Nullité d'un compromis de vente

Bonjour,

C'est un petit peu compliqué, mais je vais essayer d'être le plus clair possible, en exposant les faits chronologiquement et dans leur contexte.

Premièrement, nous sommes les Vendeurs du bien immobilier. Nous sommes également locataires d'un autre bien immobilier.
Deuxièmement, les Acquéreurs sont un couple d'une pays européen possédant plusieurs sociétés, dont une banque.
Les Acquéreurs occupent le bien immobilier en question depuis 2008 comme résidence secondaire meublée (ils ne sont là que quelques semaines par an), sans bail écrit, leur résidence principale étant dans leur pays d'origine.

Depuis 2008, nous souhaitions utiliser l'argent de la vente du bien immobilier pour rembourser nos dettes, et réinvestir l'argent restant dans un autre bien immobilier afin de ne plus payer de loyer.
Un premier compromis de vente a été signé en 2008 devant notaire, mais les Acquéreurs n'avaient alors pas pu contracter de prêt pour l'achat du bien immobilier, et ce premier contrat a été rendu caduque par nos notaires respectifs.

Un deuxième compromis de vente a alors été signé sous seing privé début janvier 2010.
La réitération authentique de ce deuxième contrat était prévue au plus tard début janvier 2011 avec une prorogation éventuelle ne pouvant excéder la mi-février 2011.
De plus, une condition suspensive d'obtention d'un prêt au seul bénéfice des Acquéreurs devait se réaliser avant décembre 2010.
Un contrat de reconnaissance de dettes, co-signé par les Créanciers ( les Acquéreurs ) représentant leur banque, et les Débiteurs ( les Vendeurs ), et adossé au compromis de vente, stipule le versement d'un loyer mensuel pour l'occupation du bien immobilier. Ce versement mensuel résultant du prix du loyer dont sont déduits 5% d'intérêts liés à la dette.

Nous avons demandé à l'amiable en 2012 aux Acquéreurs qu'ils poursuivent l'exécution du contrat.

Ils nous ont alors proposé un troisième contrat dans lequel nous devions nous substituer à une banque afin de leur financer leur achat.
Ils auraient alors versé une première partie du prix d'acquisition, puis auraient versé un remboursement trimestriel sur plusieurs années jusqu'au remboursement final.
Nous avons refusé étant donné que leur notaire nous avait alors prévenu qu'en cas de faillite des Acquéreurs liée à leurs sociétés, nous pourrions perdre le bien immobilier et l'argent qui n'aurait pas été versé.

Nous attendons donc depuis 2008 l'achat de ce bien immobilier, et jusqu'à aujourd'hui nous avons versé environ 55k€ de loyers qui auraient pu être investi en remboursement immobilier.
De plus, la loi sur la plus-value ayant changée entre-temps, nous avons maintenant environ 40k€ de plus-value à payer en plus.
Ce qui nous fait une perte potentielle de 95k€.

Les Acquéreurs ont décidé unilatéralement en septembre 2013 de ne payer plus que 60% du loyer. La raison invoquée est que leurs placements leur rapportent moins d'argent qu'auparavant.
Les Acquéreurs ne donnant pas de nouvelles quant à l'exécution de la vente, nous étions alors décidé à vendre à qui que ce soit ce bien immobilier en essayant de récupérer une partie des pertes engendrées par cette situation figée.
Nous avons alors fait une nouvelle et dernière proposition en juin 2014 aux Acquéreurs afin de respecter le droit de préemption du locataire, mais cette fois en augmentant le prix de vente.
Les Acquéreurs nous ont alors répondu en juillet 2014, via leur avocat cette fois, qu'ils souhaitaient poursuivre l'exécution de la vente au prix fixé dans le compromis de vente de 2010, qu'ils renonçaient au bénéfice des conditions suspensives (le prêt auprès d'une banque), et que si nous refusions, nous serions dans l'obligation de leur payer des dommages et intérêts.
Ils avaient donc soudainement trouvé l'argent nécessaire à l'achat.
Il me semble que d'après l'arrêt de la Cour de Cassation du 28 avril 2011 (10-15.630), les Acquéreurs ne sont pas en droit de renoncer aux conditions suspensives qui sont dans leur seul intérêt après la date prévue, qui elle est au bénéfice des deux parties ("le délai dans lequel devait intervenir sa réalisation était en revanche stipulé dans l'intérêt des deux parties").

Nous avons alors pris également un avocat.
Nous avons désigné à notre avocat l'article L290-1 du Code de la Construction et de l'Habitation qui stipule que toute promesse de vente consentie par une personne physique, dont la validité est de plus de 18 mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique.
Or, l'alinéa du compromis de 2010 dans le paragraphe "réitération authentique" "La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.", prolonge selon la jurisprudence la durée de validité du compromis de vente après la date limite de la réitération authentique.
L'arrêt de la Cour de Cassation du 18 février 2015 (14-14.416) semble confirmer mes dires.
Notre avocat nous a alors rétorqué qu'un compromis de vente et une promesse de vente synallagmatique sont deux choses bien distinctes, et que cet article de loi ne peut s'appliquer à ce compromis de vente.
Nous avons eu beau faire des recherches, nous n'avons pas trouvé le moindre argument qui aille dans le sens de notre avocat...

