Attaquer son syndic en justice

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rambouillet41
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15 janvier 2020
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Bonjour,
Nous habitons une petite copropriété de 7 appartements. L'un des copropriétaires ne payait plus ses charges depuis trois ans et notre syndic nous a conseillé d'entamer une procédure judiciaire. Après avoir beaucoup tardé, le copropriétaire a feint de vouloir régulariser ses dettes en déposant un acompte mais entre temps notre syndic nous a fait voté une demande de saisie immobilière à son encontre nous affirmant que c'était le seul moyen de pression, ce que nous ne souhaitions absolument pas faire car trop abusif, préférant avoir recours à une saisie de son véhicule ou encore sur son salaire. Notre syndic nous a pratiquement contraints à voter la saisie immobilière et n'ayant que peu de connaissances nous avons fini par voter cette décision. Aujourd'hui, le copropriétaire nous attaque en justice pour abus et aussi parce que le syndic avait omis de le convoquer à cette Ag durant laquelle ce vote a eu lieu (il ne venait plus au AG depuis le début des démarches). Il a obtenu gain de cause et notre syndic annonce que nous devons lui verser des dommages et intérêts et payer toutes les démarches judiciaires entamées contre lui.
Nous estimons que tout est de la faute du syndic mais nous ne savons que faire. La moitié des copropriétaires ne viennent pas au AG et nous ne sommes que deux à ne pas accepter cet état de fait. Que nous conseillez-vous ?
Avec tous nos remerciements.
Patricia Lorans

7 réponses

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15 janvier 2020
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Bonjour,

Sachant qu'un copropriétaire ne payait pas ses charges, le syndic devait mener une action contre lui, sans vous en demander la permission. C'est de sa responsabilité. Pourtant avant de solliciter une saisie immobilière, une longue procédure doit être mise en place. Il y a plusieurs lettres recommandées, ensuite une mise en demeure et la mise au tribunal, sans forcément solliciter une saisie quelconque. Sur de petites sommes, le juge apprécie.

J'engage le président du conseil syndical s'il en existe un, à se rapprocher d'un avocat spécialisé en immobilier pour obtenir des conseils avisés. Car tout de même, je suppose que le syndic doit assumer ses actes.

Bon courage et bien cordialement.
Merci beaucoup pour votre réponse, on va tenter d'agir.
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28 septembre 2015
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Bonsoir,

Vous dites: "Nous estimons que tout est de la faute du syndic mais nous ne savons que faire."

Vous l'avez bien élu ce syndic? Lors des AG, vous avez donné votre quitus?

Si vous avez donné le quitus lors des précédentes AG, c'est que vous approuviez sa gestion!

Enfin, je rappelle que ce n'est pas le syndic qui décide, mais l'AG, c'est à dire le syndicat de copropriété, c'est à dire l'ensemble des copropriétaires!

Donc, si lors de l'AG décidant d'assigner en justice un mauvais payeur, vous avez accepté cette décision, vous devez assumer votre choix.

Seuls peuvent contester les décisions d'AG:
- les copros absents et non représentés
- les copros présents ou représentés et ayant voté contre....

et ce dans un délai de 2 mois à compter de la diffusion du compte rendu d'AG envoyé en recommandé AR pour les copros ayant voté contre ou absents.

Si le délai de 2 mois est dépassé, vous ne pouvez plus rien faire.

SI vous considérez que votre syndic bénévole ne convient plus, changez-en!

A+
Nous faisions confiance au syndic quand il a fallu entamer une procédure n'étant en rien compétents en la matière mais les erreurs commises de sa part nous vaut maintenant un procès qui se retourne contre nous. Comment pouvions nous savoir qu'il n'avait pas envoyés de convocation au copro concerné et que le vote de la saisie (forcé par la conseillère qui nous a affirmé qu'il n'y avait pas d'autres solutions) servirait d'élément pour nous attaquer en justice ? Je crois que notre grande erreur est notre méconnaissance et que nous ne sommes pas armés face à des professionnels.
Merci tout de même pour votre réponse qui n'est pas très encourageante
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15 janvier 2020
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Bonjour mpmp93,

Si vous avez donné le quitus lors des précédentes AG, c'est que vous approuviez sa gestion!

