Divergence de charges et révision du loyer

Question

Bonjour, 

J'ai signé un bail de location au 20 novembre 2011, aujourd'hui le propriétaire me demande :

-> révision du loyer : il est indiqué dans le bail que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année au 1er novembre - référence de l'indice 3eme trimestre 2011 ( dernier connu )
Mes questions : 
1/le propriétaire me notifie la révision au 25 Mars 2013 avec la rétroactivité , a t'il le droit de le faire aussi tardivement ?
2/ l'indice est celui du 3eme trimètre de l'année et de l'année N-1, les indices du 4eme trimetre sont publiés, quel est l'indice que lequel il faut se référer
->charges de copropriété : lotissement de 3 maisons , mes charges couvrent l'enlèvement des ordures ménagères et les charges de l'associations syndicales libres ( ASL )
1/ le décompte des charges ainsi que les autres propriétaires me confirment que nos propriétaires ne paient pas leurs partie des charges depuis de nombreuses années. Ils nous demandent donc de nous acquitter de charges dont ils ne s'acquittent pas auprès de l'ASL - Ont ils le droit ?
Pour l'année 2013 ils estiment une augmentation des charges et nous l'appliquent dés à présent sur le loyer mensuel ....est-que cela est usuel ?

J'ai entendu parler d'une loi qui protège les locataires d'augmentations et de montant de loyer abusifs, comment cela fonctionne t'il ?

Nous avons toujours payé nos loyer, sauf celui de février 2013, retard dont nous avons prévenu le propriétaire et prévu de régulariser au plus tôt, et malgré des échanges de mail cordiaux et compréhensifs ils nous envoient un recommandé de mise en demeure + révision du loyer
Les autres loyers ont été payés sans retard
Que peuvent-ils contre nous ( " mise en demeure" ) avec un seul loyer de retard ?

Merci de vos réponses avec si possible des références car notre propriétaire est un avocat et elle pense que cela nous impressionne et que nous allons nous écraser sur tout !

merci

marmenard · Answer

Bonjour  
 Pour commencer une info charges  
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire  
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement  
  
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.  
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.  

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.  

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.  

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.  
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.  

Augmentation de loyer la calculette PAP  
http://www.pap.fr/argent/calculettes/revision-de-loyer 
 Pas d'augmentation avant date anniversaire du bail car c'est illégal
Révision au 25 Mars 2013 non. Au 20 novembre 2012 OK
Bien que l'IRL parait tous les 3 mois seule compte celui anniversaire du bail

marmenard · Answer

l'appliquer 5 mois après la date prévue ? " 
 non 5 années ou 5 ans et pas 5 mois 
 Je n'aime pas les sigles qu'entendez vous par ASL ? 

ASL ou A.S.L. peut désigner : 

    Advanced Squad Leader, un système de jeu de guerre tactique ; 
    Adobe Source Libraries, un jeu de bibliothèques C++ permettant une définition déclarative d'algorithmes ; 
    Age, Sex, Location, (âge, sexe, lieu de résidence) dans le monde du chat ; 
    American Sign Language, une langue des signes ; 
    Analyse du Soutien Logistic, mise en oeuvre d'efforts scientifiques et techniques dans le but de définir un système de soutien optimum ; 
    Anim8or Script Language, un langage de script permettant une utilisation plus poussée de Anim8or ; 
    Apache Software License, une licence de logiciel créée par la fondation Apache ; 
    Asl, une source fondamentale de droit musulman ; 
    Association syndicale libre, association de propriétaires pour gérer des éléments communs ; 
    Autobacs Sportscar Laboratories, un constructeur automobile japonais ; 
    Axpo Super League, Championnat suisse de football (ligue nationale A) ; 
    Armée syrienne libre. 
    Accompagnement social lié au logement.

bailleurx · Answer

oui le pro prietaire peu faire le rappel des revision de loyers sur 5 ans au 25 mars 2013 il peut donc vous demander la rétroactivité depuis  le 20 novembre 2012 il n'y a rien d'abusif dans cette démarche

on se refère toujours au même trimestre
"référence de l'indice 3eme trimestre 2011  = 120,95
"référence de l'indice 3eme trimestre 2012 = 123,55

pour les charges tant que vous ne recevez pas un ordre du trésor public de payer directement vos charges à qq d'autre ou à eux , les histoires entre votre propriétaire et la copropriété ne vous concernent pas


le propriétaire peut aussi demander un réajustement des charges en fonction des dépenses réelles
et aussi demander un réajustement du montant de la provision si ces charges à venir sont supposées être plus importante que le total des provisions que vous versez

vous pouvez demander des justificatifs si vous pensez que les montant demandés ne correspondent pas à des montant réels (car il est interdit de faire des bénéfices là dessus)


 Si vous n'avez pas payé vos loyers et même si vous avez de "bonnes" raisons qui sont tolérées par le propriétaire il est normal qu'il vous envoi une mise en demeure de payer

il a peut être l'intention de se faire payer par son assurance qui exige ces démarches, (assurance qui fera les démarches nécessaires, à vos dépends (frais divers), pour récupérer ses avances auprès de vous = huissier, tribunal et expulsion si nécessaire)

marmenard · Answer

Re
La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.
 vous n'avez à payer que les charges récupérables. 
 A vos réponses j'imagine que vous n'avez pas été voir ??
Mais vous n'y trouverez rien sur provisions sur l'ASL
ASL pour la copropriété de ma maison 
 Donc vous ne les payez pas  tout simplement 
En location avec syndic vous n'avez pas , comme locataire à payer le salaire du syndic c'est uniquement pour le proprio
 Si le proprio  vous relance , demander lui de lire le décret du 26 août 1987.

Divergence de charges et révision du loyer

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