Vendre un petit immeuble de rapport a valenciennes

bjr, je suis proprietaire depuis dec 2012 d'une maison à valenciennes (59) cette ville attire depuis qques années plus de 10 000 étudiants - maison située à 1500m du coeur de ville, à 900m de l'autoroute (vers toyota et bombardier), bus et ccerces à proxi, et stationnement aisé en non payant - 3OOm du centre hospitalier (ecole infirmier et annexe de la faculté de medecine de Lille) - cette maison constitue en outre mon dom. principal - maison en brique typique du Nord, orientée plein sud, achetée sans aucun confort moderne - j'y ai aménagé deux logements : le premier en duplex et en facade de 32 m2 entièrement meublé ( cuisine eq. 4 feux, frigo, M.A.L.,tv ecran plat, hi-fi, petit electro : aspi, fer a rep. etc +tout le materiel menager,vaisselle. étage avec coin bureau lit bz deux pers, 1 wc ind. +sde douche et vasque ind.+l'ensemble de tous les meubles, le tout neuf en avril de cette année, avec usage privatif du grenier -
le deuxieme logement en cours de finition que j'occupe 27m2 -pièce princ. wc ind. sde, et veranda, petit jardin et cave privatifs, équipé de meme maniere - l'ensemble du batiment a été revu (toiture, solins, gouttières création tout a l'égout)isolation BA13 Polystirene partout ,menuiserie dble vitrage, parquet flottant sur dalle isolante, volet elec. - le premier logement loué 550euros HC, et le second au 1 oct. reservé pour 500eur.HC . après ces qques mois dans le nord, je souhaite repartir sur Cannes - ayant contacté qques agences pour évaluer ce bien que je souhaite vendre, je vais du simple au triple(???) j'y perd mon ch'ti Cannois! pourriez vous m'aider a definir une fourchette afin d'en evaluer le plus juste prix ? j'ajoute qu'ayant parcouru votre site, je le trouve décidément d'utilité publique!!!! un nouveau fan - merci de votre aide précieuse - très cordialement