Quel montant reçoit le nu-propriétaire en cas de vente d'un bien
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
-
27 déc. 2014 à 15:18
Baureal Messages postés 15 Date d'inscription samedi 27 décembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 8 février 2016 - 28 déc. 2014 à 14:28
Baureal Messages postés 15 Date d'inscription samedi 27 décembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 8 février 2016 - 28 déc. 2014 à 14:28
A voir également:
- Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente
- Que faire en cas de décès d'un parent - Guide
- Frais de notaire en cas d'annulation de vente - Forum Immobilier
- Que devient l'usufruit en cas de depart en maison de retraite - Forum taxes locales
- Frais suite retractation compromis de vente ✓ - Forum Immobilier
- Remboursement subvention anah en cas de vente - Forum Aides et allocations
5 réponses
Utilisateur anonyme
27 déc. 2014 à 15:38
27 déc. 2014 à 15:38
Bonjour,
La valeur de vos droits varie avec le prix du marché. Vous percevez donc votre part à proportion du prix de vente, et non de la valeur estimée lors de la donation. Si toutefois vous décidiez d'une autre répartition avec votre mère (c'est possible) le fisc y verrait certainement une donation déguisée.
Notre budget nous permettrait de proposer 150 000€, guère plus. En ce cas, le fisc pourrait-il estimer qu'il s'agit là encore d'une onction déguisée?
Je n'ai pas fait les calculs : cette valeur est-elle au prix du marché actuel ? si oui, le fisc ne contestera pas, ou s'il conteste il doit en apporter justification (évaluation de biens similaires vendus à un prix supérieur dans les mois passés) et vous pouvez leur démontrer qu'il n'en est rien (évaluation des travaux à faire, démonstration qu'il n'y a aucun acquéreur depuis X mois, etc....)
Ma fille, ma seule héritière en part réservataire, pourrait-elle de son côté contester cette somme?
Non. Elle n'a aucun droit sur la maison. Mais elle peut vous refuser la vente de son terrain.
Ne pouvant pas offrir davantage, quelle solution nous permettrait-elle d'acquérir cette maison malgré tout?
Attendre le décès de votre mère... si vous êtes son seul héritier et à moins que votre mère désigne un autre légataire par testament, la maison vous tombera dans le bec sans dépenser quoi que ce soit, à part les droits sur la moitié qu'elle a reçue de son époux. Rien ne vous empêche d'aider votre mère à payer ses dépenses d'entretien, mais alors vous avez intérêt à conserver toutes les preuves de vos dépenses pour essayer de les déduire de la succession au moment venu.
un testament en facteur de ma fille (d'un montant du quart de la valeur du bien, du fait de ma part réservataire)
Pourquoi 1/4 ? vous n'êtes pas fils unique ? en tant que fils unique la réserve n'est "que" de 1/2.
quelle serait la valeur retenue pour l'estimation réelle du bien, au cas où je devrais dédommager ma fille et accéder à la pleine propriété du bien?
Sa valeur au prix du marché au moment du décès
et dédommager ma fille (qui paierait de son côté ses propres frais de succession pour le terrain et éventuellement le quart de la propriété)
Le terrain ? quel terrain ? on s'y perd ! pour celui qu'elle a reçu en donation elle n'aura plus rien à payer. Pour celui sur lequel est implantée la maison elle aura à payer des droits si son legs global est supérieur à l'abattement grand-mère/petite-fille
Pourquoi votre mère lèguerait-elle la quotité disponible à votre fille si vous n'avez plus aucun rapport avec votre fille : vous êtes fâché avec votre mère ?
Cdlt
La valeur de vos droits varie avec le prix du marché. Vous percevez donc votre part à proportion du prix de vente, et non de la valeur estimée lors de la donation. Si toutefois vous décidiez d'une autre répartition avec votre mère (c'est possible) le fisc y verrait certainement une donation déguisée.
Notre budget nous permettrait de proposer 150 000€, guère plus. En ce cas, le fisc pourrait-il estimer qu'il s'agit là encore d'une onction déguisée?
Je n'ai pas fait les calculs : cette valeur est-elle au prix du marché actuel ? si oui, le fisc ne contestera pas, ou s'il conteste il doit en apporter justification (évaluation de biens similaires vendus à un prix supérieur dans les mois passés) et vous pouvez leur démontrer qu'il n'en est rien (évaluation des travaux à faire, démonstration qu'il n'y a aucun acquéreur depuis X mois, etc....)
