Bail de fermage

Bonjour à tous,
Nous sommes sur le point de devenir propriétaire d'une grange agricole avec 1Hectare de terre, nous avons montés le dossier du permis de construire pour passer la grange en habitation, notre dossier passe en commission agricole et nous avons eu plusieurs coup de téléphone nous expliquant que si nous ne faisons pas de bail de fermage le permis de construire ne passerais pas, car nous faisons partis de la loi montagne.
De là beaucoup de questions se pose:
qu'est ce qu'implique un bail de fermage, au niveau de l'accès de notre terrain?
Nous voulons jouir de le totalité de notre terrain, sans avoir d'engagement auprès d'un agriculteur, comment faire pour que notre permis de construire passe quand même?
Si vous avez une idée ou un conseil, nous sommes preneurs, merci d'avance.