Apports à SCI - conseils sur montage

Bonjour

Voici mon projet :
Je compte investir dans un local commercial et monter une SCI familiale à cette occasion dans laquelle je détiendrais pour le moment 98% des parts. J’ai cru comprendre qu’il est risqué de transmettre à ses enfants dès la création de la SCI ? vrai ou faux?
cet investissement proviendraient d’un apport en numéraires du gérant associé majoritaire (moi)

En parallèle, à brève échéance, je prévois aussi de faire construire une 2eme maison sur l’actuel terrain de ma RP donc diviser mon terrain et réaliser une maison mitoyenne réellement indépendante.
Je souhaiterais faire entrer cette nouvelle maison dans la SCI. Faut-il vendre à la SCI le terrain à batir d'abord, sachant que le vendeur et l'acheteur sont les memes vu que je détiendrai la quasi totalité des parts ? Ou bein faut-il que j'apporte cette 2eme maison à la SCI après sa construction?

Cette 2eme maison doit devenir ma résidence principale (avec réserve d’usufruit) aurai-je de quelconques taxes à payer pour l’occupation à titre gratuit d’une maison appartenant à la SCI ?

Pour l’heure je suis en pleine propriété du terrain et la maison que j’occupe est ma résidence principale. Après division du terrain, mon actuelle maison sera donc distincte des biens de la SCI. Puis-je toujours la vendre en exonération de plus value vu qu’une partie de son assiette de terrain sera entrée dans la SCI ? ou serai-je imposée de la PV sur le prix de vente du terrain à la SCI ?
Comment déterminer ce prix de vente d'ailleurs ?

Quid du crédit en mon nom pour l’ensemble terrain + maison initiale acquis en RP (reste 9 ans de crédit) ?
Idéalement, je souhaiterais conserver ce crédit qui a été bien renégocié. .

Concernant le crédit contracté par la SCI, est-il préférable dans ce montage d’emprunter pour le 1er achat ou bien pour le 2nd projet ? Le 1er projet doit rapporter 1200€/mois et le cout de la mensualité de crédit pour le 2eme projet sera environ du meme montant.
PS : mes enfants n’ont pas de ressources aujourd’hui mais comme ils ne détiendraient que 1% chacun, est-ce un problème pour obtenir un emprunt au nom de la SCI ?

Est-ce que dans les comptes de la SCI, tous les biens sont confondus et donc l’ensemble des charges sont imputables à l’ensemble des recettes ?
J’ai aussi entendu dire que certaines personnes montent des SCI différentes pour chaque projet…. Y a –t-il un avantage à faire cela ?

Si je devais ensuite vendre la 2eme maison entrée dans la SCI, étant devenue ma résidence principale, serai-je exonérée de plus value ? seulement sur la valeur de l’usufruit ?

Quel est le moment favorable pour transmettre à mes enfants des parts sociales au titre des donations exonérées ?

Désolée pour le grand nombre de questions !
Je vais prendre un RDV avec le notaire mais j’essaie de débroussailler pour cerner les questions que je devrai lui poser.


Merci infiniment de votre aide
Je n'ai pas trouvé de forum précisément dédié à la SCI donc j'espère être au bon endroit !