Ma fille, ma seule héritière en part réservataire, pourrait-elle de son côté contester cette somme?
Non. Elle n'a aucun droit sur la maison. Mais elle peut vous refuser la vente de son terrain.
Ne pouvant pas offrir davantage, quelle solution nous permettrait-elle d'acquérir cette maison malgré tout?
Attendre le décès de votre mère... si vous êtes son seul héritier et à moins que votre mère désigne un autre légataire par testament, la maison vous tombera dans le bec sans dépenser quoi que ce soit, à part les droits sur la moitié qu'elle a reçue de son époux. Rien ne vous empêche d'aider votre mère à payer ses dépenses d'entretien, mais alors vous avez intérêt à conserver toutes les preuves de vos dépenses pour essayer de les déduire de la succession au moment venu.
un testament en facteur de ma fille (d'un montant du quart de la valeur du bien, du fait de ma part réservataire)
Pourquoi 1/4 ? vous n'êtes pas fils unique ? en tant que fils unique la réserve n'est "que" de 1/2.
quelle serait la valeur retenue pour l'estimation réelle du bien, au cas où je devrais dédommager ma fille et accéder à la pleine propriété du bien?
Sa valeur au prix du marché au moment du décès
et dédommager ma fille (qui paierait de son côté ses propres frais de succession pour le terrain et éventuellement le quart de la propriété)
Le terrain ? quel terrain ? on s'y perd ! pour celui qu'elle a reçu en donation elle n'aura plus rien à payer. Pour celui sur lequel est implantée la maison elle aura à payer des droits si son legs global est supérieur à l'abattement grand-mère/petite-fille
Pourquoi votre mère lèguerait-elle la quotité disponible à votre fille si vous n'avez plus aucun rapport avec votre fille : vous êtes fâché avec votre mère ?
Cdlt
condorcet
Messages postés
39501
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
21 juin 2023
18 263
Modifié par condorcet le 27/12/2014 à 20:02
Modifié par condorcet le 27/12/2014 à 20:02
En cas de vente, quelle serait la part me revenant au titre de nu-propriétaire ?
Le barème fiscal d'évaluation en pourcentage d'un usufruit et d'une nue-propriété ne s'applique QU'EN matière fiscale au regard des droits de mutation à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).
Elle ne s'impose pas dans les rapports entre particuliers, chacun est libre de vendre ses droits, en usufruit pour l'un, en nue-propriété pour l'autre, au prix lui convenant.
L'habitude a été prise d'appliquer le barème fiscal d'évaluation ci-dessus rappelé.
Certes, il s'agit d'une méthode simple et pratique, mais elle ne s'impose pas dans les rapports privés.
Le barème fiscal d'évaluation en pourcentage d'un usufruit et d'une nue-propriété ne s'applique QU'EN matière fiscale au regard des droits de mutation à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).
Elle ne s'impose pas dans les rapports entre particuliers, chacun est libre de vendre ses droits, en usufruit pour l'un, en nue-propriété pour l'autre, au prix lui convenant.
L'habitude a été prise d'appliquer le barème fiscal d'évaluation ci-dessus rappelé.
Certes, il s'agit d'une méthode simple et pratique, mais elle ne s'impose pas dans les rapports privés.
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
27 déc. 2014 à 20:07
27 déc. 2014 à 20:07
Je vous remercie,
Cela signifie qu'en cas de vente, ma mère et moi pouvons décider d'une répartition différente de la part bu-propriété et usufruit, qui est par donation de 3/10 pour ma mère? Elle pourrait par exemple me laisser obtenir 50% de la vente en tant que nu-propriétaire, elle recevant les autres 50%, sans que j'ai à racheter son usufruit? Et ceci sans que le fisc ait rien à y redire?
Cela signifie qu'en cas de vente, ma mère et moi pouvons décider d'une répartition différente de la part bu-propriété et usufruit, qui est par donation de 3/10 pour ma mère? Elle pourrait par exemple me laisser obtenir 50% de la vente en tant que nu-propriétaire, elle recevant les autres 50%, sans que j'ai à racheter son usufruit? Et ceci sans que le fisc ait rien à y redire?
condorcet
Messages postés
39501
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
21 juin 2023
18 263
27 déc. 2014 à 21:00
27 déc. 2014 à 21:00
Et ceci sans que le fisc ait rien à y redire?
