Mitoyenneté et droit de passage

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Bonjour,

Ma mère m'a fait une donation d'une grange et sa cour et d'un jardin, le tout enclavé de part et d'autre. Je vais réhabiliter cette grange en maison. Pour ce faire je dois créer un étage supplémentaire et refaire la toiture.

Deux problèmes se posent :

- Le premier concerne un mur mitoyen coté, qui a été surélevé par le voisin quand il a créé un étage supplémentaire. Son mur en parpaing est bien sur sa partie de la mitoyenneté par contre sa toiture dépasse "chez moi", y'a t'il un recours ?
Car pour refaire mon toit son débordement sera gênant. Surtout que sur le plan qu'il a fourni pour le permis de construire son toit ne dépasse pas alors que dans la réalité ....
- Le deuxième concerne un droit de passage car le bâtiment et le jardin sont enclavés. Pour le jardin, le voisin n°1 nous laisse passer depuis des années par son jardin à lui, il n'y a pas de clôture séparative. Pas de problème.
Par contre le voisin n°2 (chemin le plus court depuis la voie publique) ne veux pas me laisser le droit de passage par sa cour pour accéder à la mienne, son argument est qu'il perdrait 15.000€ sur la valeur de sa maison à cause de ce droit. Je lui ai dit que ce serait d'usage rarissime (entrer un congélateur dans mon cuvage ou une tondeuse ...) car j'aurai une terrasse et un escalier pour aller de ma maison à ma cour intérieure. Mais descendre une table de jardin, un congélateur ou une tondeuse dans un escalier tournant ... c'est impossible.
Mais il m'a dit que si je voulais, pour la construction de ma toiture, me mettre à sa hauteur afin de ne former qu'une seule toiture (solution la plus simple au vue de son débordement de toiture) je devais renoncer par écrit à mon droit de passage ....

Voila je voudrais des conseils pour voir comment régler ces problèmes. Merci beaucoup.

Cordialement,

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25 janvier 2021
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Bonjour,
Contrôlez l'ancien titre de propriété de votre mére afin de vous assurez
que toutes éventuelles explications ou détails sur l'accés à votre grange
ont bien étés repris et reportés sur votre titre de propriété.
Voyez aussi avec le notaire qui a réalisé la donation entre votre mére
et vous, c'est la personne qui devrait vous donner les meilleurs conseils.

Conseils personnels : Droit de passage = source conflit permanent et
et problèmes a vie (autant pour celui qui en bénéficie que pour celui
qui le supporte). Réfléchissez- bien avant d'investir dans cette grange.
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31 mars 2015
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Merci pour vos lumière. Je pense contacter ma notaire demain, pour conseils.

Pour les raccordements aux réseaux afin de viabiliser la grange et amener les matériaux lourds ou encombrants, tout se fera du côté de la façade nord, où sera notre entrée principale. La voie publique passe 30 mètres plus haut.
C'est du côté de la façade sud que la cour/cuvage est enclavée. Les 2 pignons étant les mûrs mitoyens des deux autres voisins.

Concernant le titre de propriété de ma mère, il résulte d'une vente, passée en 1974, entre ma mère, mon père et l'oncle de ma mère.
En haute de page, il est inscrit l'observation suivante : "Le vendeur précise que les immeubles présentement vendus sont desservis par un passage à prendre sur la parcelle cadastrée section X n° X (du voisin n°2)"
Observation que le voisin n°2 conteste car elle n'apparaît pas en parallèle sur son acte de succession.
Après réflexion, cela parait logique que le notaire de mon grand oncle (tous 2 décédés depuis) ait inscrit cette observation, car elle "coule de source", le terrain étant enclavé ce droit de passage/servitude est légal, il ne résulte pas d'un commun accord entre 2 voisins.

Le voisin n°2 ne vit pas dans sa maison qu'il loue, il s'inquiète pour lorsqu'il la vendra, il perdrait 15.000€ sur la valeur de la maison et il me dit que même si je lui promets de ne pas abuser de ce droit de passage peut être que si je revend ma maison plus tard, les nouveaux propriétaires pourraient eux en abuser (stationnement voiture...)....

