Comment bien remplir un bail de location

Signaler
Messages postés
194
Date d'inscription
samedi 31 juillet 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
4 février 2021
-
Messages postés
39927
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
4 mars 2021
-
Bonjour,

Ma mère à une maison qu'elle va louer, mais j'ai besoin de conseils pour bien remplir ce dernier. J'ai le contrat de location TISSOT.
Mes questions sont les suivantes:
<souligne>Dans la rubrique LOYER:</souligne>
1/ dans le montant des paiements il y a la ligne Loyer Mensuel ( là pas de problème) mais aussi Provision sur Charges, cela correspond à quoi ?
2/ dans révision du loyer: la date est-elle annuelle mais à compter de la signature du bail ?.
l'indice de référence: je suppose que c'est celui qui est noté trimestriellement à l'Insee au moment où la signature du bail se fait ?

Autre question: dans cette maison que va louer ma mère il y a une piscine pour laquelle des travaux sont à prévoir ( a savoir, changement du liner, et protections obligatoires autour de la piscine comme une barrière). Mais mère ne peux faire ces travaux pour le moment, elle voudrait noter sur le bail que la piscine est inutilisable et bachée par fixations pour éviter tout danger. Est-ce possible d'inclure cette remarque dans le bail ? si oui, où doit-elle le noter ? et si par la suite le locataire veut utiliser la piscine, peut-il le faire à ses frais sans demander un remboursement des frais de travaux à ma mère ni une baisse de loyer ?

Je remercie par avance les personnes qui pourront m'aider à "résoudre" mes demandes concernant cette location?

4 réponses

bonjour, Il faut faire attention à ce qui est noté pour le paiement du loyer.

Il est "payable d'avance" donc exigible dès le 1er du mois. Et noter que le chèque doit parvenir chez le propriétaire au plus tard le 5 du mois.

Certains sont marqués "à terme échu" ce qui signifie en fin de mois, il faut le rectifier.

Il faut choisir l'indice IRL indice de référence des loyers, le dernier connu, ce doit être celui du 1er trimestre 2013 (à vérifier sur le net) sinon prendre celui d'avant : dernier trimestre 2013 si celui du 1er trim 2013 n'est pas paru. Et l'indiquer sur le bail,

La révision annuelle du loyer doit être notée, et indiquer qu'elle se fait à telle période (souvent l'anniversaire du bail), mais ça peut être un peu plus tard, fin d'année par exemple. Il faut aussi indiquer qu'elle se fera sur la variation de tel indice (tel trimestre).

Pour les charges, on demande une provision pour charges basée sur une évaluation.

Ce que peuvent inclure les charges : la taxe d'ordures ménagères, parfois l'eau si vous gardez le compteur à votre nom, mais il vaudrait mieux que vous fassiez prendre l'abonnement de l'eau au locataire, au moins pas de problème. Dans tous les cas relever l'index du compteur et le marquer à la fin du bail, soit vous résiliiez l'abonnement et le locataire prend le sien, soit vous lui facturez l'eau en partant de cet index.

S'il y a une chaudière vous pouvez lui compter l'entretien dans les charges et le faire réaliser vous même. Au moins vous serez sûre que ça sera fait.

Pour la piscine notez qu'elle n'est pas en état de fonctionner et que le loyer en tient compte. Il serait bon de la clôturer avec une bonne grille comme un chantier, car s'il y a des enfants.....

Vous pouvez noter que la remise en état de la piscine se fera dans un délai maximum de DEUX ANS par exemple, et que le loyer sera revu à la hausse de 25 ou 30 euros par mois par exemple. Et si le locataire est correct, vous lui en ferez cadeaux, mais ne pas le dire à l'avance.

Ce qui est le plus important c'est le choix du locataire. Il vaut toujours mieux une maison vide qu'occupée par un mauvais locataire, dont NE PAS SE PRESSER POUR LOUER.