Absolument rien pour la simple raison que la doctrine de l'administration développée en matière de plus-value immobilière est constante depuis la loi sur les plus-values de juillet 1976, revue et corrigée par(de mémoire), la loi de finances votée en décembre 2003 applicable depuis le 1°janvier 2004, d'ailleurs revue et corrigée maintes fois depuis.
Elle soutient que, pour règle pratique, le contribuable puisse se référer à l'évaluation applicable en matière de mutation à titre gratuit (donation ou succession), mais cette règle ne saurait s'imposer aux particuliers dans leurs rapports privés. Ceci se comprend aisément, la puissance publique ne peut pas et n'a pas à s'immiscer dans cette optique de la liberté de décision du privé.
Donc, cette question concernant la répartition du produit de la vente d'un bien démembré entre usufruit et nu-propriétaire, ne relève que d'une décision personnelle aux détenteurs des droits sur la propriété aliénés conjointement.
Absolument rien pour la simple raison que la doctrine de l'administration développée en matière de plus-value immobilière est constante depuis la loi sur les plus-values de juillet 1976, revue et corrigée par(de mémoire), la loi de finances votée en décembre 2003 applicable depuis le 1°janvier 2004, d'ailleurs revue et corrigée maintes fois depuis.
Elle soutient que, pour règle pratique, le contribuable puisse se référer à l'évaluation applicable en matière de mutation à titre gratuit (donation ou succession), mais cette règle ne saurait s'imposer aux particuliers dans leurs rapports privés. Ceci se comprend aisément, la puissance publique ne peut pas et n'a pas à s'immiscer dans cette optique de la liberté de décision du privé.
Donc, cette question concernant la répartition du produit de la vente d'un bien démembré entre usufruit et nu-propriétaire, ne relève que d'une décision personnelle aux détenteurs des droits sur la propriété aliénés conjointement.
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
28 déc. 2014 à 11:23
28 déc. 2014 à 11:23
Merci pour ces précisions,
Pour voir si j'ai bien compris votre argument, cela signifie qu'en cas de vente, la répartition entre nu-propriété et usufruit peut se faire à l'amiable entre ma mère est moi. A savoir qu'elle peut demander de recevoir, en plus des 50% du produite de la vente, 3/10e en usufruit comme stipulé dans la donation de 2011 (elle avait alors 80 ans), ou bien se contenter de 2/10e, ou de 1/10e ou de 0. Et le fisc ne saurait requalifier cette cession à titre gratuit de la part d'usufruit comme donation déguisée. Est-ce bien cela?
Je me permets d'insister sur ce point car le notaire, interrogé à l'époque, m'avait signalé que ma mère devrait recevoir le montant correspondant à sa part d'usufruit. Mais je n'ai pas argumenté davantage à l'époque.
En revanche, la répartition de la part de chacun, à savoir 50%, ne suerait être changée me semble-t-il. A savoir qu'au maximum je ne pourrais recevoir que 50% du produit de la vente (en cas de cession de l'usufruit à titre gracieux). Si je touchais, par exemple 75% du produit de la vente, ces 25% supplémentaires seraient considérés comme donation déguisée, n'est-ce pas?
Quoi qu'il en soit, je ne prétendrai pas à davantage que 50%, mais c'était juste pour bien faire la différence entre valeur de la nue-propriété et valeur de l'usufruit.
Merci pour votre aide et vos conseils.
Pour voir si j'ai bien compris votre argument, cela signifie qu'en cas de vente, la répartition entre nu-propriété et usufruit peut se faire à l'amiable entre ma mère est moi. A savoir qu'elle peut demander de recevoir, en plus des 50% du produite de la vente, 3/10e en usufruit comme stipulé dans la donation de 2011 (elle avait alors 80 ans), ou bien se contenter de 2/10e, ou de 1/10e ou de 0. Et le fisc ne saurait requalifier cette cession à titre gratuit de la part d'usufruit comme donation déguisée. Est-ce bien cela?
Je me permets d'insister sur ce point car le notaire, interrogé à l'époque, m'avait signalé que ma mère devrait recevoir le montant correspondant à sa part d'usufruit. Mais je n'ai pas argumenté davantage à l'époque.
En revanche, la répartition de la part de chacun, à savoir 50%, ne suerait être changée me semble-t-il. A savoir qu'au maximum je ne pourrais recevoir que 50% du produit de la vente (en cas de cession de l'usufruit à titre gracieux). Si je touchais, par exemple 75% du produit de la vente, ces 25% supplémentaires seraient considérés comme donation déguisée, n'est-ce pas?
