inderdit de revendre les energeis fournies au locataire? Fermé

Question

Bonjour, 
je ne comprends pas pourquoi il est souvent dit qu'il est interdit de faire payer aux locataire les  énergies dont ils font usage
  
parmis les charges récuperables sur les locataires voici celle faisant mention de ce qui concerne les énergies   

voir   
Décret n°87-713 du 26 août 1987   
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/
article 4   
--------------------------------------------------------------------------------------------------   
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :   

- 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée   
(...)   

- 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun   
I. - Ascenseurs et monte-charge.   
1. Dépenses d'électricité.   

II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.   
1. Dépenses relatives :   
A l'électricité ;   
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.   

III. - Installations individuelles.   
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;   

IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.   
1. Dépenses relatives :   
A l'électricité ;   

V. - Espaces extérieurs au bâtiment    
1. Dépenses relatives :   
A l'électricité ;   

VII. - Equipements divers du bâtiment    
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.   


- 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement   



----------------------------------------------------------------------------------------------------   

Article 23  Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989   

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.   

---------------------------------------------------------------------------------------   




alors voici mes questions
1)  pourquoi trouverait on mormal que les charges d'électricité puissent être facturées au locataires en ce qui concerne les commun   
 et pas en ce qui concerne les partie privatives   
alors que les 2 sont explicitement citée dans ce décret   

2) en quoi serait il plus legal de revendre de l'électricité consommée pour des parties communes que pour des parties privatives   

3) pouvez vous citez une jurisprudence ou un locataire aurait été dispensé de payer sa participation dûment convenue au contrat (par exemple au tantieme) et qui aurait été exonéré de payer sa part uniquement sur le fait que les conditions générale d'EFD stipulent qu'il est interdit de revendre l'électricité?

Energizor · Accepted Answer

Bonjour, 

Vous êtes mignon, bailleurx, mais vous ne citez que la partie qui vous arrange dans l'Article 23 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Mis dans le contexte, ça change tout ! 

Cet article 23 précise bien que :  
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification [...] La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat."... qui est justement le décret du 26 août 1987, qui ne contient pas les dépenses d'électricité et de gaz individuelles des locataires. 

La phrase que vous citez : "Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur." ne s'applique donc qu'aux charges récupérables définies dans le décret. 

On ne va pas polémiquer 36 heures sur tout cela... Je ne suis pas juriste, mais spécialiste des questions d'énergie sur ce forum. 

Je n'ai donc pas de jurisprudence à vous fournir (je ne fréquente pas les tribunaux). Par contre j'ai déjà vu des margoulins qui revendaient de l'électricité à leurs locataires voir l'électricité coupée dans la totalité de l'immeuble, et être obligés de se mettre dans les clous vis-à-vis de la loi. 

J'en ai même vu qui revendaient l'électricité d'un compteur de chantier à un locataire, au mépris des lois, des engagements qu'ils avaient signés, et de la plus élémentaire sécurité électrique. 

Et je continuerai à intervenir dans ce sens sur le forum, pour mettre le nez dans le caca, aussi bien contre les locataires qui ne paient pas leurs charges quand celles-ci sont justifiées, qu'en faveur des locataires victimes de proprios radins au point de ne pas leur fournir une sécurité électrique normale, avec branchement individuel au réseau séparé et compteur séparé.

J'ai par contre trouvé ceci :
http://www.lesracines.eu/pa14.html
que vous lirez pour votre culture générale.

maylin27 · Answer

bonjour,
ce que vous citez bailleurx se sont des charges récupérables..... quand on dit que le bailleur ne peut pas renvendre de l'energie, c'est uniqumeent dans le cas ou le locataire n'a pas la possiblité de choisir son fournisseur d'énergie pour alimenter ses parties privatives....(absence de compteur individuel)

Cordialement

Energizor · Answer

Bonjour,

Vous interprétez très mal.

"1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
(...) "
Cela ne concerne pas l'électricité ou le gaz, qui ne sont pas des "services" mais des "marchandises.

" 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité."
Cela concerne l'électricité des ascenseurs et monte-charges, qui sont des parties communes.

