Conseils pour une assignation en référé

Question

Bonjour, 

J'ai besoin d'aide pour boucler une assignation en référé (devant le président du TGI), à cause d'un syndic qui refuse de faire une AG (art. 8 et 50 décret 1967) et pour demander la suspension de travaux, en utilisant les articles 808 et 809 du CPC.

J'ai rédigé l'assignation, il y a 11 pages d'explications avec la comparaison entre ce que fait le syndic et ce que dit la loi (discussion en fait et en droit). J'ai prouvé les points que j'avance (il y a un bordereau avec 48 pièces...).

J'ai fait beaucoup de recherches, je pense avoir toutes les mentions obligatoires. Mais je voudrais pas me faire avoir par un vice de forme, parce que j'ai oublié un détail. Il y a encore une chose sur laquelle je m'interroge, c'est le 4ème paragraphe de l'article 56 du CPC :

« L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :
[...]
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier. »

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000025191419/2012-01-23/#LEGIARTI000006410156

Or je suis dans un cas qui concerne l'immobilier, en tout cas la copropriété. Est-ce que l'assignation doit comporter cette mention ? Si oui, où la trouver ? Chez le notaire ?

Pour le détail de l'affaire :

Je suis locataire dans un immeuble où il y a un vide-ordures (sur le palier). Je sais qu'ils ont mauvaise presse, mais j'ai une mobilité réduite et c'est très pratique. Bien entendu, il faut qu'il soit correctement utilisé (on va proposer des pistes pour améliorer), correctement entretenu (c'est négligé par le syndic), et l'immeuble correctement désinsectisé. Même dans les immeubles sans vide-ordures, si c'est pas correctement désinsectisé, les cafards s'installent. Et justement, le syndic a réduit les désinsectisations de deux à une par an. Par la suite, il y a eu une prolifération des cafards, et ils ont dit « oulala, il a fallu désinsectiser deux fois cette année ! C'est forcement la faute du vide-ordures... il faut le supprimer ! » À partir de là, c'est devenu une lubie pour une dizaine de copropriétaires (sur 100).

Ils ont fait passé ça il y a an et demi, à la fin d'une AG très longue, où beaucoup de monde avait fini par partir. Certaines personnes âgées qui en ont besoin avaient donné procu (à cette AG y'avait plein de trucs) et ils se sont retrouvés dans les voix pour la suppression... Surtout, sans les voix des commerces (qui ne payent pas les charges du vide-ordures), il n'y avait pas la majorité pour le supprimer. Le PV a été envoyé en juin, malheureusement personne n'a réagi pendant l'été. Le syndic n'a pas fait d'affichage, donc les locataires n'étaient même pas au courant. Le syndic les a privé de la possibilité de réagir, d'aller voir les copropriétaires pour réagir dans les temps.

Or moi, j'en ai besoin. J'ai fait le tour de l'immeuble et j'ai trouvé des copros prêt à me soutenir. On a demandé une AG extraordinaire dans les règles, pour revoter sur le monte-charge (25% des copros, mise en demeure du syndic puis du président du CS). Les deux ont refusé de convoquer, disant que personne n'avait contesté la première décision dans les deux mois.

Après un vote en CS pour tenter d'annuler la demande d'AG, on avait fini par proposer un compromis : on suspendait notre demande d'AG extraordinaire, si le syndic suspendait les travaux et que c'était revoté à la prochaine AG annuelle. 15 jours plus tard, le syndic disait dans un courrier « nous retardons la réalisation ». Comme les gens protestent, ils n'ont pas encore fait les travaux.

L'AG annuelle approchant, on a fait une demande de plusieurs points à l'ordre du jour, dont le vide-ordures. On a prouvé au syndic qu'on peut revoter tant que c'est pas exécuté. Résultat, le syndic refuse de mettre le vide-ordures à l'ordre du jour et parle maintenant de faire les travaux avant l'AG annuelle.

Nous sommes donc obligés de faire un référé, pour demander le droit de convoquer une AG et la suspension des travaux tant qu'elle n'a pas eu lieu. Dans l'assignation, je montre que le syndic est de mauvaise foi, en négligant l'entretien du vide-ordures et la désinsectisation de l'immeuble. Je détaille en quoi le premier vote pose problème. Je montre qu'on a suivi la démarche pour demander une AG, mais que le syndic bloque la situation en enfreignant la loi. Je démontre qu'on peut revoter une décision tant qu'elle n'est pas exécutée. J'explique qu'on est obligé de demander l'aide du juge : le syndic nous met dans une situation d'urgence, en rejetant notre compromis (suspendre et revoter) et en menaçant de faire les travaux avant l'AG annuelle.

