Bail et charge locative

Re
Oui bien sur , mais commencez donc par ce modèle de lettre type et en reco AR direct pour tout demander rajoutez . taxe ordure ménagère 10.00
. charge de copropriété
. contrat entretien chaudière gaz, fuel
. contrat entretien fosse septique
. autre 115.00
frais d'avis d'échéance

Voici et à modifier à votre volonté , sans réponse 8 jours allez au greffe

Vous dites "factures gdf et eau " l'eau oui (consommation et tarif ) mais en fourniture d'électricité et gaz, n'avez vous pas des compteurs à votre nom ? vous êtes en vide ou meublé ?

Comme tout reco AR gardez un double

Madame, Monsieur,

Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.

Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)

(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.

(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.

(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Re Je vous vous rappelle que vous avez été en location via une agence
une agence n'étant que l'intermédiaire entre vous et le propriétaire vous devez adresser vos réclamations en priorité au proprio et copie simple vers l'agence mandataire
Pour info :c'est le proprio qui est le détenteur légal de votre dépôt de garantie et pas l'agence

ce que vous citez là ce sont des conditions generales
qui peuvent s'adaapter à tous type de logement
je vous demlande ce qu'il est spoécifié pour VOTRE logement
pas une clause bateau disant si ceci ou si cela

mais un endroit qui stipule les charges comprenent ceci et cela qui sera reparti de telle manière entre les X logements de l'immeuble situé à cette adresse

je vous demande par exemple si vous avez fait à votre entrée un relevé des compteurs d'eau de gaz de fuel ?
contrairement à ce que dit marmenard si c'est correctement fait le propriétaire peut facturer du gaz et aussi de l'électricité à partir du moment ou ça alimente des équipements commun
mais ca doit être clairement spécifie et vous devez avoir accès au relevés et aux factures

marmenard
pour alimenter les équipements communs on peut tres bien facturer du gaz et de l'électricité
relisez SVP
"Liste des charges récupérables"
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/

le mot électricité est cité 4 fois

je pense quand même
il faudrait cesser d'envoyer les gens au tribunal comme à la fête foraine
il faut d'abord cerner si la situation est vraiment défendable
cdt

pour alimenter les équipements communs on peut tres bien facturer du gaz et de l'électricité
Je le sais et de mon avis il y à un loup et ne répond pas à ma question en gras
Vous dites "factures gdf et eau " l'eau oui (consommation et tarif ) mais en fourniture d'électricité et gaz, n'avez vous pas des compteurs à votre nom ?

Je pense deviner , car collectif de 3 logements, et sans doute proprio unique ?
Que vous n'avez qu'un seul compteur gaz d'électricité au nom du proprio ,
et donc pas eu le choix du fournisseur d'énergie
Sachez que dans ce cas vous n'avez pas à payer le gaz ni l'électricité dont la revente en est interdite (car c'est écrit en clair sur le contrat)

NON
si les charges sont communes les factures d'electicité de gaz et d'eau sont forcement au nom du propriétaire et les locataires ne vont pas choisirquel fournisseur
que ce soit un mono propriétaire ou une copropriété c'est exactement pareil

ce qui est interdit c'est de vendre de l'électricité pour l'éclairage ou le chauffage PRIVATIF d'un logement et encore seulement si ce logement est loué non meublé

pas de relevé =
vous n'avez donc aucune preuve des consommations réelles pendant la période ou vous avez occupé
=> le propriétaire peut facturer n'importe quoi
=> ces charges sont contestables


pas d'indication du mode de répartition=
vous n'avez donc aucune indication sur l'aspect "equitable" du mode de répartition
=> le propriétaire peut dire n'importe quoi
=> ces charges sont contestables

la liste des charges dites récupérables est la liste du decret que vous êtes sencé connaitre
"Liste des charges récupérables"
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/


le montant du rappel est exessif et l'appel de provision nortablement insuffisant
(preuve de la mauvaise foi du propriétaire nouvelle annonce montant des charges alors que rappel pour vous)

voici les textes et jurisprudences pour monter votre dossier
Les charges

*Article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; (...)
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et  précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. 

*Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Le locataire est obligé :
a)De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande

*Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989  
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
...
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ...

vous pouvez utiliser des argument selon des jugements dejà rendus (jurisprudence)
ce vous trouverez dans ce document (voir vers la fin)
charges locatives jurisprudence
https://www.inc-conso.fr/user/login?destination=node/4611



les charges non prévues au contrat :
* Dans les logements de droit commun, ces charges ne sont pas dues
L'ordre public qui s'attache aux dispositions législatives ou réglementaires relatives aux charges récupérables est un ordre public de protection que peut invoquer le locataire et qui n'interdit pas au bailleur de consentir à son locataire des conditions plus avantageuses (CA Paris 6e ch. B, 9 décem- bre 1994, Loyers et Copr. juin 1995, no 256).

Absence de règles légales
* La loi n'impose aucun système de répartition des charges, la répartition doit seulement être équitable. (CA Paris 2e ch. B, 27 octobre 1989, Loyers et Copr. juillet 1990, no 286.)

Le droit de contester
* Le fait de payer sans réserve les charges demandées ne vaut pas acceptation du mode de répartition utilisé par le bailleur. (Cass. civ. III, 6 janvier 2009, pourvoi no 07-20 540.)

L'indication du mode de répartition entre locataires
* À défaut d'information sur ce point, la demande d'arriérés n'est pas justifiée, même si le bailleur a communiqué le décompte de régularisation et les justificatifs. (Cass. civ. III, 4 mars 2008, pourvoi no 06-21 192.)


Les provisions
* Les demandes de provision doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s'agissant d'un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d'une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi no 99-20 337.)

Le droit de contester
* Le fait de payer sans réserve les charges demandées ne vaut pas acceptation du mode de répartition utilisé par le bailleur. (Cass. civ. III, 6 janvier 2009, pourvoi no 07-20 540.)
=> ces charges sont contestables

Lu merci modèle de LRAR en soirée vers le proprio
C'est le proprio qui est le dépositaire légal du dépôt de garantie
car c'est bien lui qui paie les réparations quand il y en à , et pas son mandataire
et de plus c'est la loi

Re
Vous rajoutez si pas trop tard : la loi indique que :
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge et
le mode le plus juste en cas de propriétaire unique

Dans votre cas proprio unique , pas de tantièmes , mais vous avez 120 m2 et les 2 autres occupants 50m2 chacun soit un total de surface louée 220 m2
Appliquer donc en vérification de la réponse la règle de 3 et sur chaque poste
Total payé par le proprio ou facture divisé par 22O et multiplié par 120
Et ce sera le mode le plus juste
Sauf pour la TEOM qui est un impôt mais récupérable comme une charge

En général le problème est réglé rapidement ou peu après la LRAR de convocation au tribunal , plus rarement avant car pense à simple parole . Vous aurez la même et en double , lettre simple et reco AR et vous vous désistez en lettre simple si vous êtes remboursé des 35 € et de vos frais de LRAR (c'est vous qui voyez )
Entre convocation et date de tribunal il se passe 1 mois environ vous en profitez pour choisir un avocat spécialisé en locatif de préférence pour vous représenter , il vous sera remboursé par les dépens du jugement . Il ne manquera pas en plus du remboursement du dépôt de garantie de demander pour vous des dommages et intérêts et éventuellement pour le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil
Cordialement à vous

merci
pour votre patience
j'ai envoyer les lettres ar
j'ai aussi tel a mon assurance habitation en leur expliquant la situation
il on ouvert un dossier sinistre
qu'il transmette au juridique car j'ai une option défense recours j'ai pensé a ça a 3heures ce matin
il m'on dit qu'il aller me recontacter d'ici une 10 de jours pour voir ci il pouvait faire quelques choses
si sa pouvait marcher et qu'il prenne en charge un avocat se serait super

donc maintenant j'attend 10 jours pour voir ce qui se passe
sachez que je suis très touché que des personnes comme vous se décarcasse pour aider des personnes comme moi
je vous tiendrais bien au courant de tous ce qui se passe
cela vous fera une expérience de plus pour aider d'autre personne
merci encore
a très bientôt

Merci ! mais de rien
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Bonjour
Si vous dormez en croisant les doigts il n'y aura pas de problèmes
salutations et à +