Prendre une ASSURANCE LOYERS IMPAYES. Atttention on ne signe aucun bail, on ne laisse entrer personne tant que le dossier du locataire n'est pas accepté par l'assurance. Et il faut bien suivre tout ce que demande l'assurance, entr'autre l'informer lorsque le locataire entre. Renseignez vous.

Le salaire doit être au moins 3 fois le montant du loyer, demander 3 derniers bulletins du couple si les deux travaillent, et la dernière feuille d'impôt sur le revenu. Et vérifiez si les bulletins de salaire ne sont pas des faux en téléphonant à l'employeur. Voir aussi s'ils sont en CDI

Faites très attention, parfois les garants ne sont pas sûrs, on peut avoir de faux documents, donc surtout si vous louez pour la première fois, soyez prudente.

ll n'est par certain que vous seriez plus tranquille avec une agence qui prend pas mal de frais, mais surtout ne vous laissez pas appitoyer par des personnes sans toit comme on nous montre à la télé, vous risquez fort d'avoir votre maison occupée, dégradée peut-être, et pas de loyer....

Si vous avez peur une agence sérieuse serait quand même plus rassurante, mais renseignez-vous car on voit de tout.

Je me demande jusqu'à quel point il ne vaudrait pas mieux essayer de vendre par vous-même uniquement pour voir ce que ça donne.
merci, c'est une réponse très complète et très pro!
Messages postés
39927
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
4 mars 2021
10 522
bonjour,

depuis la loi ALUR (mars 2014) les bailleurs ont l'obligation d'établir les baux sur les modèles de "baux loi ALUR" (voir ces modèles sur le Net)

Cdt.


Cdt.
Messages postés
5442
Date d'inscription
samedi 17 novembre 2012
Statut
Contributeur
Dernière intervention
27 septembre 2019
1 206
la provision sur charges correspond a 1/12ème des charges que le bailleur est supposé avoir à payer pour le compte du locataire pour un an
cette provision sera l'objet d'un décompte annuel en principe qui permettra des réajustement en fonction des charges réelles (les factures seront vos justificatifs)
les charges récupérables sont fixées par décret
"Liste des charges récupérables"
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/
par principe il n'est pas autorisé de facturer au locataire d'autres charges que celles qui y sont citées

vous devez donc si possible énumérer le type de charges que vous demandez au locataire de payer (et si ce sont des charges collective la part propre à ce logement)
en principe pour une maison individuelle ca se limite à la taxe d'ordures menagères
il existe aussi parfois un accord entre propriétaire et locataire pour l'entretien annuel de la chaudière (mais c'est normalement un obligation du locataire dont le propriétaire n'a pas à s'occuper sauf à demander la preuve du dernier entretien en fin de bail)


la révision du loyer ne peut se faire qu'a la date anniversaire
on indique donc le dernier indice connu à ce jour (obligatoirement l'IRL) comme actuellement c'est l'incice du 2ème trimestre 2013 =124,44
https://www.pap.fr/bailleur/indices/indice-reference-loyers-irl?type_indice=irl2

à la date anniversaire pour la revision vous diviserez le montant du loyer par cet indice et vous le X par le nouvel indice connu du même trimestre en 2014 (ca vous donnera le loyer maximum que vous aurez le droit de demander...)


la sécurité doit absolument être garantie pour la piscine
tout accident vous serait automatiquement reproché
le dispositif mis en place (bache) doit être clairement indiqué ainsi que l'interdiction d'enlever et ou le verrouillage par chaine et cadenas

si vous vous engagez à faire des travaux pour une date (même lointaine) vous devez le noter au contrat (avec vos conditions... de bon payement des loyers par exemple)



Messages postés
194
Date d'inscription
samedi 31 juillet 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
4 février 2021

Rebonjour,

je tien à vous remercier, marmenard, PSD et bailleurx d'avoir pu m'éclairer sur les questions que j'ai posées.

