Achat Maison occupé - indemnité d'évictionRésolu

Question

Bonjour, 

Nous envisageons d'acheter une maison qui est actuellement louée par un couple et 3 enfants. 
Le bail restant à courir est de 4 ans avec renouvellement automatique pour 6 ans de plus. 

La locataire serait d'accord pour prévoir un protocole transactionnel prévoyant qu'elle donne congé de son bail dans maximum 2 ans moyennant une indemnité d'éviction de 40 000€. 

Ce document serait annexé au compromis de vente car sans ce protocole nous refusons la vente. 

Plusieurs questions de posent:
- Quel valeur juridique a ce type de Protocole? Est ce irrévocable?
- Que se passe t'il si la locataire ne veut finalement plus partir au termes des 2 ans ? Devrons nous engager une procédure d'expulsion qui durera très longtemps au vu du nombre d'enfants qu'elle a et de ses revenus relativement faibles?
- Son mari apparaissait sur le bail mais ils sont en procédure de divorce et son mari a envoyé un courrier pour se désister du bail. 
Par conséquent, si ça femme signe seule ce protocole, a-t-il une valeur suffisante? Son Mari ne pourra t-il pas faire une réclamation? 

Ce protocole transactionnel contiendrait évidement des clauses suspensives:
- la locataire ne pourrait prétendre à la totalité de l'indemnité si elle n'a pas réglé l'intégralité de ses loyers. Cela ne remettant pas en cause le fait qu'elle doive quitter les lieux.....
- Aucune indemnité ne serait versée si le locataire ne respectait pas son engagement de libérer les lieux.

Que pensez vous de ce type d'arrangement?
La force juridique de ce type de protocole est t-elle suffisamment forte pour que la locataire n'ait pas le choix de partir au termes des deux ans?

Merci d'avance pour vos réponses !

Cdt,

kasom · Answer

Bonjour

très spécial ce bail : 4 ans à courir + 6 ans de renouvellement 

ce n'est pas qu'un bail locatif si ?, car les baux se concluent pour des durées de 3 ans en 3 ans en vide 

Pour ce qui est du reste : votre protocole pourrait être valable mais allez expulser une femme seule avec 3 enfants

Ou elle part maintenant ( clause suspensive dans le compromis  : vous lui donnez les sous pour qu'elle parte avant telle date , et avec la somme elle peut facilement trouver une caution bancaire pour se reloger) avec ses 40.000 € ou vous ne signez rien

Valenchantée · Answer

Bonjour, S'il s'agit bien d'un bail d'habitation à vocation de résidence principale, la durée que vous indiquez n'est pas valable. En effet, la durée minimale est de 3 ans (6 ans pour les personnes morales) : elle peut donc être plus longue, mais, en cas de reconduction tacite, la durée sera de 3 ans pas plus. Donc, soit le bailleur (le vendeur donc) est une personne physique et le bail de 4 ans est un bail initial qui ne peut être reconduit que pour une durée de 3 ans (et non 6). Soit le bailleur est une personne morale qui ne pouvait établir un bail initial inférieur à 6 ans. Là, vous parlez d'un renouvellement automatique : attention, il ne s'agit pas d'un renouvellement, mais d'une reconduction du bail. Le renouvellement, lui, n'est pas automatique et se fait généralement en cas de modification du bail initial, il peut, contrairement à la reconduction, être supérieur à 3 ans. Et se fait par lettre RAR six mois avant la fin du bail. Donc, déjà, là, ça cloche. Et il faudrait régler ça parce qu'évidemment, la durée du bail qui reste à courir est fortement liée à l'indemnité d'éviction ! Si le mari a bien donné son congé dans les formes, dans le cadre du divorce, il n'est déjà plus locataire en titre. Mais vous pouvez lui faire ajouter à la main qu'il a bien pris connaissance de ce protocole, même s'il a déjà donné son congé, et le faire signer. Il est évident que le locataire ne peut pas prétendre à l'indemnité s'il ne quitte pas les lieux : c'est l'objet même du protocole. Le mettre en condition suspensive n'est pas adéquat. Ce n'est pas une condition suspensive : c'est LA condition du versement de l'indemnité. Cdlt Val

Cillou · Answer

Bonjour à tous et merci pour vos réponses. 

Effectivement le bail à été conclu par une personne morale, d'où un bail initial d'une durée de 4 ans. Mais si nous achetons loué, la loi Alur fait qu'il y a reconduction du bail pour 6 ans. 

Pour le mari, la procédure de divorce est en cours et il a envoyé un recommandé au bailleur actuel pour lui signifier qu'il se désengageait de cette location. Le bailleur n'a pas répondu. Je ne sais d'ailleurs pas si il doit lui notifier qu'il est en accord avec sa demande. 

Sa femme ne veut pas que son mari soit au courant de cette transaction car elle espère bien que dans 2 ans, le divorce sera prononcé et qu'elle encaissera seule cette somme. 

Mais question: comment ça se passe si dans 2 ans, la locataire ne veut plus partir malgré le protocole ? 
Nous voulons absolument qu'elle parte d'ici 2 ans. En effet, nous avons peur de l'impayé et nous ne pourrons jamais supporter plus de deux ans d'impayé. Or nous savons que si nous engageons une procédure d'expulsion pour loyers impayés alors qu'il s'agit d'une femme seule et avec 3 enfants, nous mettrons 3 ou 4 ans pour qu'elle soit expulsée. Et dans ce cas, nous serons complètement sur la paille. 

Situation compliquée et risquée. 

Merci d'avance de vos conseils, 

Cdt

Cillou · Answer

Bonjour, 

Autant pour moi, le bail initial est bien de 6 ans, mais 2 ans se sont déjà écoulé => il reste 4 ans à courir. 

Je pense que nous allons effectivement abandonner l'idée du protocole. 
En tout cas, merci pour vos réponses. 

Bonne continuation

Achat Maison occupé - indemnité d'éviction

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