Termes d'un bail pour un logement étudiant

Bonjour,

Mon fils veut loué un studio meublé. Le bailleur, une société immobilière veut imposer un bail d'un an. En cas de résiliation du bail avant terme, un préavis d'un mois est requis, mais malgré cela le bailleur applique des frais d'ajustement de loyer. Le montant de ces frais représente un pourcentage correspondant au nombre de mois restant à courir par rapport au terme prévu.
D'autre part, l'ameublement est minimal. Pas de literie ni vaisselle ni petit électroménager. Cela est-il légal?

Merci d'avance pour votre réponse.
Kty