"II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. "
Cela concerne l'énergie, quelle qu'elle soit, qui est nécessaire au chauffage collectif. On peut compter du "chauffage" sur les charges. Mais on ne peut pas revendre des quantités d'électricité ou de gaz

"III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;"
Même remarque que ci-dessus. Il s'agit ici de l'énergie utilisée pour la production d'eau chaude, au cas où celle-ci serait collective. On peut compter de l'eau chaude sur les charges. Mais on ne peut pas revendre des quantités d'électricité ou de gaz.
Si le locataire a son propre chauffe-eau, on ne peut pas lui revendre le gaz qui le fait fonctionner.

"IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ; "
Il s'agit ici des parties communes. Le logement d'un locataire n'est pas une partie commune à un bâtiment. Ce n'est pas non plus une partie commune à l'ensemble des bâtiments d'habitation (comme par exemple un passage couvert entre deux immeubles)

"V. - Espaces extérieurs au bâtiment
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ; "
Il s'agit ici de l'électricité qui sert par exemple à l'éclairage d'un jardin.

"
VII. - Equipements divers du bâtiment
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique."
Ceci ne concerne toujours pas la consommation d'électricité individuelle du locataire, mais celle nécessaire à la ventilation du bâtiment tout entier.

"3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement"
Il s'agit ici des impôts sur des services, pas sur d'éventuelles marchandises livrées.

Réponses à vos questions :

1) Vous n'avez pas à trouver cela normal ou pas. Vous interprétez mal ce décret. Les consommations individuelles des locataires ne font pas partie des charges récupérables.

2) Parce que les articles L331-1 du Code de l'Energie et l'article L441-1 précisent que chacun doit pouvoir choisir son fournisseur.

3) On peut répartir les charges d'un chauffage collectif. C'est de revendre des kWh de gaz ou d'électricité qui est interdit.

4) Je n'ai pas de jurisprudence à vous fournir, mais je peux enfoncer le clou en vous citant le décret du 23/12/1994 : "Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.". Ce ne sont donc pas seulement les CGV d'EDF seules qui interdisent la revente d'énergie. C'est la LOI.

bailleurx · Answer

et bien energizor  
 si j'ai ouvert ce sujet c'est justement que   
je pense que c'est vous qui interprétez mal et mélangez les contextes  

il y a 2 aspects à étudier 
- d'une part la loi qui régie les relations entre le bailleur et le locataire (ca c'est la loi)  
- et d'autre part les conditions générales des fournisseurs d'énergie (ca c'est pas la loi c'est une condition qui concerne un ou plusieurs fournisseurs)  

concernant:  
 "III. - Installations individuelles.   
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :   
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;" 
vous dites par exemple   
Il s'agit ici de l'énergie utilisée pour la production d'eau chaude, au cas où celle-ci serait collective. On peut compter de l'eau chaude sur les charges. Mais on ne peut pas revendre des quantités d'électricité ou de gaz. 

je ne ne suis pas du tout d'accord avec votre interprétation  

 il est ici noté. Dépenses d'alimentation commune de combustible  
 qu'est donc un combustible à vos yeux ?   
que vous disiez à la limite c'est possible que si ça représente une fourniture commune soit...  
 mais que vous disiez  
on ne peut pas lui revendre le gaz qui le fait fonctionner.  
 C'EST FAUX  

à moins que vous ne jouiez sur les mots car vous dites aussi plus loin  
"On peut répartir les charges d'un chauffage collectif. C'est de revendre des kWh de gaz ou d'électricité qui est interdit."  

voudriez vous dire que le montant d'une facture de gaz ne correspond pas à un nb de kw ?????  


Si le locataire a son propre chauffe-eau, on ne peut pas lui revendre le gaz qui le fait fonctionner. 
ca dépend encore si l'énergie qui le fait fonctionner est collective ou pas  
c'est aussi ridicule que si vous disiez on ne peut pas récupérer les charges d'un chauffage collectif, si le locataire à un radiateur chez lui...  




et quand   
l'Article 23 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989   
dit:  
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.   
--------------------------------------------------------------------------------------------------
IL EST CLAIREMENT ECRIT "contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. "  

donc si un bailleur paye une facture de gaz  ou d'électricité pour  le coût des services  qu'ils assure pour le compte du locataire ca fait parti des charges  récupérables  

les précission supplémentaires concernant l'interdiction de contraindre un locataire à utiliser tel ou tel fournisseur, ne sont donc utile que si le logement est équipé d'un compteur individuel  


conclusion  
- si un compteur (gaz electricité eau) est commun (à plusieurs locataires) ces charges sont récupérables sur les locataires  