Quoi qu'il en soit, je ne prétendrai pas à davantage que 50%, mais c'était juste pour bien faire la différence entre valeur de la nue-propriété et valeur de l'usufruit.
Merci pour votre aide et vos conseils.
condorcet
Messages postés
39501
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
21 juin 2023
18 263
27 déc. 2014 à 21:34
27 déc. 2014 à 21:34
que se passerait-il vis-à-vis du fisc
L'administration attaquerait sur le principe de l'abus de droit bien connu en matière de donation déguisée au regard de mutations dites "à titre onéreux" consistant à user de toutes les grosses ficelles, détours et contours scabreux, mis en oeuvre pour parvenir au but recherché d'éluder l'impôt, avec le risque d'être de ne pas être suivie dans son raisonnement devant une juridiction judiciaire et administrative.
La commission des abus de droit saisie soit par le contribuable, soit par l'Administration est appelée à se prononcer annuellement sur une certain nombre d'affaires.
Ses décisions, n'ayant la force de la chose jugée, sont publiées au J.O. et diffusées par l'Administration.
L'administration attaquerait sur le principe de l'abus de droit bien connu en matière de donation déguisée au regard de mutations dites "à titre onéreux" consistant à user de toutes les grosses ficelles, détours et contours scabreux, mis en oeuvre pour parvenir au but recherché d'éluder l'impôt, avec le risque d'être de ne pas être suivie dans son raisonnement devant une juridiction judiciaire et administrative.
La commission des abus de droit saisie soit par le contribuable, soit par l'Administration est appelée à se prononcer annuellement sur une certain nombre d'affaires.
Ses décisions, n'ayant la force de la chose jugée, sont publiées au J.O. et diffusées par l'Administration.
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
27 déc. 2014 à 21:43
27 déc. 2014 à 21:43
Exact, ceci est à élucider...
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
roudoudou22
Messages postés
13626
Date d'inscription
vendredi 11 janvier 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
29 mars 2023
4 620
Modifié par roudoudou22 le 27/12/2014 à 22:58
Modifié par roudoudou22 le 27/12/2014 à 22:58
que se passerait-il vis-à-vis du fisc si la mère donne son bien en nue-propriété à son fils à l'âge de 55 ans (donc 50% de sa valeur), et qu'un an plus tard ils vendent le bien avec une répartition de 1% pour la mère et 99%
Personnellement je pense que l'administration ne ferait jamais valoir l'abus de droit dans un tel cas pour la raison suivante :
dans un tel cas d'école, la cession n'interviendrait sans doute pas à perte, ce qui conduirait le fils à réaliser sur sa part (nue propriété) une superbe plus values qui ferait entrer dans les caisses de l'état un impôt égal à plus du tiers de la plus value ainsi réalisée.
L'administration n'aurait donc aucun intérêt à prétendre que le prix de cession de la part du fils serait artificiellement surévaluée.
Bien au contraire, la cession de l'usufruit par la mère, pour un montant dérisoire permettrait sans doute de notifier à celle ci une belle insuffisance.
Personnellement je pense que l'administration ne ferait jamais valoir l'abus de droit dans un tel cas pour la raison suivante :
dans un tel cas d'école, la cession n'interviendrait sans doute pas à perte, ce qui conduirait le fils à réaliser sur sa part (nue propriété) une superbe plus values qui ferait entrer dans les caisses de l'état un impôt égal à plus du tiers de la plus value ainsi réalisée.
L'administration n'aurait donc aucun intérêt à prétendre que le prix de cession de la part du fils serait artificiellement surévaluée.
Bien au contraire, la cession de l'usufruit par la mère, pour un montant dérisoire permettrait sans doute de notifier à celle ci une belle insuffisance.
Si vous relisez le cas de Baureal il s'agit bel et bien d'une vente à perte. Le marché immobilier ne vit pas de beaux jours partout en ce moment. Alors dans ce cas "d'école", comment se comporterait l'administration fiscale, car il y aurait bel et bien transfert de 49% de la propriété sans paiement de droits.
roudoudou22
Messages postés
13626
Date d'inscription
vendredi 11 janvier 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
29 mars 2023
4 620
27 déc. 2014 à 23:11
27 déc. 2014 à 23:11
Certes dans le cas Beauréal il y a une vente à perte, mais moi je répondais à votre cas d'école de 21h08, pour lequel Condorset à estimé que l'administration ferait valoir l'abus de droit. Dans le cas Beauréal on a une perte modérée. Dans le votre on a une super plus value et une super moins value, ce qui est totalement différent.
