Achat Locatif + Création d'une SCI

Bonjour,

Je souhaite faire un investissement immobilier mais j'ai plusieurs questions avant de me lancer.
Voila mon projet : Il s'agit d'un premier achat, j'ai 23 ans et je souhaite investir (pour ma retraite). Je suis actuellement hébergé à titre gracieux chez ma compagne qui est propriétaire. Je souhaite acheter un petit immeuble de trois logements. J'ai rencontré un courtier en immobilier qui m'a fait une simulation et financièrement mon projet est viable.
Le problème vient du fait que si j’achète cet immeuble je m’endette à 32% et ma compagne est également endettée à 30% (pour l'achat de sa maison).

Nous envisageons dans le futur d'acheter une maison ensemble pour y habiter et mettre la sienne en location. Seulement, selon le courtier, il nous serait impossible d'emprunter de l'argent sans vendre une partie de nos biens ( maison ou immeuble).

En consultant un peu sur internet, j'ai cru comprendre qu'on pouvait monter une SCI soumise à l’impôt sur le revenu qui "rachèterai" mon immeuble et la maison de ma compagne. Ce montage financier serait parfait mais est ce légal ? Comment cela se passe t-il au niveau des banques ? et des notaires ? J'ai essayé d’interroger mon courtier la dessus mais il n'avait pas du tout l'air au courant de ces démarches.

Merci pour vos réponses et vos conseils à venir...