Bail commercial ou lettre de mise à disposition

Je dois créer mon entreprise le tribunal de commerce me demande un bail commercial ou une lettre de mise à disposition.Cependant mon cas je ne l'ai pas vu énoncer.Le local doit faire l'objet de travaux que dois faire.Je ne peux dire quand l'activité va commencer.Je souhaite savoir quel est le document qu'il me faut un bail commercial disant que je ne paierais pas de loyers tant que l'activité n'aura pas débuté ou que l'aménagement ne sera pas terminé ou une lettre de mise à disposition gratuite du local me donnant les droits de faire des travaux .