Pièce transformée en garage MAIS il y a 30 ans

Question

Bonjour,

je vous écris car je cherche à acquérir un bien immobilier. Un appartement plus exactement. L'offre paraît intéressante car le prix au m2 est inférieur à celui du marché. 
Evidemment, j'ai flairé l'arnaque... Je pose plein de questions à l'agent immobilier qui finit par me dire que la pièce du bas est déclaré à la mairie comme un garage (+ 10m2).
Ouch.....
Mais, me dit-elle, ce n'est pas grave car il y a prescription. Les transformations ont été faites il y a plus de 30 ans (53 ans apparemment)... Doctorant en droit, je reflechis et me dit qu'elle a peut être raison... Je me demande alors s'il est possible de le prouver ... (une facture des travaux veille de 30 ans?? difficile à imaginer...)

Je suis donc tenté d'acheter un garage... transformé en habitation irrégulièrement il y a 53 ans... 

Je pense que plusieurs options s'offre à moi :

- Faire une offre avec condition suspensive de régularisation : le vendeur devra faire une déclaration à la mairie de changement de destination de la partie du bien. 

-Faire une offre en faisant encore baisser le prix (j'achète un garage quand même...) et je tente de régulariser plus tard moi-même.

-Je n'achète pas car c'est trop risqué ?

Sachant... que le bien fait partie d'un lot dans un copropriété qui en compte 6.... et que ces joyeux drilles ne me paraissent pas très familier avec le droit... Pourront-ils s'opposer à ce changement de destination?

Que pensez-vous de cette situation. Est-ce trop risqué d'acheter ?

Je vous remercie de votre attention et attends de vous lire.

Josh Randall · Answer

Bonjour

Les 3 options sont envisageables.
Cependant vu que le changement d'affectation a été fait il y a plus de 30 ans, les délais de prescription sont très largement dépassés.

Donc pas d'obligation de régulariser au titre du Code de l’urbanisme mais en cas de sinistre, la reconstruction à l'identique ne sera pas possible (en tout cas pour le garage).
De plus en cas de régularisation, il faudrait compenser la suppression de ce stationnement par un autre stationnement (garage ou aire de stationnement).

En revanche, est-ce que ces travaux avaient été autorisés par la copropriété ? Est-ce que la prescription joue dans le cadre d'une copropriété ?
Visiblement, jusque là, cela semble n'avoir embêté personne...

Josh Randall · Answer

Juste pour ton info, le Livre 1 du Code de l'urbanisme a été profondément remanié. Donc il ne s'agit plus de l'article L 111-12 mais de l'article L421-9
Hormis du point de vue de l'urbanisme réglementaire sur les derniers travaux, rien ne s'oppose à ce que tu achètes cet appartement

Gayomi · Answer

Je ne saurai vous répondre précisément sur les points soulevés mais je vous en propose 2 autres :

- assurance : quelle sera la description du bien ? En effet, si un sinistre survient et que le bien assuré n'est pas conforme à la réalité, vous risquez de ne pas être indemnisé.

- tantièmes : aujourd'hui, j'imagine que les tantièmes sont calculées par rapport à un garage. Comme vous parlez de copropriétaires moyennement sympathiques, on pourrait vous demander d'augmenter votre part. La prescription fait qu'on ne pourra pas vous l'imposer mais les relations de voisinage pourraient vite devenir tendues.

Je sais que la sagesse porte à penser qu'il faut fuir une telle situation foireuse ... mais le prix au m2 est tellement intéressant que çà vaut le coup d'y penser....
Le prix au m² du bien n'est pas "intéressant", il est juste en rapport avec les ennuis qui vont avec...

Pièce transformée en garage MAIS il y a 30 ans

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