Je pensait vraiment utiliser ce droit, pour comme décrit dans mon 1er post, pour rentrer un congél, table jardin .... dans mon cuvage, je ne compte pas l'emprunter tous les jours car j'ai un accès pour mon rdc coté nord et une petite terrasse coté sud avec escalier pour accéder au cuvage et ma cour.

Claude, Jean, pourriez-vous me communiquer votre mail en privé afin que je vous envoie les photos qui illustrent le problème de mitoyenneté et passage ?

Merci encore pour vos réponses.

Cordialement,
les voisins passent, les servitudes restent !!
le voisin 1 peut vendre et son acheteur fermer le chemin.
Si cet accès est pratiqué pendant au moins 30 ans vous avez un droit de passage.
votre voisin 2 ne peux pas vous interdire la servitude de passage (utilisation épisodique ou pas)
Par où pensez vous faire passer les tuyaux pour viabiliser la grange et amener les matériaux lourds ou encombrants ?
Ne signez surtout pas un renoncement à votre droit de passage, votre grange réhabilitée n'aura aucune valeur à la revente !!
Et en plus, son toit déborde ...
La grange et la cour cuvage appartiennent au même propriétaire ?
L' accès nord est officiel ou c'est celui du jardin du voisin 1 ?

Pour 12 E ... vous pouvez connaitre les servitudes enregistrées en vous rendant (ou par envoi postal) au "service de publicité foncière" (ex hypothèques)
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F17759.xhtml
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_1083/fichedescriptive_1083.pdf
ce sont les infos que doit rechercher votre notaire ...

pour les photos ou plans, le plus efficace, est de les télécharger sur un site d'hébergement (par ex http://www.cjoint.com/index.php ) et d'insérer les liens dans vos messages.
L' idéal serait un plan cadastral http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

avec ça vous avez du "boulot" !
cordialement
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http://www.cjoint.com/data3/3Cps6kWZ6T1.htm
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31 mars 2015
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oui la grange et le cuvage m'appartiennent
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31 mars 2015
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Retournement de situation, ma grange et celle du voisin n°1 n'en était qu'une seule (nos arrières arrières grands pères étaient frères) et c'est lors de leurs successions que la grange a été séparé en 2 et en effet il y a une porte murée dans le mur mitoyen.

Le droit de passage serait donc sur la parcelle du voisin n°1 selon l'article 684 et non pas au plus court chez le voisin n°2 (article 682) ....

Un tas de noeuds !

Bref je retourne aux archives car les hypothèques anté 1958 ont été transférées.

Article 684
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
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http://www.cjoint.com/data3/3Cptxd1C1Mj.htm
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http://www.cjoint.com/data3/3CptyqmPPhB.htm
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31 mars 2015
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http://www.cjoint.com/data3/3Cptz36YAFq.htm
je comprends que votre voisin 2 n'est pas trop envie que vous passiez par chez lui !!
votre analyse me semble correcte : Article 684 = voisin 1 ... le passage par voisin1 me paraissant suffisant !

On va laisser les "experts" de ce site donner leur avis.
le notaire semble nécessaire pour bien clarifier tout ça !
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oui !!!
Je vous dirais demain ce qu'elle a dit. :)
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25 janvier 2021
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Bonsoir,
Je ne suis pas juriste , mais je confirme (pour avoir défendu et gagné
le procés fait par l'un de mes voisins en tribunal d'instance et en cours
d'appel) que l'article 684 prévaloit et l'emporte sur l'article 682.
Il faut quand même qu'un passage suffisant puisse se réaliser sur les
fonds anciennement divisés. Pour apporter cette preuve j'ai fais faire
un constat d'huissier contenant plusieurs photos que j'ai déposé en
piéce supplémentaire dans ma défense.
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31 mars 2015
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merci pour votre réponse.
Utilisateur anonyme
l'article 684 prévaloit
on dit prévaut.... ;-)
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25 janvier 2021
43 > Utilisateur anonyme
Bonjour Sorgin ,
Merci pour la correction , J'en tiendrai compte pour une éventuelle prochaine fois.
Excusez-moi pour le retard dans ma réponse.
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25 janvier 2021
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Bonjour
Franchement, je vous vois mal venir vivre " encastré" entre voisin 1 et
voisin 2.
Si vous étes encore en bons termes avec vos 2 voisins et avant de vous
brouillez avec eux , je vous conseille d'étudier la solution de revente de
votre bien a l'un ou a l'autre et de réaliser votre projet de construction
ailleurs.
Un bien desservi par un droit de passage chez autrui subit une perte de
valeur et n'attire pas les acquéreurs. Donc , même bradé très difficile
a revendre.
Je vous renouvèle mes conseils de ma réponse du 15 mars 6h58.
Je vous souhaite bonne chance dans la réussite de vos projets et prenez
le temps de bien réfléchir.
Cordialement
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dimanche 15 mars 2015
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31 mars 2015