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
28 déc. 2014 à 11:07
28 déc. 2014 à 11:07
Merci pour cette contribution,
Si je comprends votre raisonnement, roudoudou22, la répartition du produit de la vente entre propriétaires indivis (mère nue propriété sur 50% du bien + usufruit sur l'ensemble, fils nu-propriété sur 50% du bien) est à l'appréciation de chaque partie sans que le fisc ait rien à dire. Si cela entraine une plus-value, le fisc réclame son dû, très bien. Mais en cas de vente à perte, peut-il réclamer quelque chose ou bien contester l'arrangement privé?
En pratique, l'estimation du bien voici 3 ans était de 585 000€, ma part de 50% en nu-propriété estimée à 199 500€, la part d'usufruit de ma mère âgée alors de 80 ans étant évaluée à 3/10e soit 85 500€.
Admettons que nous vendions à 420 000€ du fait du marché très baissier et de problèmes inhérents au bien (bruit de la route, accès difficile, travaux à prévoir), en gardant les mêmes paramètres, ma mère aurait 210 000€ (50€ du bien) + 3/10e en nu-propriété soit 63 000€ (à moins qu'au vu de son âge, 83 ans, l'usufruit de 3/10e soit différent). Il me resterait donc 210 000 - 63 000€ = 147 000€.
Ma mère peut-elle abandonner le prix de son usufruit de façon à se contenter de 50% de la vente, soit 210 000€, de façon à ce que je touche également 210 000€? Et si tel est le cas, le fisc est-il habilité à me réclamer quelque chose ou contester la cession gratuite de l'usufruit au titre d'une donation déguisée?
En pratique, ma mère est d'accord pour me céder la moitié du produit de la vente, sans rachat d'usufruit (ou bien somme symbolique), mais je ne voudrais pas que ces 63 000€ supplémentaires sien taxés ou contestés par le fisc, d'autant plus que l'estimation de ma nu-propriété voici 3 ans était de 199 500€, sur laquelle des taxes ont été perçues par le fisc.
Merci pour vos lumières!
Si je comprends votre raisonnement, roudoudou22, la répartition du produit de la vente entre propriétaires indivis (mère nue propriété sur 50% du bien + usufruit sur l'ensemble, fils nu-propriété sur 50% du bien) est à l'appréciation de chaque partie sans que le fisc ait rien à dire. Si cela entraine une plus-value, le fisc réclame son dû, très bien. Mais en cas de vente à perte, peut-il réclamer quelque chose ou bien contester l'arrangement privé?
En pratique, l'estimation du bien voici 3 ans était de 585 000€, ma part de 50% en nu-propriété estimée à 199 500€, la part d'usufruit de ma mère âgée alors de 80 ans étant évaluée à 3/10e soit 85 500€.
Admettons que nous vendions à 420 000€ du fait du marché très baissier et de problèmes inhérents au bien (bruit de la route, accès difficile, travaux à prévoir), en gardant les mêmes paramètres, ma mère aurait 210 000€ (50€ du bien) + 3/10e en nu-propriété soit 63 000€ (à moins qu'au vu de son âge, 83 ans, l'usufruit de 3/10e soit différent). Il me resterait donc 210 000 - 63 000€ = 147 000€.
Ma mère peut-elle abandonner le prix de son usufruit de façon à se contenter de 50% de la vente, soit 210 000€, de façon à ce que je touche également 210 000€? Et si tel est le cas, le fisc est-il habilité à me réclamer quelque chose ou contester la cession gratuite de l'usufruit au titre d'une donation déguisée?
En pratique, ma mère est d'accord pour me céder la moitié du produit de la vente, sans rachat d'usufruit (ou bien somme symbolique), mais je ne voudrais pas que ces 63 000€ supplémentaires sien taxés ou contestés par le fisc, d'autant plus que l'estimation de ma nu-propriété voici 3 ans était de 199 500€, sur laquelle des taxes ont été perçues par le fisc.
Merci pour vos lumières!
Baureal
Messages postés
15
Date d'inscription
samedi 27 décembre 2014
Statut
Membre
Dernière intervention
8 février 2016
>
Utilisateur anonyme
28 déc. 2014 à 11:13
28 déc. 2014 à 11:13
Merci pour votre intervention,
J'avoue ne pas avoir tout compris dans vos derniers développements avec roudoudou22. Lorsque vous dites qu'en tous les cas, le pigeon est plumé, vous semblez dire que soit la cession entraîne une plus value, auquel cas le fisc réclame des taxes sur la part de plus-value, soit il s'agit d'une vente à perte ou perte modérée compensée par une répartition à mon avantage entre ma mère et moi, auquel cas le fisc pourrait retoquer cet arrangement au titre de donation déguisée. Est-ce bien cela? Et pourtant, l'arrangement entre les parties est bien de nature privée, non?
