bail et taxe d'ordures ménagères

Question

Bonjour, nous avons un cas complexe:
Nous avons loué une maison et fait son état des lieux de sortie en mai 2014. 
Avec le temps pluvieux du printemps nous n'avons pas pu tondre la pelouse pour la remise des clefs. Mon mari est donc venu en juin tailler l'herbe mais pas tondre la pelouse. Cela n'a pas plu au propriétaire qui ne voulait pas nous rendre notre caution de 600€ pour cette raison.
Nous lui avons notifié par lettre recommandée qu'il ne nous avait toujours pas rendu la caution en septembre et en décembre. 
Lorsque nous lui téléphonieons il nous disait qu'il s'en occupait et que nous l'aurions pour noel.
Début février: toujours rien! Je l'ai donc rappeler et menacé de le mettre au tribunal.
Bizarrement nous recevons une lettre recommandée de sa part dans la semaine. Seulement problème:
- il nous réclame 400€ de remise en état de la pelouse avec un justificatif de 225 de chèque Cesu.
Peux t-on lui réclamer les 175€ non justifié?
- il nous réclame les 3 ans de taxes d'ordures ménagères soit un total de 449€. Dans le bail il est marqué qu'il doit nous demander chaque année de régler ces taxes dans les 8j suivant la présentation du document. Chose qu'il n'a jamais faite.
A-t-il le droit de nous demander de régler ces taxes plus de 9 mois après la remise des clefs???
- par conséquent il nous reclame un montant de 300€ car la caution ne couvre pas tous les frais. En a t il le droit??? 

Merci de me répondre, nous pensons le mettre au tribunal,  votre avis pourrait nous aider.

marmenard · Answer

Bonjour 
Que dit votre EDL se sortie ? 
 Dont le double vous revient de droit  , à propos de la tonte de pelouse

Vous supprimez ce qui ne vous convient pas de cette lettre type et souvent  (...)
 Un dépôt de garantie est à rendre avant 2 mois au rendu de clés , et les retenues à justifier
Et seules les détériorations  constatées et notées sur l'EDL de sortie sont  à rembourser sur factures ou devis .

En LRAR obligatoirement pour faire preuve au juge que vous avez tenté une négociation amiable  gardez un double et votre preuve d'envoi ( ces documents vous seront demandés)
 En meublé ou en vide, un dépôt de garantie reste un dépôt de garantie
 
Nom du locataire et adresse actuelle...... 
Adresse du local loué ..... 
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent le chef d'agence
 Voir votre bail à ce  sujet  , ses coordonnées sont obligatoires sur un bail
(Le propriétaire est le détenteur légal du dépôt de garantie l'agence n'étant que intermédiaire car le proprio veut rester caché pour diverses raisons ; Soyez sur que le mandataire lui transmettra)

Objet  remboursement du dépôt de garantie
 Je vous met en demeure de me rendre mon dépôt de garantie que je vous ai versé à la remise des clés

Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates) 
Le délai de deux mois qui vous est imparti par la loi pour me restituer le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux est  (largement, presque, choisissez ) écoulé à ce jour.
C'était ........€ (en chiffres puis en lettres) 
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges (régulation ) et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie  
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester 
 
 (Un juge exigera des factures acquittées et pas des devis)

Je vous rappelle que la loi  énonce que à défaut de restitution dans le délai prévu, (2 mois) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire  (quelques  centimes mais ne pas oublier pour le principe)

A défaut de paiement ,sous 8 jours, je me verrais contraint de porter le litige devant la juridiction concernée. 
Tribunal de proximité  
formule de politesse (éventuellement) 
signature manuelle 

Tribunal de proximité gratuit au 01/01/2014 sans avocat
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml

En général le problème est réglé rapidement ou peu après la LRAR de convocation au tribunal vous aurez la même et vous vous désistez en lettre simple 
 Sinon
Au juge de proximité et vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur.+  Dommages et  intérêts  , égal au dépôt de garantie au minimum ( pour retenue  abusive du DG ) plus vos frais  de transport au tribunal + votre perte de salaire  et tous frais qui n'aurait pas eu lieu  si loi  respectée + intérêts  de retard au taux légal

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Ne vous emballez pas trop vite. 

 il nous réclame les 3 ans de taxes d'ordures ménagères soit un total de 449€     A-t-il le droit de nous demander de régler ces taxes plus de 9 mois après la remise des clefs??? 

