Sci et construction residence principale et tva

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mercredi 5 mars 2014
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11 février 2015
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Bonjour,
nous envisageons la construction d'une maison et nous nous posons la question de faire une SCI afin de récupérer la TVA sur la construction, le budget étant conséquent, les frais de gestion annuels de la SCI seraient faibles en comparaison. Etant donné que cela serait notre résidence principale, est-ce intéressant ? quelles sont les conditions de revente du bien par rapport à la plue value dans le cas d'une SCI ? Faudra-t-il payer cette TVA à un moment ?
Merci pour vos réponses.

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mercredi 5 mars 2014
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Bonjour,

Je ne suis pas une spécialiste de la fiscalité mais quelque chose m'interpelle : vous écrivez que vous souhaitez déduire de la TVA en créant une SCI alors que ce serait votre résidence principale ?!

Vous pouvez déduire de la TVA si vous exercez une activité économique dans le local ou encore si vous louez le bien, logé dans cette SCI, pour un usage de bureau, commercial ou industriel.

Essayez d'être logique, est-ce-que vous avez déjà vu un particulier lamda déduire de la TVA ? Ce sont les commerçants, les artisans, les loueurs de locaux professionnels qui déduisent de la TVA...

Je ne pense pas que vous puissiez faire une chose pareille dans votre cas.

Pour ce qui est de l'option à l'impôt sur les sociétés, cela ne pose pas de problème mais ça ne devient intéressant pour si votre taux marginal d'imposition est supérieur à 33,33 %.

Si vous ne payez pas d'impôt sur le revenu ou très peu, je ne vois pas l'intérêt fiscal d'une telle opération.

En ce qui concerne l'imposition à la plus-value lorsque vous voudrez vendre le bien logé dans la SCI :

RETENEZ SIMPLEMENT CECI DANS VOTRE CAS : s'il s'agit de la vente de votre résidence principale ou si la société détient le bien depuis plus de trente ans, vous êtes exonéré.

Sinon, en gros les règles sont les suivantes :

- Si la société est soumise à l'impôt sur le revenu des particuliers, c'est la plus-value immobilière des particuliers qui s'appliquera : l'imposition est supportée par chaque associé, elle est actuellement de 34,5 % sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente (après prise en compte d'un certain nombre d'abattements et/ou exonérations dont je vous passe le détail).

- Si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est la société (et non plus les associés) qui est redevable de l'impôt sur la plus-value, elle suit alors le régime des plus-values des professionnels, la plus-value réalisée vient s'ajouter au résultat de la société qui est donc imposée à 33,33 % (la somme qui s'ajoute au résultat est la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette du bien : la valeur du bien + les amortissements pratiqués).

En ce qui concerne l'imposition à la plus-value si vous souhaitez vendre non plus le bien mais les parts de la SCI :

- Si la société est soumise à l'IS = plus value des professionnels (en bref, les règles expliquées ci-avant avec quelques variantes)

- Si la société est soumise à l'IR = plus-value des particuliers (en bref, les règles expliquées ci-avant avec quelques variantes, notamment : la durée de détention permettant une exonération au bout de 30 ans est calculée selon la durée de détention des parts et non plus selon la durée de détention de l'immeuble par la SCI).

Bon, voilà.

Cordialement.
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