En pratique, étant nu-propriétaire de la moitié, je ne devrais pas payer de taxes, même si ma mère me fait "cadeau" de sa part d'usufruit me semble-t-il. Quand à ma mère, il s'agit de sa résidence principale, donc pas de taxes non plus.
Qu'en pensez-vous?
J'avoue ne pas avoir tout compris dans vos derniers développements avec roudoudou22. Lorsque vous dites qu'en tous les cas, le pigeon est plumé, vous semblez dire que soit la cession entraîne une plus value, auquel cas le fisc réclame des taxes sur la part de plus-value, soit il s'agit d'une vente à perte ou perte modérée compensée par une répartition à mon avantage entre ma mère et moi, auquel cas le fisc pourrait retoquer cet arrangement au titre de donation déguisée. Est-ce bien cela? Et pourtant, l'arrangement entre les parties est bien de nature privée, non?
En pratique, étant nu-propriétaire de la moitié, je ne devrais pas payer de taxes, même si ma mère me fait "cadeau" de sa part d'usufruit me semble-t-il. Quand à ma mère, il s'agit de sa résidence principale, donc pas de taxes non plus.
Qu'en pensez-vous?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
27 déc. 2014 à 16:51
Oui, je reconnais que la situation est complexe et on peut s'y perdre...
Lorsque je parlais du quart de la valeur du bien pour ma fille en cas de succession, si ma mère fait un testament à son profit, je parlais du quart de la valeur totale du bien. Ayant la moitié en nu-propriété, je n'hériterai en ce cas que de la moitié de la part de ma mère, la seconde moitié allant à ma fille (donc la moitié de la moitié donne le quart). Concernant le terrain, je parlais de celui de ma fille, le ot 2, et non du terrain de la maison lot 1. Je comprends donc qu'elle n'aura rien à payer pour le terrain, en revanche si elle est portée sur le testament elle aura à payer des frais sur la part lui revenant de la maison principale.
Je suis effectivement fils unique, mais il se trouve que je suis remarié à une femme beaucoup plus jeune que moi, avec moins de dix ans de différence d'âge avec ma fille. Ayant fait une donation au conjoint survivant, lors de mon décès mon épouse aura donc la moitié de la nue-propriété de mes biens et ma fille unique l'autre moitié. Mais mon épouse aura également l'usufruit, donc ma fille serait lésée, selon l'optique qu'en a ma mère. C'est pourquoi je pense qu'elle va prendre les devants en portant sa petite fille sur son testament, afin qu'elle touche quelque chose lors de son décès.
Ceci dit, la solution que vous envisagez, attendre le décès de ma mère est bien entendu la plus sûre - même dans le cas où j'ai à dédommager ma fille comme vu plus haut. J'aurais en effet à acquitter uniquement les frais de succession et éventuellement, comme vu plus haut, reverser le quart de la valeur de la maison à ma fille. En ce cas il n'y aurait pas de problème avec le fisc concernant une éventuelle donation déguisée.
La question est de savoir si, dans ce cas, je peux habiter (avec mon épouse) la maison, sans en être pleinement propriétaire, ma mère demeurant usufruitière. En effet, son état de santé ne lui permettant plus de rester, elle devra rapidement trouver un autre logement plus adéquat (sans doute en location). Plutôt que de laisser la maison vide, je pourrais y habiter avec mon épouse, me substituer à elle pour les dépenses d'entretien, taxe d'habitation, et éventuellement travaux supplémentaires (fosse, toit, piscine, etc..) en conservant bien évidemment les factures.
Les questions dans ce cas de figure serait la suivante;
- quel serait mon statut: co-propropriétaire? Logé à titre gratuit? Locataire de ma mère pour la moitié du bien?
- Le fait de payer les dépenses d'entretien ne peut-il être considéré comme une contribution suffisante, sans avoir à verser de loyer?
- Le fisc ou ma fille pourraient-ils contester cet arrangement, du vivant de ma mère ou après son décès?
- Lors de la succession, le fait que j'habite la maison pourrait-il être préjudiciable? Pourrais-je être mise dehors?