Il en a parfaitement le droit puisque la loi l'autorise à effectuer des réclamations sur arriérés de charges et loyer jusqu'en mai 2009.

D'après vos déclaration les sommes réclamées sont les suivantes :

Remise en état pelouse par chèque CESU...............................225 €
Taxe Ordures Ménagères....................................................449 €
Soit un Total de ...............................................................674 €
Votre dépôt de garantie étant de : 600 €, vous lui devez : 74 € 

Adressez lui un courrier RAR en récapitulant les différents postes et adressez le chèque prévu de 74 € pour solde de tout compte. 

Cdlt.

marmenard · Answer

Re
"il nous réclame les 3 ans de taxes d'ordures ménagères soit un total de 449€."
 il lui faudra prouver que c'est réel  et montrer la demande des impôts sur taxe foncière au juge  ou à vous
La taxe Enlèvement ordure ménagère TEOM est payée totalement par le propriétaire avec sa taxe foncière,vers le mois d'octobre et il dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses  locataires au prorata de votre location car ce sont bien vos ordures ménagères 
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Article VIII. - Impositions et redevances Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. La TEOM est un impôt
Pour un locataire elle est payable au temps d' occupation du logement  à calculer par le proprio et à vérifier par vous (soit sur 12 mois soit sur 365 jours)
 Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie , ou de pouvoir la lire ,et de vérifier l'adresse de la demande , en principe la votre  (ceci particulièrement dans le cas ou le proprio loue plusieurs logements)
 Une  vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , car du déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle

cleodo27 · Answer

Merci beaucoup pour vos réponses. J'ai bien compris qu'il fallait lui payer les taxes d'ordures ménagères car il peut nous les demander rétroactivement sur 5ans donc on le fera.
Comme cela fait plus de 2mois que nous lui avons rendu les clefs, la déduction de la tonte de la pelouse est elle caduque? Un proprio peut il attendre presqu'un an avant de rendre une caution et n'avoir que quelques centimes de pénalité?  
Il n'a pas vraiment été sympas et franc et je n'ai aucune envie de lui redonner de l'argent donc je cherche toutes les possibilités. 
Pour info nous n'avons pas eu le bail de sortie donc je ne sais plus ce qu'il y a de marqué dessus mais les taxes d'ordures ménagères non dues n'y figure pas c'est certain.

marmenard · Answer

Re 
vous dites "Pour info nous n'avons pas eu le bail de sortie "
 Vous confondez manifestement bail et EDL
  comme locataire vous n'avez jamais le bail de sortie , en sortie vous devez l'avoir eu à votre entrée
 Ces 2 document se font en double au minimum,et à chacun son exemplaire
 Bail contrat locatif que se fait en double
EDL ou état des lieux  Un EDL amiable d'entrée et de sortie se fait obligatoirement en double au minimum , entre bailleur  et locataire et chaque concerné  sa copie  après signatures ( sans  signatures cet EDL étant nul et inexistant)
Un EDL comporte un relevé des compteurs eau , gaz , électricité ceci  pour éviter tout conflit ultérieur  ou du moins en avoir une trace écrite
Et si chaudière la date du dernier entretien obligatoire annuel 
 Si fosse septique  sa dernière vidange
 Si cheminée date du ramonage
 Si fuel ou gaz en bombonne ou cuve  le niveau relevé restant
Les concernés sont  le propriétaire le locataire et  l'agence si agence

Un proprio peut il attendre presqu'un an avant de rendre une caution et n'avoir que quelques centimes de pénalité? 
 oui mais,  la loi alur à tout changé désormais c'est 1 mois si EDL RAS et  10% de pénalité pour tout mois commencé  donc plus du 0,04% franchement ridicule

Bail et taxe d'ordures ménagères

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