Et donc, j'aurais besoin d'aide sur la forme. Voici la première page de l'assignation :

ASSIGNATION EN RÉFÉRÉ DEVANT MONSIEUR LE PRÉSIDENT
DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ville

L'AN DEUX MILLE QUATORZE et le

À la requête de Madame AAA, née tel jour à tel endroit, de nationalité française, de telle profession, domiciliée et demeurant à tel endroit ;

Aidée par Monsieur BBB, juriste, domicilié et demeurant à tel endroit et par Monsieur CCC, de telle profession, domicilié et demeurant à tel endroit ; 

J'ai, huissier soussigné :

Donné assignation à :
La société SYNDIC, dont le siège social est à tel endroit, prise en la personne de son représentant légal Monsieur DDD
rencontré à :
Monsieur EEE
rencontré à :

D'avoir à comparaître, tel jour à telle heure, devant Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de VILLE, statuant en référé, en son prétoire habituel au Tribunal de Grande Instance de VILLE, adresse tribunal.

Vous êtes informé que vous êtes tenu :
- soit de vous présenter personnellement à cette audience, seul ou assisté d'un avocat, d'un membre de votre famille, ou d'une personne exclusivement attachée à votre service personnel ou à votre entreprise ; 
- soit de vous y faire représenter par un avocat.
À défaut, vous vous exposez à ce qu'une ordonnance soit rendue en votre absence, sur les seuls éléments fournis par la requérante.

Présentation des intervenants

- Madame AAA, la requérante, est copropriétaire de COPROPRIÉTÉ (pièce 1) et membre du Conseil Syndical de COPROPRIÉTÉ par intérim (pièces 2 à 4) ;
- SYNDIC est le syndic de COPROPRIÉTÉ (pièce 5) ;
- Madame FFF est l'employée de SYNDIC et s'occupe de COPROPRIÉTÉ ;
- Monsieur EEE est le président actuel du Conseil Syndical de COPROPRIÉTÉ (pièce 6) ;
- Monsieur CCC, est le représentant des locataires de COPROPRIÉTÉ (pièces 7 à 9).

Et voici la dernière page :

PAR CES MOTIFS

Vu les articles 8 et 50 du décret nº 67-223 du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile ;
Vu les pièces versées aux débats ;

Madame AAA demande à Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de VILLE de :

1/ Constater les troubles manifestement illicites commis par SYNDIC et listés plus haut, notamment :
- absence d'affichage d'une décision de travaux votée en AG ;
- annulation d'un vote lors d'une Assemblée Générale ;
- refus de convoquer une AG régulièrement demandée ;
- tentative d'annuler, par un vote en Conseil Syndical, une demande d'AG émanant directement des copropriétaires ;
- refus de communiquer des documents régulièrement demandés ;
- refus d'ajouter des questions régulièrement communiquées à l'ordre du jour de la prochaine AG.

2/ Autoriser Mme AAA à convoquer une Assemblée Générale du syndicat de copropriété Le Pavie.

3/ Ordonner à SYNDIC de fournir à Mme AAA la liste actualisée des adresses des copropriétaires de COPROPRIÉTÉ, qui est techniquement indispensable pour pouvoir convoquer régulièrement l'AG, dans un délai de 8 jours sous astreinte de 50€ par jour de retard.

4/ Prononcer l'interdiction pour SYNDIC de supprimer le vide-ordures de COPROPRIÉTÉ avant l'AG convoquée par Mme AAA, en tant que mesure conservatoire permettant la tenue du nouveau vote.

SOUS TOUTES RÉSERVES

Fait à VILLE, le 30/12/2013.
Madame AAA,		
(signature)

Qu'est-ce que vous en pensez, je n'ai rien oublié ? Vous en pensez quoi du 4ème paragraphe de l'art. 56 du CPC évoqué plus haut ?

Bien entendu, je peux anonymiser l'assignation complète si quelqu'un veut bien la lire, mais je sais que c'est beaucoup demander ! ;)

Merci beaucoup, cordialement,
Jaume.

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Je suis locataire dans un immeuble 

Je ne vois pas par quelle astuce, vous locataire pourriez intervenir dans les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. La suppression des vide-ordures est de plus en plus conseilllée.  C'est surtout une question d'hygiène. Je peux comprendre que cela soit pratique pour vous mais vous ne pouvez vous plaindre qu'à votre bailleur. Qui peut vous conseiller d'ester en justice pour une telle décision du syndicat des copropriétaires ? Il n'est même pas certain que votre plainte soit recevable. 