- Enfin, si je décédais avant ma mère, quels seraient les droits de ma femme sur cette maison?
Merci encore pour votre disponibilité.
Modifié par Sorgin le 27/12/2014 à 17:25
Seule votre mère peut en décider : en tant qu'usufruitière, jusqu'à son décès, c'est elle qui décide qui a le droit d'habiter dans la maison, et dans quelles conditions financières.
- quel serait mon statut: co-propropriétaire? Logé à titre gratuit? Locataire de ma mère pour la moitié du bien?
Votre statut sera celui que votre mère décidera : vous êtes nu-propriétaire d'une partie, certes, mais elle seule peut décider de laisser la maison vide ou d'y héberger qui elle veut, à titre gratuit ou pas
- Le fait de payer les dépenses d'entretien ne peut-il être considéré comme une contribution suffisante, sans avoir à verser de loyer?
C'est une affaire privée entre votre mère et vous
- Le fisc ou ma fille pourraient-ils contester cet arrangement, du vivant de ma mère ou après son décès?
Le fisc ne se mêle pas des affaires privées ; seulement si votre mère vous loue le bien, elle devra déclarer des revenus fonciers.
Votre fille n'a aucun droit, même si elle espère être couchée sur le testament de sa grand-mère elle n'est pas nue-propriétaire, elle n'est pas usufruitière, elle n'est pas héritière réservataire de sa grand-mère, elle n'a rien à dire.
- Lors de la succession, le fait que j'habite la maison pourrait-il être préjudiciable? Pourrais-je être mise dehors?
Je ne vois pas par qui.
Mais si votre fille devient propriétaire d'une portion du bien, vous serez en indivision, et nul n'est contraint de rester en indivision. Il vous appartiendra de lui proposer de lui racheter sa part. Sera-t'elle d'accord aux mêmes conditions que vous, ou sera-t'elle d'accord tout court, c'est une autre question. Pour des raisons affectives ou juste pour vous enquiquiner, elle ne verra peut-être pas d'un bon oeil que vous puissiez à terme disposer à votre guise de la maison de sa grand-mère, y compris la vendre ou la léguer à votre épouse. Les difficultés risquent de venir de là, et votre mère n'y sera pas pour rien. Dans sa propre succession elle n'a aucune obligation légale vis-à-vis de sa petite-fille, et dans la vôtre encore moins, et considérer que celle-ci est "lésée" est juridiquement une aberration. Mais les grands-mères... elles font ce qu'elle veulent...
- Enfin, si je décédais avant ma mère, quels seraient les droits de ma femme sur cette maison? Merci encore pour votre disponibilité.
Aucun droit sur la succession de votre mère, et les droits que vous lui donnerez sur ce qui vous appartient déjà. Elle aura donc 2 "ennemies" en face d'elle, votre mère et votre fille, qui risquent de lui mener la vie dure ! Il va falloir que vous choisissiez bien laquelle vous souhaitez protéger... vaste dilemne....
Si votre mère n'a pas l'intention de coopérer....et puisque c'est pour la protéger, elle, que vous montez ce plan, je vous suggère autre chose : achetez ailleurs, que votre mère se débrouille... chacun chez soi et les vaches seront bien gardées
27 déc. 2014 à 18:05
La complexité vient du fait que, comme souvent, les considérations familiales et affectives se mêlent aux considérations juridiques.
Pour résumer, et si je vous entends bien:
- la solution la plus sûre et qui causerait moins d'ennuis serait de vendre rapidement la maison, afin que je puisse récupérer ma part et acheter ailleurs. Ma mère fera ce qu'elle voudra de sa part, si elle veut avantager ma fille, c'est son problème.
- si la vente ne se fait pas et que ma mère doit partir de toutes manières pour se loger ailleurs, nous pouvons envisager de nous installer avec son accord dans la maison (sachant que nous cherchons de doutes manières à nous reloger rapidement, sans crédit, car nous sommes locataires avec un loyer qui correspond à nos revenus actuels, nous obligeant à puiser dans la "cagnotte" destinée à racheter quelque chose; je précis que je suis artiste-auteur non salarié et que les temps sont durs). Nous ne pouvons racheter sa part (car notre budget est trop monde et même si ma mère acceptait le fisc pourrait nous retoquer), donc l'hébergement à titre gratuit en compensation des frais d'entretien pourrait marcher, si ma mère accepte.
