujours les 20 000 euros de son côté) tandis que l'autre acheteur accepte d'acheter à 24 000 euros?

Je vous remercie de me donner une réponse rapidement, le propriétaire étant difficilement joignable, et sachant que je le vois demain pour en discuter.
PS : je suis désespérée, cela fait 10 jours que mon ami et moi se faisions une joie de pouvoir nous offrir cette maison et espérions à tout prix que personne ne serait intéressé.