Bonne chance tout de même.

Cdlt.

jabuz · Answer

Il y aurait beaucoup à dire sur la suppression des vide-ordures en copropriété, comme d'ailleurs à toutes les dérogations à la majorité de l'article 26 concerant les modifications aux parties communes.

Le principal défaut des vide-ordures est de ne pas se prêter au tri sélectif, le motif d'hygiène n'étant qu'un prétexte car il n'y a pas de manque d'hygiène lorsque l'entretien et l'utilisation sont corrects.

Je comprends parfaitement la révolte d'un locataire qui se voit supprimer un équipement présent lors de la signature de son bail, et sa solidarité avec les copropriétaires majoritaires qui n'ont pas demandé, voire voté contre cette suppression, au motif que la majorité de l'article 26 (deux tiers des voix du syndicat) s'est trouvée rétrogradée à celle de l'article 25 (moitié des voix du syndicat) avec surtout application de l'article 25.1 qui rétrograde à nouveau la majorité nécessaire à celle de l'article 24 (majorité des seuls présents et représentés).

La suppression des vide-ordures n'est qu'une première étape avant la suppression des poubelles : Dans de nombreuses résidences je m'aperçois qu'elles sont de plus en plus remplacées par quelques containers à tri sélectif, quelquefois à ramassage automatique par un réseau souterrain.

Ajouter à cela que nombre de copropriétaires passent de résidant à bailleur et se contentent d'envoyer leur pouvoir en blanc au syndic, que des copropriétaires n'ayant pas le temps de venir à l'assemblée et craignant de se faire mal voir du syndic lui remettent également leur pouvoir, rendant ainsi la majorité des présents et représentés à l'assemblée de moins en moins "représentative" de la volonté des copropriétaires dans leur majorité et des résidents (copropriétaires ou locataires) en particulier.

Il ne faut pas chercher beaucoup loin les raisons de l'insatisfaction générale et grandissante des copropriétaires concernant la gestion théoriquement "démocratique"  de leur bien commun (leurs parties communes).

Rochat1 · Answer

Bonjour jabuz,

Vous avez réalisé une synthèse assez bien réaliste du problème concerrné. Pourtant si vous relisez le courrier de "Jaume F" concernant la propreté de ces installations appelées vide-ordure, on se rend bien compte que c'est trop souvent mal entretenu et surtout mal utilisé. Fréquemment vous troiuvez des couche-culottes qui ne sount pas emballées et qui polluent le site. D'autres reliefs de repas non emballés sont également présents....Alors que faire sinon SUPPRIMER cette installation. 

J'aurais aimé que vous répondiez à la question posée. 

QUE PEUX FAIRE UN LOCATAIRE CONTRE UNE DECISION PRISE PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ????

Apparemment rien.

Cdlt.

jabuz · Answer

Si le locataire est victime d'un préjudice il peut en demander réparation à son propriétaire, lequel - s'il s'estime également victime du préjudice - peut se retourner contre le syndicat, notamment en cas d'irrégularité de la décision, ce qui semble être le cas d'après la description de Jaume qui nous indique que la majorité regrette cette suppression.

Le locataire résident a parfaitement le droit de militer auprès des autres résidents et copropriétaires pour les alerter sur les inconvénients de cette suppression.

Le syndic assure l'entretien des parties communes et est en charge de veiller à la manière dont ils sont utilisés. Il peut poursuivre (sur autorisation de l'assemblée) les copropriétaires contrevenants au règlement de copropriété ou qui portent préjudice au syndicat et aux copropriétaires et résidents, lesquels peuvent être aussi bien copropriétaires que locataires.

Le fait que le syndic - et/ou le syndicat - ne fassent pas leur travail n'est pas une raison pour supprimer les vide-ordures.

Dans ma copropriété l'assemblée a voté les crédits pour un contrat d'entretien avec une société compétente et il n'y a aucun problème avec les vide ordures, ceux qui le souhaitent déposent directement leurs déchets pour le tri sélectif dans le local poubelle selon la couleur des couvercles.

dany311 · Answer

bonjour

j'ai été pendant 10 ans président d'un CS d'une grosse copropriété
et je peux vous affirmer que sauf à prouver une mauvaise gestion du syndic ou un manquement grave , les tribunaux considèrent qu'une AG de copropriété est souveraine dans les décisions prises en AG
les copropriétaires mécontents des décisions prises en AG ont 2 mois après réception du PV de l'AG pour réagir.
passé ce délai , plus aucune chance  d'obtenir gain de cause sur un recours d'une décision de l'AG

cdlt

jabuz · Answer

Il faut distinguer deux questions dans le problème soulevé par Jaume :

1-Quels sont les pouvoirs du locataire ?