J'aimerai savoir dans quelle "rubrique" je dois noter( effectivement c'est moi qui vais m'occuper du bail (même si je suis à 600 km de la maison à louer) je le remplirai et l'enverrai à ma mère afin qu'elle n'ait plus qu'à signer après avoir fait l'état des lieux d'où l'importance pour moi que cela soit bien conforme.

Ensuite ( hé oui c'est pas fini les questions...) pour les charges, si je comprends bien ma mère doit se baser sur les impôts fonciers de l'année précédente et c'est toujours ma maman qui devra les réclamer ? mais comment cela se passe si cette taxe augmente ,vu que sur le bail il y aura un montant de noté ? et au fait, c'est quoi la différence entre taxe et redevance sur les ordures ménagère ???

Sur le bail "Tissot" il n'y a pas "d'emplacement" sur lequel on peut noter tout ce que doit faire le locataire comme entretenir la chaudière, le jardin etc..., faut il le noter sur un document spécifique?

En ce qui concerne l'assurance loyer impayé, il faut faire le contrat avant la location si je j'ai bien compris.. Chose que ma mère voulait faire après...

Pour répondre à PSD, justement la maison n'est plus en vente car trop de problèmes pour la vendre car ma mère a l'usufruit et comme il y a des héritiers qui refusent systématiquement les propositions de rachat, ma maman est fatiguée de devoir payer toutes les taxes, assurances etc pour rien, alors elle a annulé la vente et préfère louer.

En fait je vous donnerai demain des précisions concernant l'opportunité qu'a eu ma maman pour trouver un locataire. C'est pour cela que je veux que tout soit "nickel"

Pour les questions, je crois que j'ai terminé pour aujourd'hui, aujourd'hui seulement car cela m'étonnerait que je n'ai plus de question qui vont me trotter dans la tête d'ici demain.

Merci encore à vous tous de votre aide et à demain pour la suite de l'émission.....
Bonjour, vous avez un bail type, mais il peut être modifié tant qu'on ne met pas de clauses abusives.

Et méfiez-vous que votre mère ne se fasse avoir par des locataires pas très réglos.

Si vous êtes éloignée, vous ne lui serez d'aucune aide lorsqu'elle recevra des visites.

Il faut d'abord se renseigner pour l'assurance, il y a tout un dossier à remplir et les documents à demander au candidat locataire, et on envoie tout ça à l'assurance qui soit donne le feu vert, soit ne refuse, et si elle refuse, il ne faut surtout pas prendre le locataire car ça craint.

Et le bail ne se fait que lorsqu'on a le feu vert de l'assurance. Ces assurances donnent aussi des baux type sur lequel on peut ajouter des clauses notamment pour la piscine.

*comme suggéré fort judicieusement par "bailleurx" indiquez un délai maximum assez large pour la remise en état de la piscine et QU'A LA CONDITION QUE LA LOCATION SE PASSE SANS PROBLEME, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer.
Et indiquez bien que le loyer indiqué tient compte que la piscine n'est pas fonctionnelle. et que le loyer sera majoré lorsqu'elle sera en état de fonctionner.

Une piscine en location étant plutôt un nid à problème.
Messages postés
5442
Date d'inscription
samedi 17 novembre 2012
Statut
Contributeur
Dernière intervention
27 septembre 2019
1 206
pour les charges comme je vous l'ai dit ce que les locatires vont payer ce sont des provisions
sur charges
les provisions comme le nom l(indique servent à provisionner pour un montant qui n'est pas encore absolument connu
et c'est donc quand on a toutes les factures qu'on peut dire le montant exact
alors on calcule d'un coté le total des charges réellemment payées et d'un autre le montant des provisions versées par le locataire
et selon le résultat
soit on rend de l'argent au locataire soit on peut lui demander un supplement

l'idéal c'est de bien prévoir car moins on demande en + au locataire mieux ça se passe


