Succession et locataire profiteur en place
Wanikeke
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Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Mon oncle vient de mourir et il laisse derrière lui plusieurs biens immobiliers. L'un de ses biens est un appartement avec un locataire en place depuis 16 ans.
Aucun contrat de location n'a jamais été signé pour cet appartement. Le seul document attestant de l'entrée des lieux du locataire est une lettre à l'inspecteur des impôts datant de l'année 2000. Le notaire qui s'occupe de la succession m'indique que le bail d'habitation ne doit pas nécessairement être écrit pour être valable et que le justificatif de paiement des loyers peut permettre de justifier l'existence d'un bail verbal. Ce bail court maintenant jusqu'en septembre 2018.
Le problème est que le loyer était déjà très faible à la signature et n'a jamais été réévalué (274 euros pour un T3 à Nantes...), le locataire profitant de la "gentillesse" de mon oncle. De plus, l'appartement est en mauvais état.
Je suis intéressé pour racheter cet appartement et le rénover. Mais je ne souhaite pas avoir de locataire payant un loyer qui ne couvre pas l'ensemble des dépenses liés à l'appartement (taxe foncière, charges,...).
Le locataire s'est proposé d'acheter l'appartement à 70000 euros, soit bien en dessous du prix du marché. Mais même si nous souhaitons vendre à quelqu'un d'autre, qui va vouloir acheter un appartement en mauvais état avec un locataire en place payant un loyer dérisoire ?
Existe-t-il un moyen de se "débarrasser" du locataire dans ce genre de situation ? Sachant qu'il n'y a pas de bail et que les paiements se faisaient probablement par chèques.
Merci
Mon oncle vient de mourir et il laisse derrière lui plusieurs biens immobiliers. L'un de ses biens est un appartement avec un locataire en place depuis 16 ans.
Aucun contrat de location n'a jamais été signé pour cet appartement. Le seul document attestant de l'entrée des lieux du locataire est une lettre à l'inspecteur des impôts datant de l'année 2000. Le notaire qui s'occupe de la succession m'indique que le bail d'habitation ne doit pas nécessairement être écrit pour être valable et que le justificatif de paiement des loyers peut permettre de justifier l'existence d'un bail verbal. Ce bail court maintenant jusqu'en septembre 2018.
Le problème est que le loyer était déjà très faible à la signature et n'a jamais été réévalué (274 euros pour un T3 à Nantes...), le locataire profitant de la "gentillesse" de mon oncle. De plus, l'appartement est en mauvais état.
Je suis intéressé pour racheter cet appartement et le rénover. Mais je ne souhaite pas avoir de locataire payant un loyer qui ne couvre pas l'ensemble des dépenses liés à l'appartement (taxe foncière, charges,...).
Le locataire s'est proposé d'acheter l'appartement à 70000 euros, soit bien en dessous du prix du marché. Mais même si nous souhaitons vendre à quelqu'un d'autre, qui va vouloir acheter un appartement en mauvais état avec un locataire en place payant un loyer dérisoire ?
Existe-t-il un moyen de se "débarrasser" du locataire dans ce genre de situation ? Sachant qu'il n'y a pas de bail et que les paiements se faisaient probablement par chèques.
Merci
A voir également:
- Succession et locataire profiteur en place
- Frais de notaire pour une succession entre frère et sœur - Guide
- Droits de succession - Guide
- Tarif procuration notaire succession - Guide
- Plus-value succession indivision - Guide
2 réponses
Il a un bail verbal avec les même droits qu'un bail écrit, rien a espérer la dessus
Vous êtes confronté au pb qu'on tous les propriétaire de biens en loi 48...
70 000 est sans doute le prix du marché avec la situation actuelle du bien.
Quel âge à ce locataire ? moins de 65 ans ?
Je vous conseille d'abord de remettre à niveau le loyer en appliquant les hausses légale (vous ne pouvez faire plus) - faite aussi les apurements de charges et de TEOM s'ils n'ont pas été fait.
Après le congé pour vendre (ou pour habiter vous ou famille) est possible si le locataire n'est pas protégé par son age - pour effet à la fin de son bail- cela vous permettra de vendre au prix libre et non plus occupé
après vous pouvez essayer de négocier une indemnité de départ de sa part mais il n'a aucune raison d'accepter à moins de plusieurs dizaine de milliers d'euros...
Vous êtes confronté au pb qu'on tous les propriétaire de biens en loi 48...
70 000 est sans doute le prix du marché avec la situation actuelle du bien.
Quel âge à ce locataire ? moins de 65 ans ?
Je vous conseille d'abord de remettre à niveau le loyer en appliquant les hausses légale (vous ne pouvez faire plus) - faite aussi les apurements de charges et de TEOM s'ils n'ont pas été fait.
Après le congé pour vendre (ou pour habiter vous ou famille) est possible si le locataire n'est pas protégé par son age - pour effet à la fin de son bail- cela vous permettra de vendre au prix libre et non plus occupé
après vous pouvez essayer de négocier une indemnité de départ de sa part mais il n'a aucune raison d'accepter à moins de plusieurs dizaine de milliers d'euros...
Et bien et bien, merci pour votre réactivité et pour toutes ces informations.
Pour info, l'évaluation à 70000 euros a été faite par le négociateur (?) d'un notaire partenaire du notaire s'occupant de la succession. Je vais demander à une agence de venir faire une nouvelle évaluation.
Ayant habité dans la région nantaise pendant plusieurs années, l'appartement me semble sous-évalué. Mais je n'ai jamais vu le bien et je suis actuellement à l'étranger, ce qui complique un peu les choses... En consultant le fichier PATRIM, j'ai vu que des biens similaires s'étaient vendus autour des 100000 euros en 2015.
J'y verrai certainement plus clair après une deuxième évaluation.
Comme indiqué dans mon premier message, je ne souhaitais pas nécessairement vendre le bien mais pourquoi pas l'acheter pour le rénover. Maintenant cela me semble assez compliqué au vu de vos explications donc je crois que je vais m'orienter vers la vente.
Merci encore
Pour info, l'évaluation à 70000 euros a été faite par le négociateur (?) d'un notaire partenaire du notaire s'occupant de la succession. Je vais demander à une agence de venir faire une nouvelle évaluation.
Ayant habité dans la région nantaise pendant plusieurs années, l'appartement me semble sous-évalué. Mais je n'ai jamais vu le bien et je suis actuellement à l'étranger, ce qui complique un peu les choses... En consultant le fichier PATRIM, j'ai vu que des biens similaires s'étaient vendus autour des 100000 euros en 2015.
J'y verrai certainement plus clair après une deuxième évaluation.
Comme indiqué dans mon premier message, je ne souhaitais pas nécessairement vendre le bien mais pourquoi pas l'acheter pour le rénover. Maintenant cela me semble assez compliqué au vu de vos explications donc je crois que je vais m'orienter vers la vente.
Merci encore
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Le locataire a moins de 65 ans.
Je vais me renseigner pour tout ce qui concerne hausses légales et apurements.
Qu'appelez-vous la "hausse légale" ? je ne vois pas de hausse possible pour ma part puisqu'il n'y a pas de contrat ... (à part celle qui pourrait avoir lieu au moment du renouvellement mais il ne semble pas que ce soit la voie possible de cette location ...).
Cdlt
Val
l'application de l'irl...
... mais vous avez raison,pas de clause écrite l 'autorisant donc KO
reste la procédure loyers sous évalué...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312