Je n'avais pas vu les 3 photos postées pendant la rédaction de mon message.
je rejoins l'avis de Jean3328, le don de la grange est un + , mais sera t' il compensé par l'enclavement et les coûts :
d'ouverture de fenêtres, de plancher intermédiaire, de charpente , d'isolation par l'extérieur...
en plus on voit, sur une des photos, un contre fort et un X qui montre que le mur n'est pas très stable !
cordialement
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31 mars 2015
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Nous avons déjà le permis de construire et le crédit, ainsi que les artisans (sauf finitions: placo, peinture, sols, faïence, cuisine etc... que je fais moi même car je suis du bâtiment ou avec des collègues/famille du métier).
En maçonnerie nous détruisons les murs existants pour remonter en parpaing, = + création étage et terrasse (2mx4m).
En artisans (maçon, couvreur, menuiseries, isolation ext, plomberie elect) nous en avons pour 88.000€ et auto construction (placo, bandes, isolation int, faience, sols, escalier int et ext, aménagement sdb et cuisine et SEMERAP, EDF GDF, Tél) pour 23.000€.
C'est un petit crédit avec des petites mensualités sur 25 ans, sans ça nous ne pouvons pas être propriétaires au vue des prix des terrains ou prix de vente des maisons.
Nous sommes à 17km d'une agglo moyenne (Clermont-Fd) à la campagne.
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>
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Pas de problème ringo_starr, vous avez bien étudié votre projet et vous êtes "de la partie" .. ça aide.
bonne restauration / reconstruction
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31 mars 2015
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J'ai un rdv téléphonique demain avec ma notaire.

Après moultes recherches, j'ai trouvé des éléments intéressants !!!!

Concernant la mitoyenneté d'un mûr pignon, il se trouve coté Sud, à droite de mon voisin n°2, nous pensons au vue de certains éléments que ce mûr réputé mitoyen n'en ai pas un.
Tout d'abord les pierres "parlent", lorsqu'il y a d'un côté seulement un chaperon ou des filets (avancée destinée à protéger le mur de la pluie) et corbeaux de pierre (pierres posées en saillies afin de permettre l'appui d'une future construction) remontant à la date de construction, le mur est censé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent les corbeaux et filets de pierre.
Voir photos joint en bas du message.
M. X, géomètre a témoigné que notre grange a été bâtie avant celle de M. n°2, lors d'un rdv à la demande de ce dernier.

Article 654
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.


- Concernant le débord de la toiture de M. n°2 :
Lors de la création d'un étage supplémentaire et de la toiture, s'est surélevé en retrait du mûr peut être pas mitoyen ;) pour son mûr en parpaing, par contre les pannes de sa toiture dépassent clairement sur "mon" mûr .
Sur le plan du permis de construire de M. n°2, on voit clairement que sa toiture était censée déborder seulement sur la moitié du soit-disant mûr mitoyen .... J'ai joint ce plan de PC plus haut.

Pour refaire mon toit son débordement sera gênant. La solution la plus simple et la plus logique concernant l'étanchéité de nos maisons respectives, serait que mon toit soit élevé au même niveau que celui de M. n°2 et qu'en enlevant ses tuiles de rives, nous ne faisions plus qu'une seule toiture et même toiture, nous supporterons les frais de cette opération.