Nous avions rendez-vous début mai 2015, avec notre avocat, les Acquéreurs et leur nouvel avocat. Les Acquéreurs et ce nouvel avocat ne sont pas venus au rendez-vous fixé. Les Acquéreurs nous ont alors indiqué souhaiter un autre rendez-vous en juillet, et qu'ils comptaient ne payer plus que 40% du loyer.

Nous sommes fatigués de cette situation qui traîne depuis trop longtemps, et souhaitons y mettre un terme en perdant le moins d'argent possible.
Nous nous tournons vers les forums Internet afin d'y trouver peut-être une solution.

C'est pour toutes ces raisons que nous souhaitons invoquer la nullité du compris de vente de 2010.
Cependant, il semblerait qu'il y ait une prescription de 5 ans après la signature du contrat, mais je ne sais pas si cela vaut pour un compromis de vente...

Nous nous interrogeons également sur les conséquences de l'annulation du contrat.
Si le compromis de vente est nul, que devient la reconnaissance de dette qui y est adossée ?
Est-ce que les loyers versés par les Acquéreurs devront être remboursés ?

Toute aide est la bienvenue.

Bonjour domdo76,

Tout d'abord merci pour votre réponse !

Concernant la reconnaissance de dettes, elle ne fait malheureusement que trop partie intégrante de notre problème. Je vais vous exposer les faits.

Étant donné que mon copropriétaire avait des dettes, les Acquéreurs nous ont proposé de nous prêter la somme correspondant à cette dette (100 k€), moyennant 5% d'intérêts annuels qui seraient déduits du loyer versé par ces derniers.

Nous avons donc signé cette reconnaissance de dettes en janvier 2009, sous seing privé également. N'ayant personnellement aucune dette à l'époque, j'ai également signé la reconnaissance de dettes pour la raison invoquée que cette reconnaissance de dettes était adossée au compromis de vente.
Cette reconnaissance de dettes est écrite en anglais et en français.
Elle stipule qu'en cas de litige concernant le remboursement de la dette, le règlement de ce litige sera jugé par une cour du pays d'origine des Acquéreurs, que les Acquéreurs verseront un loyer (calculé comme étant le loyer initial dont les intérêts de la dette ont été déduits) après le versement de la somme prêtée, que la somme due devra être remboursée dans les 5 jours suivant l'exécution de la vente du bien immobilier, ou que la dette devra être remboursée dans les 5 mois avec un taux d'intérêts de 6% annuels si la vente venait à être annulée.

Mais comme nous sommes de bons pigeons, nous avons par la suite signé sous seing privé une deuxième reconnaissance de dettes en décembre 2009, toujours de 100 k€, semblable sur de nombreux points à la première, mais qui ne contient pas de mention annulant la première reconnaissance de dettes.
Dans cette seconde reconnaissance de dettes, la période de remboursement en cas d'annulation de la vente passe de 5 mois à 12 mois.
Cette reconnaissance de dettes écrite également en anglais et en français, ne contient néanmoins pas exactement les mêmes informations dans les deux langues.
La version anglaise et les suivantes, stipulent contrairement à la première reconnaissance de dettes et à la version française que la somme prêtée sera utilisée comme premier paiement lors de la conclusion de la vente du bien immobilier, autrement dit, la somme prêtée avec intérêts servira d'acompte pour l'achat du bien immobilier.

Cela ne s'arrête pas là.
Une troisième reconnaissance de dettes de 105 k€ a été signée sous seing privé en mai 2010 par mon copropriétaire, également semblable sur de nombreux points à la précédente.
J'ai pour ma part refusé de signer cette troisième reconnaissance de dettes, n'ayant en premier lieu aucune dette.
Cette troisième reconnaissance de dettes ne contient pas non plus de mention annulant les précédentes.
Elle stipule le loyer versé par les Acquéreurs qui est alors ajusté afin de prendre en compte les 5 k€ supplémentaires.
Elle ajoute enfin, mais en anglais uniquement, que le compromis de vente est une partie irrévocable de cet accord.

Pour ne pas s'arrêter en si bon chemin, mon copropriétaire a signé en septembre 2012 une quatrième et dernière reconnaissance de dettes sous seing privé d'un montant de 150 k€, qui ne contient toujours pas de mention annulant les précédentes.
Dans cette dernière, le loyer versé par les Acquéreurs est à nouveau ajusté afin de prendre en compte la déduction des intérêts des 45 k€ supplémentaires.

De plus, il y a plusieurs erreurs dans ces reconnaissances de dettes, certaines sommes en chiffres et en lettres ne correspondent pas, ou encore les sommes exprimées en français et en anglais ne correspondent pas.

Je dois enfin ajouter que dans aucune des reconnaissances de dettes signées n'est écrit explicitement le calcul donnant le loyer final, c'est-à-dire le loyer initial dont sont déduits les intérêts de 5%. Néanmoins, certaines reconnaissances de dettes font référence à d'autres reconnaissances de dettes, indiquant que le loyer serait ajusté après le versement de prêts additionnels.

Voilà la situation a peu près complète et complexe dans laquelle nous nous trouvons...