- si le  compteur est  individuel, le propriétaire ne peut pas imposer le fournisseur et donc ces charges ne sont pas récuperable  

EDF (et GGDF ?) peut décider de suspendre s'il le souhaite la fourniture d'électricité, lorsqu'il estime qu'il y a revente (ce qui est contraire a SES clauses) c'est un problème purement lié à EDF et GDF  

il est pourtant bien ecrit dans la loi parmi les des charges récupérables "le coût des services  correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. "   
la loi n'exclue donc pas la possibilité au propriétaire des récuperer les charges de gaz et electricité  

   
ce sont donc 2 points qui s'opposent j'en conviens  
et c'est a mon avis là et seulement là qu'il pourrait y avoir problème entre le fournisseur d'énergie et le propriétaire (qui devrait peut être choisir un autre fournisseur maintenant que le marché est ouvert)  

mais ça ne concerne pas la relation entre le locataire et le propriétaire  
qui est elle clairement définie par la loi de 89 et ses annexes  





je vous prie de m'excuser mais si j'ai ouvert ce sujet c'est qu' il me semble important que ce sujet soit clarifié

sujikenzo · Answer

Bonsoir,
Le sujet est toujours d'actualité et beaucoup de bêtises circulent çà et là.
1/les dispositions du décret de 1987 et de l'article 23 de la loi de 1989 sont d'ordre public et l'électricité fait partie des charges récupérables dans l'ensemble des bâtiments d'habitation.Il s'agit de prestations fournies soit par la co-propriété ,soit par le bailleur et dont bénéficie le locataire.Il peut s'agir de distribution d'eau,de gaz,d'électricité,de chauffage ,y compris en parties privatives.
Aucune J.P. ne peut aller à l'encontre de ces deux lois qui sont d'ordre public.
En plus,dans une décision récente ,DécisionN° 2014-441/442/443 ,suite QPC du 23 janvier 2015 le conseil constitutionnel a déclaré conforme à la constitution les mots "ou contrat d'achat d'électricité,d'énergie calorique ou de gaz naturel combustible distribué par réseau figurant au dernier alinéa du paragraphe 1 de l'article L442-3 du code  de la construction et de l'habitation(applicable aux logements HLM)
2/En meublé le bailleur a parfaitement le droit de conserver son abonnement,à condition que ce soit préciser dans le bail et dans ce cas,il récupère la facture électricité réelle comme charge récupérable.Mais chaque logement doit posséder son propre compteur  électrique.
2/dans le décret du 23/12/1994,on parle de rétrocession.
Or la rétrocession est le transfert de la propriété d'un bien acquis à une personne qui l'avait antérieurement cédé..
Il y aurait rétrocession ou cession,si par exemple il y avait un seul compteur officiel et des sous compteurs non officiels directement branchés sur le compteur officiel.Le compteur est la propriété  du fournisseur,l'abonnement c'est le contrat qui lie le client.Or un compteur individuel installé dans un logement loué a pour seul usager le locataire.Dans la mesure où la loi autorise le bailleur a gardé son abonnement(meublé uniquement),sur justificatif des facture,le bailleur à le droit de récupérer les charges électricité (sans bénéfice bien entendu)
Dans une récupération de charges ,il n'y a pas de production,ni de revente,ni de cession.C'est tout simplement le payement d'une prestation dont bénéficie le locataire et c'est prévu dans la loi et bien précisé "ou ensemble du bâtiment" dans la loi de 1987"services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée dans l'article 23 de 1989.
3/Lorsqu'il y a injonction de payer de la part du bailleur,le juge de proximité,ordonne le payement de l'électricité au motif charges récupérables et donc dues par le locataire.
4/les JP que l'on nous sort un peu partout,ne concernent pas des locaux d'habitation,mais des baux commerciaux et c'est complètement différent.
(TGI Grenoble du 04/11/2013 et CA VERSAILLES du 19 juin 2012)
5/Aucune autre JP,ni AVIS de la cour de cassation à ce sujet.
Donc en l'état du droit actuel l'électricité est toujours payable par le locataire.
Cordialement

Inderdit de revendre les energeis fournies au locataire?

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