- en ce cas il nous faudrait absolument conserver notre réserve d'argent, pour d'une part régler les frais de succession et éventuellement la part revenant à ma fille si elle hérite de sa grand-mère, d'autre part laisser à mon épouse de quoi se reloger si d'aventure je décédais prématurément.
- Il est clair que l'hypothèse de mon décès prématuré mettrait mon épouse dans une situation intenable vis à vis de ma mère et de ma fille dont je n'attendrai aucune pitié (d'autant plus que je ne serai plus là). Je tiens en effet à m'assurer de la sécurité de mon épouse avant tout. Ma mère est âgée et joue double jeu entre moi et ma fille, ma fille m'a renié car j'avais épousé une femme plus jeune (qui donc fatalement lui ôtera tout ou partie de la jouissance de l'héritage qu'elle pouvait attendre de moi), tandis que mon épouse, également artiste, ne travaille pas et ne connaît rien aux procédures.
Donc, si j'entends bien, la solution de facilité consistant à être hébergé à titre gratuit chez ma mère serait trop risquée. Il vaut donc mieux que nous vendions la maison, y compris à perte, de façon à être sûr d'avoir un chez nous.
Cela dit, même dans ce cas (celui du rachat d'un bien à nos deux noms), ma fille héritera de sa part réservataire à mon décès, et sera en indivision avec mon épouse! Car même si j'achetais ce bien au nom de mon épouse, il serait facile à ma fille de prouver que c'est moi qui l'ai entièrement financé.
Donc, ce n'est pas tant un dilemme que j'éprouve, qu'une difficulté à résoudre cette question pourtant simple: comment être chez nous ma femme et moi, sans que personne ne vienne nous enquiquiner, ni ne vienne lui chercher des noises après mon décès (je ne suis pas pressé pour cette dernière éventualité, mais j'ai dépassé les 60 ans et beaucoup d'amis de ma génération sont déjà partis). Mon épouse a 26 ans de moins et la vie devant elle, et je ne voudrais pas la savoir gâchée.
27 déc. 2014 à 19:46
Eh non car vous avez pris soin d'établir une donation au dernier vivant au bénéfice de votre épouse, et que celle-ci pourra alors choisir de conserver l'usufruit de tous vos biens, et votre fille n'y pourra rien. Elles ne seront pas en indivision car ce ne seront pas les mêmes droits : votre épouse usufruitière, et votre fille nue-propriétaire, donc votre fille ne pourra pas (dans l'état actuel du droit) réclamer quoi que ce soit ni pousser votre épouse à vendre. Votre épouse aura un toit, qu'elle pourra habiter ou louer (et qu'elle devra entretenir), et le bénéfice des intérêts de votre capital éventuel.
Evidemment s'il prenait à votre épouse l'envie de vendre, elle devrait aussi attendre l'accord de votre fille et partager l'argent selon les droits de chacune (et votre épouse conserverait bien entendu la pleine propriété de la moitié qui lui appartient, si vous achetez en communauté). Mais ça, c'est une autre histoire.
Vous dites que votre épouse aura la moitié de la nue-propriété et l'usufruit sur le reste, mais la donation au dernier vivant d'ordinaire ne permet pas cette répartition-là. Le choix usuel est entre :
- l'usufruit sur la totalité
- la quotité disponible (1/2) en pleine propriété
- 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit
Avez-vous prévu autre chose de particulier ? un testament ou autre, validé par un notaire ? il ne faudrait pas que vos dispositions prêtent le flanc à une contestation trop facile.
Car même si j'achetais ce bien au nom de mon épouse, il serait facile à ma fille de prouver que c'est moi qui l'ai entièrement financé.
Vous êtes mariés sous quel régime ? Si c'est la communauté, peu importe qui finance, la moitié de ce que vous payez avec vos revenus est à votre épouse, et si vous achetez avec des fonds propres il suffit de ne pas utiliser de clause de remploi pour que cela devienne aussi des fonds communautaires.
Voyez un notaire, il saura vous conseiller au mieux.
27 déc. 2014 à 20:02
Dans ce cas, il me semble qu'effectivement en cas de revente du bien après mon décès, mon épouse toucherait la moitié, même si nous ne sommes pas en communauté, n'est-ce pas?
Je vous remercie pour votre patience, les questions se sont un peu succédées les unes aux autres mais je pense qu'à présent les choses sont plus claires:
- acheter de notre côté sans reprendre la maison de ma mère
- acheter à nos deux noms car au seul nom de mon épouse il pourrait y avoir contestation de ma fille
- privilégier l'usufruit après mon décès
Merci de votre attention.