pour tout bien comprendre des regles qu'il faut respecter il faut surtout bin connaitre la loi
car tout y est indiqué quand on loue un logement la loi de 89 doit devenir notre livre de chevet

loi de 89
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2020-12-03/

ce qui concerne le contenu du bail se trouve à Article 3
et ce qui concerne les charges à l'Article 23

les obligations du locataire article 7 parle aussi des charges
dont "le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande" et non pas d'obligation comme beaucoup le pense (même si l'usage fait qu'on propose tous le payement mensuel par provision pour éviter les coups de bambou à la fin)



tout les textes sont importants à connaitre et en cas de litige c'est toujours eux qui seront pris en référence


vous pouvez vous faire aider par l'ADIL ce sont des juristes spécialisé en doits (de la location)
il y en a dans chaque région, il faut se renseigner en mairie pour connaitre les permanences
Bonjour, J'ai oublié : Bien marquer sur le bail que le chauffage installé doit être utilisé, et que les chauffages d'appoint tels que poêles à pétrôle ou à gaz sont interdits. En effet, ces chauffages produisent beaucoup d'humidité et rendent les maisons insalubres.

La multiplication des maisons insalubres est parallèle à la vente des ces engins dangereux qui devraient être interdits.

Voir lien :

http://www.cuverville.org/spip.php?page=print&id_article=89

Et ne pas oublier d'énumérer la liste des charges SUR LE bail : taxe ordures ménagères, eau éventuellement, entretien chaudière éventuellement ou marquer que le locataire devra faire effectuer à ses frais l'entretien obligatoire de la chaudière et en fournir un justificatif chaque année.

Ne pas oublier la clause résolutoire, la révision annuelle des loyers (tout ça doit être sur le modèle de bail que vous avez, mais vérifier bien tout.
Messages postés
1601
Date d'inscription
dimanche 17 juin 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
17 février 2020
432
Bonjour,

Peut-être penser également à noter l'antenne (Hertzienne ou Parabole), le relevé du compteur de l'Eau (noter les chiffres), les Diagnostics...

Cordialement.
Messages postés
5442
Date d'inscription
samedi 17 novembre 2012
Statut
Contributeur
Dernière intervention
27 septembre 2019
1 206
ha oui ca c'est obligatoire de marquer les modes de réception de TV
Messages postés
194
Date d'inscription
samedi 31 juillet 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
4 février 2021

Bonjour,
je dois remplir le contrat de bail tissot pour la location de la maison de ma mère, mais comme il n'y a pas assez de place pour tout noter les obligations que ma mère souhaite notifier, J'ai fait une annexe. Quelqu'un pourrait-il me dire si cela est correcte. et légal. La signature du bail a lieu lundi prochain.
Je remercie par avance les personnes qui pourront me répondre.
Messages postés
5442
Date d'inscription
samedi 17 novembre 2012
Statut
Contributeur
Dernière intervention
27 septembre 2019
1 206
vous pouvez ajouter les annexes que vous souhaitez sur ce type de bail (en double exemplaire)
Bonjour
En réponse à vos questions
1/ un loyer en logement vide est généralement loyer + charges
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit. Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.
Elles concernent :


- les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;

- les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;

- les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.


La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.

Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

2/ Une révision de loyer est annuelle à la date du bail
Une fois par an, à la date anniversaire du contrat, il est d'usage de réviser le montant du loyer. Pour les locations vides, on utilise désormais, et depuis le 1er janvier 2006, l'Indice de Référence des Loyers ou IRL selon la formule suivante :

Loyer x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer

Lors de la signature d'un contrat de location, le dernier indice connu (trimestre de référence et valeur de l'indice) doit être porté au contrat.

3/ aucune réponse pour votre piscine, mais il est certain que avec ou sans piscine ce n'est pas le même prix locatif
D'autre part tout bail est négociable avant sa signature