M. n°2 m'autoriserait à procéder de la sorte pour la toiture, en me demande en contre partie de supprimer le droit de passage sur sa parcelle inscrit en observation sur l'acte de vente de ma mère (je ne sais pourquoi il a inscrit cela à cause de l'article 684 et passage supposé être chez mon voisin n°1) ???!!!.
Mais si le mur n'est plus mitoyen et qu'il dépasse bien chez moi avec ses pannes de toits alors pas besoin de son accord ?

Filets de pierres et corbeaux :
http://www.cjoint.com/data3/3CqwJyk6zTL.htm
http://www.cjoint.com/data3/3CqwJ17AHWB.htm
http://www.cjoint.com/data3/3CqwKEzmOZU.htm

Photos débords de toit voisin n°2
http://www.cjoint.com/confirm.php?cjoint=3CqwLksK5yp
http://www.cjoint.com/confirm.php?cjoint=3CqwLPiTejB
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31 mars 2015

les 2 derniers liens ne fonctionnent pas, mais on voit sur les autres photos le débordement.
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31 mars 2015

Dans votre message numéro 3 : "Le vendeur précise que les immeubles présentement vendus sont desservis par un passage à prendre sur la parcelle cadastrée section X n° X (du voisin n°2)"
Observation que le voisin n°2 conteste car elle n'apparaît pas en parallèle sur son acte de succession. "

c'est le vendeur qui déclare , votre voisin n'est pas au courant de cette déclaration et donc conteste !! le notaire doit vérifier au service de la pub foncière si c'est enregistré .

En analysant la partie basse du mur il semble que votre mur soit antérieur à celui de votre voisin, en partie haute c'est moins clair.
je dirais que c'est l'extérieur de son mur en parpaings qui est sa limite de propriété : un géomètre-expert peut-il le vérifier ?

vous pouvez peut être "glisser" votre toiture sous la sienne ?
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photo PC :
http://www.cjoint.com/data3/3Cqx4dwslP6.htm

Photo débordements :
http://www.cjoint.com/data3/3Cqx47B1Bnh.htm
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31 mars 2015

les murs ont dû être remaniés un paquet de fois ... et c'est pas fini !
Vous reconstruisez "propre" à l'intérieur des murs anciens !
Les pierres ont l'air dures, de la lave ?

Merci encore pour l'intérêt que vous portez à mon sujet, l'un et l'autre.
Moi je ne veux m'engueuler avec personne, nos relations étaient bonnes jusqu'à présent.
Connaître ses droits est la meilleure façon de les faire respecter.

Oui d'origine volcanique, en plein des volcans d'Auvergne :)

On a retrouvé une vieille photo du quartier (années 50) et les toits étaient en chaume.
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25 janvier 2021
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Bonjour Ringo_starr ,
Et bien, il me reste plus qu'a vous souhaitez une bonne réussite
dans vos projets.
Ayant subi moi-même des contraintes liées a un droit de passage que
un de mes voisins s'était imaginé de se faire valoir sur ma propriété ,
j'ai tenu a vous éclairez un peu sur ce sujet.
Très cordialement .

Merci jean je vous tiens au courant dans la journée.
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Je vous donne des nouvelles ... je viens de signer une convention avec mon voisin, rédigée par ma notaire.
Souhaitant réaliser mon projet en toute sérénité et ensuite vivre en paix avec mes voisins, j'ai préféré m'asseoir sur certains de mes droits.

Donc convention dans laquelle je renonce à mon droit de passage sur sa parcelle, que le mûr mitoyen qu'il a rehaussé (donc selon le code civil la partie du mûr surélevée lui appartient) demeure et restera mitoyen même si je rehausse à mon tour (toiture).

Nous avons choisi de changer notre escalier colimaçon pour un escalier droit que le maçon fera, comme cela nous pourrons descendre les encombrants dans notre cuvage sans passer ni chez l'un ni chez l'autre des voisins.

Bien entendu les artisans pourront passer par sa cour pendants les travaux.

Voilà, conciliation, sagesse ...
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31 mars 2015

merci pour votre retour d'information.
Super, vous allez pouvoir mener à bien votre projet en toute tranquillité !
bon courage
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