Qui vous dit que le quitus a été donné à ce syndic ?

si lors de l'AG décidant d'assigner en justice un mauvais payeur, vous avez accepté cette décision, vous devez assumer votre choix.

Le syndic a SEUL l'initiative de poursuivre un mauvais payeur. Le syndicat des copropriétaires peut intervenir mais à la condition que le gérant ne fasse pas son travail correctement.

SI vous considérez que votre syndic bénévole ne convient plus,

Qui vous dit que c'est un syndic bénévole ?

Manifestement ce syndic n'est pas à la hauteur de sa mission. Effectivement il serait bon d'en changer !

Cdlt.
mpmp93
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28 septembre 2015
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Bonjour,

Je cite: "Le syndic a SEUL l'initiative de poursuivre un mauvais payeur."
--> de nombreux syndics mettent à l'ordre du jour en AG la solution finale qui consiste à demander la saisie du bien immobilier des très mauvais payeurs, ce après échec des autres modes de recouvrement.

Cette mise à l'ordre du jour en AG agit à 90% comme un électro-choc et finit par provoquer la régularisation des sommes dûes...

Dans le message initial: "....et aussi parce que le syndic avait omis de le convoquer à cette AG durant laquelle ce vote a eu lieu"
--> si c'est vrai, le syndic est effectivement en tort.

Mais, ayant été moi-même syndic bénévole, j'ai eu un copro à qui j'envoyais la convoc en AG en recommandé AR et systématiquement il n'allait pas la chercher à la Poste. Pour ma dernière AG, j'ai déposé un double en lettre que j'ai déposé personnellement dans sa boîte aux lettres... C'était aussi un copro qui payait les charges "au lance-pierres" et quand les montants commençaient à s'accumuler, sur pression instantes d'appels téléphoniques répétés, finissait par faire un chèque...
> mpmp93
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Le copro a effectivement fait un chèque mais parallèlement nous a assignés en justice et a obtenu gain de cause suite aux incompétences de notre syndic (notamment notre interlocutrice). J'ai en ma possession les échanges de mails qui prouvent que le vote de la saisie aurait pu être évité car le responsable en charge de la procédure judiciaire du syndic avait alerté notre interlocutrice que le copro commençait à réagir et avait versé un chèque d'acompte sur ses dettes, elle n'avait pas lu ce courriel et nous a tout de même fait voter cette saisie immobilière.
Bonjour,
Cela intéresse énormément je suis dans le même cas pouvez vous me l'envoyer par mail ? ou mettre un lien pour les voir sur le forum ?

Cordialement
Je précise que c'est un syndic professionnel;
On me dit aussi que nous sommes solidaires des erreurs de notre syndic !!!
Bien fait pour vous. Vous n’aviez qu’à pas voter. Effectivement, en son absence c’est lache et bas ce que vous avez fait.
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Bonjour,

Je vous conseille comme anemonedemer de prendre un avocat spécialisé car le syndicat peut se retourner contre son syndic. Mais auparavant, il faudra en changer.

Si le juge a inscrit dans le jugement qu'il y avait eu faute du syndic (non convocation d'un copro) alors le syndicat pourrait faire condamner le syndic de l'époque à rembourser au syndicat les sommes perdues.

Il faut rappeler ici les grandes lignes de la procédure (idéale) en cas d'impayés :
  • relance
  • mise en demeure
  • injonction de payer via tribunal (ou huissier maintenant 01/01/2020)
  • si l'argent ne peut être récupéré après cette procédure, alors vote de saisie immobilière.

Entre temps pour faire "peur" et se prémunir le syndicat via le syndic peut prendre hypothèque des lots aux frais du copro débiteur (ceci l’empêchera de vendre son lot .... ou d'être prioritaire en cas de faillite)
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