Usufruit conjoint survivant dédé aux enfants

Bonjour

Suite au décès de mon père, ma mère est usufruitière d'un bien immobilier qui était un bien propre à mon père (succession de ses parents) ils étaient mariés sans contrat avec une donation au dernier vivant
Nous sommes 2 enfants issus de ce couple

Ma mère qui n'a pas besoin de ces revenus et pour diminuer sa base ISF
Souhaite que nos ayons l'usufruit de ce bien (immeuble locatif) avant son décès.

Mon père avait réalisé une donation de leur pavillon en 2009 (qui était un bien propre également)

Ma mère peut elle donc nous faire la donation de son usufruit ?

A quelles conditions ?

Quel est le cout ?

a ton droit à un abattement de 100 000 euros , ma mère n'ayant pas participé à la donation de 2009 ?

Y a t il une autre solution ?

merci par avance