Le locataire est indiscutablement victime d'un préjudice, encore aggravé par sa situation de handicap.

Le syndicat de copropriété est à l'origine de ce préjudice, de par la décision qu'il a prise en assemblée générale et qui s'est trouvée validée du fait qu'elle n'a pas été contestée dans les délais.

Le locataire me parait donc fondé à "ester" contre le syndicat, directement et sans passer par l'intermédiaire de son bailleur.

C'est un peu comme si vous louez une voiture, quelqu'un vous crève les 4 pneux et vous manquez un rendez-vous important : N'avez vous pas le droit de réclamer la réparation de votre préjudice à ceux qui vous ont crevé les pneus, au prétexte que vous n'êtes pas propriétaire mais seulement locataire de la voiture  ? Le propriétaire de la voiture n'est pour rien dans le fait que l'on vous ait crevé les pneus.

Les deux subissent un préjudice : le locataire et le propriétaire et tous deux ont le droit de réclamer réparation auprès du responsable du préjudice.

2-Quels sont les pouvoirs du copropriétaire bailleur ?

Si le quart des voix peut-être réuni il peut exiger la tenue d'une assemblée générale pour annuler la décision prise par la précédente.

Sinon il peut exiger que soit portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée la question de remise en service des vide-ordures.

Muni de la preuve de la notification au syndic de sa demande, il peut demander qu'un référé commande de surseoir aux travaux, avec à l'appui la preuve que la décision prise par l'assemblée précédente, bien que non contestée dans les délais, était irrégulière (le motif d'hygiène n'étant pas prouvé puisqu'il s'agit de défaut d'entretien et non respect des normes d'utilisation par certains utilisateurs) et la suppression de cet équipement commun relevant donc de la majorité de l'article 26 (deux tiers des voix du syndicat) et non de l'article 25 (moitié des voix du syndicat réduisible à la majorité des présents et représentés en application du 25.1).
Pour prendre la décision à la majorité 25 le syndic (devoir de conseil) et le syndicat doivent être en mesure de prouver que le vide ordure ne peut être utilisé dans le respect des conditions d'hygiène.

Lorqu'une décision irrégulière de l'assemblée - même non contestée dans les délais - est en cours de régularisation (si elle est à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée) il me parait évident que le tribunal doit demander de surseoir à l'éxecution des travaux au cas où le syndic ne déciderait pas de lui-même d'y surseoir, car il est également évident que l'assemblée ne procèdera pas une seconde fois en infraction avec les dispositons d'ordre public si elle adopte une décision à la mauvaise majorité.

Une infraction à l'ordre public ne se prescrit qu'au bout de dix ans (et non deux mois).

3-En apparté il est curieux que sur tous les forums de copropriété on soit, comme le dit Jaume "vindicatif" à priori à l'encontre des locataires !

Et je dirais même plus, à l'encontre des "résidents" qu'ils soient locataires ou copropriétaires.

Aujourd'hui, pour être sympathique à l'opinion publique il faut être soit chef d'entreprise, de préférence start up ... ou bien bailleur, avec une loi qui leur convient parfaitement, et dont ils ne disent que du bien sur leurs forums, du moment qu'elle remplit leur escarcelle !

Qu'en ont ils à faire, les bailleurs, que l'on supprime les vide ordures ? Ce ne sont pas eux qui descendent les poubelles !

Rochat1 · Answer

Re....

Le locataire me parait donc fondé à "ester" contre le syndicat, directement et sans passer par l'intermédiaire de son bailleur. 

Totalement faux. Il ne peut s'en prendre qu'à son propriétaire mais n'a aucune chance d'aboutir en déclarant la guerre au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat de copropriété est à l'origine de ce préjudice, de par la décision qu'il a prise en assemblée générale et qui s'est trouvée validée du fait qu'elle n'a pas été contestée dans les délais. 

Que voulez-vous contester dans cette décision ? Aucune faute de procédure n'a été commise et, de ce fait, la résolution ne peut être rejetée.

D'après vous pourquoi, depuis plus de 20 ans, les immeubles neufs ne sont plus équipés de vide-ordures. Réponse : Parce qu'ils sont insalubres.

Désolé mais si ce locataire ne se plait plus dans cette résidence, ce que je peux comprendre, il devra en changer.

Jaume · Answer

Je suis débordé en ce moment, et je n'avais pas remarqué les réponses ici.

Je ne manquerai pas de venir rectifier plusieurs points dès que j'aurais le temps :)

Conseils pour une assignation en référé

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